Was versteht man unter einem Forward-Darlehen?

Als Käufer oder Eigentümer einer Immobilie sollten Sie sich mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen. Das gilt ganz besonders in einer Zeit steigender Zinsen. Wir erklären Ihnen, was Sie unter einem Forward-Darlehen verstehen, welche Vorteile es bietet und wann Sie es einsetzen sollten.

Was bedeutet der Begriff Forward-Darlehen?

Der Begriff ist dem Englischen entnommen. „Forward“ bedeutet „nach vorne“ oder etwas freier „in die Zukunft gerichtet“. Für ein solches Darlehen heißt das: Sie vereinbaren heute mit der Bank Konditionen über ein Darlehen, das sie in der Zukunft abrufen können.

In der Zeit zwischen Abschluss und Abruf wird Ihnen die Bank keine Zinsen oder Bereitstellungsgebühren berechnen. Erst dann, wenn Sie den Kredit in Anspruch nehmen, beginnt der eigentliche Kreditvertrag.

Solche Darlehensformen sind sinnvoll, um sich günstige Konditionen in der Zukunft zu sichern oder eine verlässliche Anschlussfinanzierung bei einer auslaufenden Zinsbindung zu erhalten. Daher kommt das Forward-Darlehen fast immer als Anschlussfinanzierung für ein Annuitätendarlehen beim Immobilienkauf zum Einsatz. Aber es ist auch eine Kreditform, die bei einer Baufinanzierung möglich ist.

Wichtige Kriterien eines Forward-Darlehens

An ein solches Hypothekendarlehen beim Immobilienkauf sind mehrere Dinge gekoppelt, die Sie als Kreditnehmer unbedingt im Auge behalten sollten. Denn die Festlegung auf einen Zinssatz ist einerseits verlockend. Andererseits sind Sie verpflichtet, das Darlehen auch tatsächlich abzurufen. Das gilt auch dann, wenn der Marktzins unter dem vertraglich fixierten Zinssatz liegt. Eine Weigerung führt zu einer teuren Nichtabnahmeentschädigung, die einer Vorfälligkeitsentschädigung gleicht. Das heißt: Sie müssen der Bank eine erhebliche Strafe zahlen, wenn Sie auf den Kreditabruf verzichten.

Nur zusammen mit einem anderen Kredit möglich

Das ist aber nicht alles. Denn ein Forward-Darlehen ist nur bei in Kombination mit einem anderen Darlehen möglich. Sie können damit zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung sichern. Ebenso ist es möglich, einen Kredit aufzunehmen und zugleich ein Forward-Darlehen mit Ihrer Bank zu vereinbaren. Dadurch lassen sich auch Baufinanzierungsprojekte stemmen. Der typische Einsatz ist jedoch eine Anschlussfinanzierung bei einem zinsgebundenen Annuitätendarlehen.

Maximal fünf Jahre im Voraus

Zu beachten ist ebenfalls der Zeitrahmen. Sie können ein solches Darlehen maximal 60 Monate im Voraus abschließen. Länger in die Zukunft reichende Vereinbarungen sind ausgeschlossen. Die meisten Kreditnehmer schließen etwa drei Jahre vor Abruf ein Forward-Darlehen ab.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen gehen Sie eine Wette ein. Sie sichern sich heute einen attraktiven Zinssatz. Sie vermuten außerdem, dass sich das Zinsumfeld für Sie negativ entwickelt, die Zinsen also steigen. Diese Wette müssen Sie jedoch bezahlen.

Die Bank erhebt einen Aufschlag auf den aktuellen Marktzins. Die Höhe ist von Faktoren wie der zu erwartenden Zinsentwicklung sowie der persönlichen Bonität abhängig. In der Regel werden Sie einige Hundertstel- oder Zehntelprozentpunkte mehr Zinsen zahlen, als bei Abschluss des Forward-Darlehens für beispielsweise ein neues Annuitätendarlehen fällig wären. Bei steigenden Zinsen ist mit einem Aufschlag von bis zu einem Prozentpunkt zu rechnen. Der individuelle Aufschlag kann jedoch höher oder niedriger ausfallen.

Der Zinsaufschlag ist umso größer, je länger der vereinbarte Abrufzeitpunkt in der Zukunft liegt.

Dieser Aufschlag ist immer dann sinnvoll, wenn sich die Zinsen nach oben entwickeln oder Sie für Ihre Finanzplanung eine sichere Kalkulationsgrundlage benötigen. Sollte der Zins jedoch in der Zwischenzeit fallen, zahlen Sie nicht nur den Aufschlag, sondern müssen bei Abruf der Kreditsumme einen Zinssatz bezahlen, der über Marktniveau liegt.

Umschuldung: Ist diese Kreditform auch bei einer anderen Bank möglich?

