Finanzierungsangebote vergleichen
Sie möchten eine Immobilie kaufen und fragen sich: Woher bekomme ich jetzt die beste Finanzierung? Dazu hier ein paar Tipps:
1. Vergleichbarkeit
Ein Vergleich unterschiedlicher Angebote ist natürlich nur dann möglich, wenn die wichtigsten Eckpunkte der Finanzierung identisch sind. Dafür gibt es drei Parameter, die am Ende den Ausschlag geben können:
- die genaue Höhe der Finanzierungssumme
- die Höhe der Tilgung und die Frage nach den erwünschten Raten plus der Möglichkeit von Sondertilgungen
- die Sollzinsbindung
Über diese Faktoren sollten Sie sich bereits im Vorfeld gründlich Gedanken machen. Die Finanzierungssumme steht vermutlich schon fest – es sei denn, Sie können an der Höhe des Eigenkapitals noch etwas ändern. Privat-Darlehen von Freunden oder aus der Familie könnten da eine gute Option sein und senken den Finanzierungsbetrag in aller Regel deutlich.
Raten und Sondertilgungsmöglichkeiten
Bei Raten und Sondertilgungsmöglichkeiten stehen immer einige Unklarheiten im Raum: Wird es meine finanzielle und berufliche Zukunft wirklich zulassen, Monat für Monat diese Rate zu zahlen?
Unser erster Tipp: Errechnen Sie eine Art privaten Mittelwert! Was geht ganz sicher jeden Monat ohne Probleme? Und wo liegt die Schmerzgrenze – wo könnte es eng werden? Genau diesen äußersten Punkt sollten Sie – nach Abzug aller monatlichen Verpflichtungen – bitte NICHT wählen. Sondern einen Betrag, der mehr oder weniger in der Mitte zwischen „geht problemlos“ und „tut weh“ liegt. Alternativ könnten Sie sich auch überlegen: Wo liegt der höchste Betrag, den ich vielleicht ausgeben muss (beim Auto, bei Haushaltsgeräten, für gesundheitliche Maßnahmen …) Dieser Betrag sollte Ihnen – plus der persönlichen Lebenshaltungskosten und einem kleinen Puffer – jeden Monat auf dem Konto bleiben.
Das führt direkt zu unserem zweiten Tipp: Banken setzen nach einer „Haushaltsrechnung“ meist eine Pauschale von 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens als monatliche Rate an. Doch das ist absolut kein „Muss“! Fragen Sie sich bitte im Vorfeld sehr gründlich, ob das wirklich Ihrer persönlichen Lebens- und Finanzsituation entspricht! Je klarer Sie Ihren persönlichen Finanzbedarf kennen, desto leichter wird es Ihnen fallen, am Ende verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Nehmen Sie sich bitte im Vorfeld genügend Zeit dafür!
Zinsbindung und Kündigungsmöglichkeiten
Die Zinsbindung ist kein einfaches Feld. Zum einen haben „Normalverbraucher“ auf die Zinsentwicklung natürlich gar keinen Einfluss. Zum anderen kann Ihnen eine – gerade bei niedrigen Zinsen wie derzeit – lange Zinsbindung auch lange Sicherheit vor etwaigen Zinserhöhungen bieten. Denn die Sollzinsbindung bedeutet ja, dass die Bank den Zinssatz für einen fest vereinbarten Zeitraum nicht ändern darf, selbst dann nicht, wenn zum Beispiel die Leitzinsen deutlich stiegen. Die Sollzinsbindung wird daher auch als Zinsfestschreibung oder Fixzins bezeichnet.
Und dann gibt es noch – gerade bei Immobilienkrediten – Möglichkeiten, sich nicht jahrzehntelang an feste Zinsen binden zu müssen. Eine solche Option ist das „variable Darlehen“. Bei dieser Art der Baufinanzierung ändert sich der Zinssatz alle drei Monate, angepasst an den so genannten EURIBOR. Das bedeutet, dass es keine lange Zinsbindung gibt und Sie das Darlehen flexibel und jederzeit vollständig zurückzahlen können. Da sich der Zinssatz anpasst, kann er allerdings im schlimmsten Fall auch sehr hoch werden. Ein variables Darlehen ist also risikoreich. Die Konditionen für flexible Darlehen sind sehr unterschiedlich. Auch hier lohnt sich der Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote. Ob ein solches Darlehen für Sie infrage kommt, sollten Sie unbedingt vorher und am besten auch in einer persönlichen Beratung klären.
Das Gegenteil davon wäre ein Forwarddarlehen. Das ist ein Darlehensvertrag, bei dem schon heute die Konditionen für ein Darlehen vereinbart werden, das erst in Zukunft ausgezahlt wird.
