Endfälliges Darlehen: Lohnt sich das für den Kauf von Immobilien?

Ein endfälliges Darlehen ist eine Kreditform, bei der Sie während der gesamten Laufzeit keine Tilgung leisten. Sie zahlen nur die fälligen Zinsen. Allerdings müssen Sie am Ende der Laufzeit den gesamten Kreditbetrag in einer Summe komplett zurückzahlen.

Aus dieser kurzen Beschreibung gehen bereits die Besonderheiten hervor. Da Sie keine Tilgung leisten müssen, ist die monatliche Belastung sehr gering. Zugleich bleibt die Restkreditsumme konstant bei einer Höhe. Anders als bei einem Annuitätendarlehen reduzieren sich so weder Zinszahlungen noch Restkredit automatisch. Auch Sondertilgungsmöglichkeiten sind unüblich, sodass der gesamte Immobilienkredit teurer als bei alternativen Darlehensformen ist.

Kurz: Sie zahlen die gesamte Laufzeit über, dem Kreditgeber einen Zins auf die volle Summe nur dafür, dass Sie das Geld erhalten haben. Sie leisten keine Rückzahlung bis zum Endfälligkeitstermin.

Es gibt zwei Varianten dieser Kreditform. Sie können ein solches Darlehen mit einem festen Zinssatz erhalten. Das ist üblich und erleichtert die Kalkulation. Sie können das Darlehen jedoch auch mit einem flexiblen Zinssatz abschließen. Das lohnt sich in erster Linie, wenn Sie auf sinkende Zinsen wetten.

Wichtig: Eine vorzeitige Ablöse oder eine Rückzahlung ist in den ersten zehn Jahren in der Regel nicht möglich. Erst danach greifen die rechtlichen Kündigungsmöglichkeiten.

Vorsicht bei endfälliger Verzinsung

Bietet Ihnen ein Kreditgeber zusätzlich eine endfällige Verzinsung an, zahlen Sie zusätzlich den gesamten Zinsbetrag am Ende der Laufzeit. Das schafft finanziellen Freiraum, da Sie keine Raten zahlen müssen. Allerdings handelt es sich um eine extrem riskante Finanzierung, da Sie zum Laufzeitende eine enorme Summe als Einmalzahlung zu leisten haben.

Es gibt viele andere Begriffe für das endfällige Darlehen

Je nach Bank und Region kann das endfällige Darlehen eine andere Bezeichnung haben. Gängige Begriffe sind unter anderem:

• Fälligkeitsdarlehen,
• Festdarlehen,
• Festhypothek,
• Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen),
• tilgungsfreies Darlehen,
• Zinszahlungsdarlehen.

Tilgungsersatzprodukte: Banken benötigen besondere Sicherheiten

Da der Kreditgeber von ihnen vor Ende der Laufzeit keinerlei Rückzahlung erhält, ist das Ausfallrisiko größer. Das lassen sich die Banken auf zwei Weisen bezahlen:

• Zum einen kann der persönliche Zinssatz etwas höher als der Marktzins liegen. Ihre Bonität wird besonders streng geprüft, da Sie am Ende die komplette Summe auf einen Schlag zahlen müssen.
• Zum anderen werden Sie in der Regel zusätzliche Sicherheiten wie eine Kapitallebensversicherung, Aktien, Fonds oder andere Vermögensbestände sowie unter bestimmten Konstellationen einen Bausparvertrag als Sicherheit einbringen müssen. Diese Kapitalanlagen oder Tilgungsersatzprodukte unterlegen die Zahlungen und erlauben der Bank bei Komplettausfall einen Zugriff.

Die Sicherheiten haben einen Effekt, der auch für die Rückzahlung wichtig sein kann. Die unterlegten Sicherheiten sollen beim Ansparen der benötigten Summe helfen. Anders ausgedrückt: Sie leisten keine Tilgung, sind aber gezwungen, neben der Zinszahlung einen Betrag über die Kapitalanlage anzusparen.

Sie können zwar theoretisch ein endfälliges Darlehen ohne solche zusätzlichen Sicherheiten erhalten, aber das ist in der Praxis sehr selten der Fall. Die meisten Banken möchten das Risiko eines Totalausfalls vermeiden.

Wichtig: Die Tilgungsersatzprodukte haben nicht immer die gleiche Laufzeit wie das Fälligkeitsdarlehen. Dadurch kann es zu unterschiedlichen Terminen für die Auszahlung des angesparten Vermögens und die Rückzahlung des Darlehens kommen. Liegt der Rückzahlungstermin näher, ist unter Umständen eine Zwischenfinanzierung erforderlich.