Viele Kreditnehmer nutzen ein Angebot Ihrer Hausbank. Wenn Sie auch die Anschlussfinanzierung dort erhalten, spricht man von Prolongation. Das bedeutet: Die ursprüngliche Finanzierung läuft mit anderen Konditionen weiter.

Finanziell ist damit häufig ein Nachteil verbunden. Denn durch unabhängige Kreditberater oder über einen Vergleich finden Sie in vielen Fällen ein oder mehrere Angebote, die deutlich verbesserte Konditionen bieten. Sie können so teilweise erheblich sparen.

Tipp: Nutzen Sie einen umfassenden Vergleich der Konditionen für Forward-Darlehen. So finden Sie das attraktivste Angebot! Legen Sie diese Zahlen Ihrer bisherigen Kreditbank vor und bitten Sie um ein wettbewerbsfähiges Angebot.

Durch diesen Trick erhalten Sie in den meisten Fällen auch von Ihrer Hausbank ein gutes Angebot. Sollte dieses nicht allzu stark von den besten ermittelten Konditionen abweichen, nutzen Sie die Prolongation bei Ihrer Hausbank.

Kosten für die Umschuldung berücksichtigen

Bei der Entscheidung sollten Sie die Kosten für die erforderliche Umschuldung im Blick haben. Denn Sie haben eine Restschuld, die Sie mit zum neuen Anbieter nehmen. Die Kreditablösung bzw. Umschuldung bedeutet, dass Sie über einen Notar den Grundbucheintrag der Hypothek ändern müssen. Dabei fallen zusätzliche Kosten an. Ein Wechsel lohnt sich daher erst, wenn Sie wenigstens ein bis zwei Zehntel bessere Zinskonditionen bei einer neuen Bank erhalten können.

Achtung: Es gibt Mogelpackungen!

Einige Hausbanken versuchen bei einer Anschlussfinanzierung einen Trick. Sie bieten ein Forward-Darlehen an, beenden aber sofort die bisherige Zinsbindung. An ihrer Stelle tritt der eigentlich erst für die Zukunft vereinbarte Zinssatz.

Das ist eine Mogelpackung. Es handelt sich um ein „unechtes Forward-Darlehen“, bei dem Sie den Zinssatz aus dem bisherigen Annuitätendarlehen verlieren. Besonders bei steigenden Zinsen ist das ein Nachteil. Aber Sie verlieren auch die bisherige, bis Ende der Zinsbindung sichere Kalkulation.

Achten Sie darauf, dass die aktuellen Konditionen bis zum Ende der Zinsbindung identisch bleiben. Das neue Darlehen und der neu vereinbarte Zinssatz sollten erst dann relevant werden, wenn diese Frist abläuft.

Tipp: Wann lohnt sich eine solche Anschlussfinanzierung – und wann nicht?

Ob für Sie ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Häufig treffen mehrere Punkte auf die eigene Situation zu. Dann ist genau abzuwägen, ob sich diese Finanzierung lohnt. Allgemein sind folgende Aspekte positiv bzw. negativ für eine Entscheidungsfindung.

Sie sollten ein Forward-Darlehen eher nutzen, wenn

• Sie eine Planungssicherheit für die kommenden Jahre benötigen.
• Sie mit steigenden Zinsen rechnen.
• Sie ein Darlehen für einen Kauf mit einem geringen Eigenkapitalanteil abzahlen, das persönliche Risiko also sehr hoch ist.
• Sie privat und beruflich von verlässlichen Verhältnissen ausgehen.
• Sie eine Sanierung, Modernisierung oder ein Umbau oder ein ähnliches Bauvorhaben mit einem weiteren Kredit wie eine KfW-Förderung finanzieren und absehen können, dass die Geldsumme nicht ausreicht.

Sie sollten auf ein Forward-Darlehen eher verzichten, wenn

• Sie sich nicht mit Details des Kapitalmarkts befassen möchten.
• Sie mit sinkenden oder konstanten Zinsen rechnen.
• Sie nur eine geringe Restschuld finanzieren möchten.
• Sie vor privaten oder beruflichen Veränderungen stehen (Trennung/Scheidung, Umzug), denn der Kredit ist dennoch abzurufen.
• Sie mit sehr hohen Kosten für die Umschuldung rechnen müssen (große Restsumme).

Mit dieser Entscheidungshilfe können Sie grob abschätzen, ob sich in Ihrem Fall ein Forward-Darlehen lohnt. Wenn Sie eins nutzen möchten, sollten Sie unbedingt die Konditionen möglichst vieler Anbieter vergleichen. Unabhängige Kreditberater sind ein guter Ansprechpartner, um die günstigsten Konditionen zu ermitteln.