Unter die Frage nach der Zinsbindung fällt natürlich immer auch die Frage nach der Kündigungsmöglichkeit für laufende Kredite. Verträge im Bereich der Baufinanzierung sind immer nach zehn Jahren kostenfrei kündbar, das ist gesetzlich so geregelt. Davor ist es nur unter bestimmten Voraussetzungen und vermutlich mit einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Wie streng die Banken Kündigungen außerhalb der gesetzlichen Fristen regeln, erfahren Sie ebenfalls nur durch den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote.
Fazit und weitere Tipps
Jetzt haben Sie schon eine Menge Parameter, die Sie im Vorfeld –ganz privat, völlig unabhängig von Finanzierungsangeboten – abwägen können. Diese Chance sollten Sie in aller Ruhe erst einmal nutzen. Und sich dann erst dranmachen, einen oder mehrere der zahlreich online angebotenen Finanzierungsrechner zu „befragen“.
Noch ein Tipp: Bei all den – zum Teil sehr komfortablen Möglichkeiten der Online-Berechnung: Am persönlichen Gespräch sollte kein Weg vorbeiführen! Vermutlich nehmen Sie zuerst mit Ihrer Hausbank Kontakt auf – dagegen spricht auch gar nichts. Nur sollten Sie es nicht dabei belassen: Holen Sie sich bitte noch weitere Angebote ein, persönlich und online! Es gibt auch Finanzdienstleister, die anbieten – gegen eine Gebühr im Vermittlungsfall – für Sie sehr konkret, nach Ihren ganz persönlichen Wünschen und auf Ihre Finanzlage bezogen, Angebote diverser Immobilienfinanzierungen zu erfragen. Gebühren im Vermittlungsfall sind in Ordnung. Alle anderen Anfragen sollten aber erst einmal unverbindlich und kostenlos sein!
Die wichtigsten Parameter zu Ihrer eigenen, ganz persönlichen Orientierung im Vorfeld sind:
- Können Sie die Kreditsumme „with a little help of your friends“ noch drücken?
- Wo liegt Ihre persönliche Schmerzgrenze für die monatliche Rückzahlungsrate? Bleiben Sie unbedingt darunter, planen Sie eine „Summe X“ für Unvorhersehbares ein!
- Ist es Ihnen wichtiger, zehn Jahre, vielleicht sogar länger, die Sicherheit einer gleichbleibenden Zinsbindung zu haben – oder möchten Sie lieber flexibler reagieren können? Ein bisschen hat diese Frage was vom Blick in eine Glaskugel … Wie werden die Zinsen sich entwickeln? Das ist kaum zu beantworten. Da ist es vielleicht einfacher zu fragen: Wie empfindlich werden Sie vermutlich reagieren, sollte die Zinsentwicklung unter den Betrag rutschen, an den Ihr Vertrag Sie für die nächsten zehn Jahre bindet?
- Mit Blick auf Sondertilgungsmöglichkeiten sollten Sie Dinge einrechnen wie: Da wird eine Lebensversicherung fällig. Oder: Ich könnte etwas erben, meine Eltern planen eine Schenkung … Wenn so etwas zu erwarten ist, ist die Möglichkeit zur Sondertilgung – in möglichst großer Höhe – ein wichtiger Faktor für Sie. Wenn nicht, brauchen Sie in Ihrem Kreditvertrag aller Wahrscheinlichkeit nach die Möglichkeit zur Sondertilgung nicht unbedingt.
- Um verschiedene Finanzierungsangebote vergleichen zu können, sollten Sie – nach gründlicher Sondierung Ihrer ganz persönlichen Lage, Ihrer Wünsche und Vorlieben – stur immer mit den gleichen Daten abfragen, was die verschiedenen Finanzpartner anzubieten haben.
- Kombinieren Sie persönliche Vor-Ort-Beratung (angefangen mit Ihrer Hausbank, aber auch mit anderen) und Online-Abfragen. Wenn Ihnen etwas unklar ist, Fragen auftauchen, die Ihnen niemand beantworten kann: Die Verbraucherzentralen bieten kompetente und unabhängige Beratung an.
- Augen auf bei der Recherche, vor allem online: Hinter vielen Finanzierungsrechnern stecken ganz klare Firmeninteressen. Die wenigsten sind unabhängig – oft erfahren Sie das schon, wenn Sie ins Impressum gucken oder mit dem Anbieternamen weiter recherchieren. Natürlich sind Banken und Sparkassen auch nicht unabhängig – aber da sehen Sie immerhin schon das Logo, wenn Sie durch die Tür kommen … Ist online nicht unbedingt der Fall.
- Ein weiterer Faktor könnte der Service sein … Wenn Sie nicht mit Ihrer Hausbank – deren Service Sie ja bereits kennen – zusammenarbeiten wollen, sollten Sie selbst mal versuchsweise testen, wie gut der Service Ihres vielleicht künftigen Finanzpartners funktioniert. Natürlich können Sie auch einen Blick auf die Online-Bewertungen werfen – allein darauf verlassen sollte man sich allerdings nicht.