Ein Problem bei den Tilgungsersatzprodukten kann es bei fallenden Zinsen geben. Durch einen Zinssatz, der unter den Erwartungen liegt, schwächt sich die Anspardynamik ab. Die angesparte Summe fällt niedriger aus. Das kann die fristgemäße Rückzahlung gefährden. Denn in den meisten Fällen sollen die Kapitalanlagen nicht nur der Bank Sicherheiten bieten, sondern dem Kreditnehmer die Rückzahlung überhaupt erst ermöglichen.

Fast immer ein Verlustgeschäft

Bei allen Sicherheiten gehen Sie grundsätzlich ein Verlustgeschäft beim Immobilienkauf ein. Sie erhalten die niedrigen Belastungen durch einen Nachteil: Durch die fehlende Tilgung zahlen Sie gegenüber anderen Kreditformen deutlich mehr Zinsen.

Aus diesem Grund kommt diese Kreditform in der Regel nur für Investoren oder als Zwischenfinanzierung in Betracht. Meistens sind andere Darlehensformen wesentlich attraktiver. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Die Ausnahmen: Wann lohnt sich ein endfälliges Darlehen?

Obwohl das sogenannte Fälligkeitsdarlehen eine teure Art der Immobilienfinanzierung ist, kann sich der Abschluss lohnen. Wir stellen Ihnen einige Beispielszenarien vor, in denen Sie das Tilgungsaussetzungsdarlehen in Erwägung ziehen sollten.

Steuervorteil als Vermieter und Investor nutzen

Einen sehr interessanten Aspekt können Vermieter und Investoren für sich nutzen. Sollten Sie ein Mietshaus erwerben, um daraus einen monatlichen Überschuss zu generieren, müssen Sie die Mieteinnahmen in der Regel versteuern. Die Zinszahlungen können Sie jedoch als Werbungskosten für die Immobilie geltend machen.

Durch diese besondere Konstellation kann es für Sie rechnerisch sinnvoll sein, die höheren Zinsen bei dieser Darlehensform steuermindernd für sich zu nutzen. Zugleich verzichten Sie auf die monatliche Belastung durch die Tilgung und erzielen einen größeren Überschuss. Es ist möglich, dass sich die so erzielte Nettodifferenz gegenüber einer Tilgung positiv auswirkt. Ebenfalls ist es denkbar, dass die Bank bei einer soliden Cashflow-Kalkulation der Mieteinnahmen auf ein Tilgungsersatzprodukt verzichtet. Ob sich dieses Vorgehen für Sie auszahlt, sollten Sie von einem guten Steuerberater genau ausrechnen lassen.

Dieses Vorgehen lohnt sich üblicherweise insbesondere dann, wenn Sie eine schnelle Wertänderung Ihrer Immobilie erwarten. Dabei spielen drei zusätzliche Komponenten in die finanzielle Betrachtung hinein:

• Sie haben die Immobilie unter dem Marktwert erwerben können.
• Sie können die Mieten durch geeignete Maßnahmen deutlich anheben.
• Ähnliche Immobilien in gleicher Lage gewinnen in der Region stark an Wert.

Wenn Sie ein solches Haus oder eine solche Wohnung erworben haben, kann der potenzielle Verkaufspreis schon nach wenigen Jahren deutlich über dem Bruttokaufpreis (Immobilienpreis zuzüglich Kaufnebenkosten) liegen. In Kombination mit dem positiven Cashflow aus der Immobilie, dem Steuervorteil und der fehlenden Tilgung ergibt sich durch das endfällige Darlehen für Investoren eine ganze Anlagestrategie. Je nach Objekt und Darlehenssumme kann im Einzelfall diese Finanzierung interessanter als ein Annuitätendarlehen sein.

Zwischenfinanzierung bei einem erwarteten Geldsegen

Ein zweites Szenario für das endfällige Darlehen ist eine klassische Zwischenfinanzierung. Wenn Sie beispielsweise eine neue Immobilie erwerben, Ihre alte aber erst danach verkaufen können, gibt es eine Finanzierungslücke. Ähnliches ist bei einer Erbschaft möglich oder bei einer absehbaren Auszahlung einer Kapitallebensversicherung.

In solchen Fällen kann das tilgungsfreie Darlehen besonders attraktiv sein. Sie kommen mit einer sehr geringen Monatsbelastung aus und müssen nicht tilgen. Sobald Sie das Geld haben, können Sie am Laufzeitende den gesamten Betrag auf einen Schlag zurückzahlen. Teilweise sprechen Experten von einer „echten Zwischenfinanzierung“, die auf eine kurze Laufzeit von maximal zwei oder drei Jahren ausgerichtet ist.

Zinssicherheit mit einem Bausparvertrag nutzen

Ein weiterer möglicher Nutzen durch ein endfälliges Darlehen ist das sogenannte Konstantdarlehen. Dieses kommt zum Einsatz, wenn Sie über einen noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügen. Besteht dennoch bereits Bedarf an einem Bau oder Kauf, können Sie die angesparte Endsumme als Immobiliendarlehen aufnehmen und zum Zeitpunkt der Auszahlung ausgleichen. Der Vorteil: Sie erhalten eine Zinsgarantie für die Laufzeit.

Zusammenfassung: Vorteile und Nachteile des endfälligen Darlehens

In den meisten Fällen hat ein endfälliges Darlehen mehr Nachteile als Vorteile. Abseits der genannten Szenarien dürften für die meisten Finanzierungen einer Wohnung oder eines Hauses andere Darlehensformen wie das Annuitätendarlehen oder ein Volltilgerdarlehen interessanter sein. Damit Sie intensiv abwägen können, haben wir für Sie hier noch einmal die Vorteile und Nachteile zusammengefasst.

Vorteile eines endfälligen Kredits

Die Vorteile einer solchen Festhypothek sind durchaus gegeben. Allerdings beschränken sie sich auf wenige Anwendungsfälle. Zu den Pluspunkten gehören:

• Die monatlichen Raten beinhalten nur die Zinsen und sind dadurch sehr niedrig.
• Die Belastung lässt sich exakt kalkulieren.
• Es gibt eine Wahlmöglichkeit zwischen fester und variabler Verzinsung.
• Vermieter können die Zinsen steuerlich geltend machen und so möglicherweise einen Vorteil gegenüber der Tilgung erwirtschaften.
• Das Darlehen ist eine sinnvolle und möglicherweise günstige Option als kurzzeitige Zwischenfinanzierung zur Überbrückung bis zu einem sicheren Geldeingang.
• Erforderliche Tilgungsersatzprodukte generieren möglicherweise so viele Einnahmen, dass sich daraus ein finanzieller Vorteil ergeben kann.

Diese Auflistung verdeutlicht, dass die Vorteile individuell zu betrachten sind. Selbst beim Vermieten und Überbrücken kommt es auf die konkreten Anwendungsfälle an. Eine gute Finanzberatung oder Steuerberatung kann für Sie Klarheit bringen.

Nachteile eines endfälligen Darlehens

Die Nachteile solcher Festdarlehen unterstreichen den Bedarf einer individuellen Abwägung. In den meisten Fällen überwiegen die Nachteile deutlich und lassen andere Kreditformen für eine Immobilienfinanzierung sinnvoller erscheinen. Zu den größten Minuspunkten gehören:

• Insgesamt ist die Zinssumme durch die fehlende Tilgung höher als bei vergleichbaren Darlehenstypen.
• Kein Verringern der Restschuld durch die Monatsraten.
• Komplette Rückzahlung zum Laufzeitende bedeutet ein erhebliches persönliches finanzielles Risiko.
• Durch das Risiko eines Totalausfalls am Ende der Laufzeit veranschlagen die Banken in der Regel einen etwas höheren Zinssatz.
• Die Bewilligung ist fast immer nur mit einem Ausfallprodukt bzw. Tilgungsersatzprodukt wie Kapitallebensversicherung, Bausparvertrag, Aktien usw. möglich. Dadurch entstehen Zusatzkosten durch das Ansparen.
• Bleibt die Entwicklung der Tilgungsersatzprodukte hinter den Kalkulationen zurück, entsteht eine mögliche Finanzierungslücke bei der Rückzahlung.
• Innerhalb der ersten zehn Jahre nicht kündbar.

Fazit: nur in Ausnahmen eine gute Wahl

Das endfällige Darlehen hat große Nachteile und birgt Risiken für Immobilienkäufer. In der Regel lohnt sich diese Finanzierung wegen der größeren Zinslast und des Rückzahlungsrisikos nicht. Als kurzfristige Zwischenfinanzierung oder bei Investitionen in ein Mietshaus kann das so genannte TA bzw. Tilgungsaussetzungsdarlehen jedoch finanziell sinnvoll sein. Interessierte sollten sich vor einer Entscheidung von unabhängigen Experten beraten lassen.