Ist ein variables Darlehen eine sinnvolle Immobilienfinanzierung?
Erklärung: Was ist ein variables Darlehen?
Schließen Sie einen Kreditvertrag ab und entscheiden Sie sich für ein variables Darlehen, fehlt Ihnen eine Zinsbindung. Die Rückzahlung ähnelt einem Annuitätendarlehen. Sie zahlen eine monatliche Rate. Diese besteht einerseits aus einem Zinsanteil und andererseits aus einem Tilgungsanteil. Über die Monate reduziert sich die Restkreditsumme, sodass der Tilgungsanteile theoretisch steigen kann.
Aber an dieser Stelle setzt die Besonderheit des variablen Darlehens ein: Es gibt keine Gewissheit zur Ratenhöhe. Denn ohne die Zinsbindung verändert sich der Zinsanteil der Rate. Das heißt: Mit jeder Anpassung der Zinssumme verändert sich die monatlich zu leistende Zahlung an die Bank. Bei stark steigenden Zinsen kann das einen erheblichen Unterschied ausmachen.
So wird der Zinssatz beim variablen Darlehen berechnet
Zuerst wird Ihr persönlicher Startzinssatz bestimmt
Das Vorgehen ist dabei wie folgt: Die Bank kalkuliert vor Abschluss einen Zinssatz, der sich an Ihrer persönlichen Bonität, der Kreditsumme sowie der voraussichtlichen Laufzeit orientiert. Soweit gibt es keinen Unterschied zu einem normalen Darlehen. Allerdings ist der Zinssatz etwas günstiger, da Sie keine Zinsbindung benötigen. Da die Bank so kein Zinsrisiko hat, sind die anfänglichen Konditionen attraktiver.
Die Bank passt den Zinssatz mehrfach im Jahr an
Anders als bei einem Annuitätendarlehen mit Zinsbindung passt die Bank den zu zahlenden Zinssatz mehrfach im Jahr an. Dabei gibt es verschiedene Modelle:
- Zinsanpassung alle drei Monate gemäß Entwicklung des Referenzzinses.
- Zinsanpassung alle sechs Monate gemäß Entwicklung des Referenzzinses.
Im Kreditvertrag werden in der Regel Anpassungen alle drei Monate vereinbart. Dabei kalkuliert die Bank nicht neu, sondern verändert den vereinbarten Anfangszinssatz oder den aktuellen, bereits angepassten Zinssatz.
Die Höhe der Veränderung entspricht der des Durchschnitts aus den letzten drei bzw. sechs Monaten des Referenzzinssatzes. Anders gesagt. Steigt der Leitzins um 0,5 Prozentpunkte im Quartal, steigt auch Ihr Darlehenszinssatz um einen halben Punkt. Der gleiche Mechanismus gilt auch bei fallenden Zinsen, sodass Sie von einer niedrigeren Rate profitieren. Diese Anpassungen nimmt die Bank regelmäßig vor, sodass Sie während der gesamten Laufzeit einen marktgerechten Zins für Ihr Darlehen bezahlen.
Variables Darlehen: Der Kreditvertrag ist bei jeder Anpassung kündbar
Durch das regelmäßige Anpassen des Zinssatzes haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Sie können jederzeit mit einer Frist von drei Monaten den Kreditvertrag über das variable Darlehen kündigen. Das ist in § 489 Abs. 2 BGB festgehalten. Eine Vorfälligkeitsgebühr müssen Sie nicht bezahlen!
Noch besser: Durch die Kündigungsmöglichkeit können Sie das variable Darlehen auch kurzfristig in ein Annuitätendarlehen umwandeln. Das ist eine der größten Stärken dieser Finanzierungsform. Denn Sie können sehr flexibel auf die Marktentwicklung reagieren.
Bessere Sondertilgungsmöglichkeiten sind möglich
Ein weiterer Vorteil sind verbesserte Sondertilgungsmöglichkeiten. Bei vielen Darlehensformen können Sie nur einen strikt begrenzten Betrag pro Jahr zusätzlich tilgen. Bessern sich Ihre Finanzen, sind Sie so weiterhin an den Kreditvertrag und seine Laufzeit gebunden. Bei einem variablen Darlehen räumt Ihnen die Bank üblicherweise einen sehr viel größeren Betrag ein, den Sie auf Wunsch zusätzlich zu den Raten tilgen können. So reduzieren Sie die Restsumme schneller, bezahlen am Ende weniger Zinsen und sind schneller schuldenfrei.
Alternative: Cap-Darlehen
Es ist relativ riskant, keine Zinsbindung einzugehen. Denken Sie allein an die Zeit zwischen 2020 und Ende 2022, als die Zentralbanken mehrfach die Zinsen angehoben haben. Wenn Sie in dieser Zeit ein variables Darlehen in Anspruch genommen haben, sind die Zinsen rapide gestiegen.
Wenn Sie dieses Zinsrisiko minimieren möchten, ist ein sogenanntes Cap-Darlehen sinnvoll. Dabei handelt es sich um ein ähnliches Prinzip wie bei einem variablen Darlehen. Der wichtige Unterschied: Die Zinsen sind nach oben und unten begrenzt. Innerhalb des festgesetzten Korridors folgen Sie jedoch der Entwicklung des Leitzinssatzes. Das schafft etwas mehr Planungssicherheit.
Vorteile und Nachteile des variablen Darlehens
Die Besonderheiten bei einem flexiblen Zinssatz bringen Vorteile und Nachteile mit sich. Beides sollten Sie gut abwägen. Denn die Nachteile sind zugleich an erhebliche Risiken geknüpft. Wir listen Ihnen die wichtigsten Punkte auf.
Zu den Vorteilen gehören:
- große Flexibilität,
- günstiger Anfangszinssatz,
- kurzfristige Kündigung möglich,
- Wegfall einer Vorfälligkeitsgebühr bei Kündigung oder Ablöse,
- bessere Sondertilgungsmöglichkeiten,
- jederzeit in ein Annuitätendarlehen umwandelbar,
- gute Wahl bei einer Finanzierungsüberbrückung.
Die wichtigsten Nachteile und Risiken sind:
- großes Risiko durch Zinsschwankungen,
- wenig Planungssicherheit,
- schwankende Raten,
- Gefahr erheblich steigender Gesamtkosten während der Laufzeit.
Wann lohnt sich ein variables Darlehen?
Das Risiko durch steigende Zinsen ist ganz erheblich. Zwar können Sie mit einer Dreimonatsfrist kündigen oder das Darlehen umwandeln. Allerdings können steigende Zinsen Ihre gesamte Kalkulationsgrundlage gefährden. Dennoch kann ein variables Darlehen sinnvoll sein. Typisch sind folgende Szenarien:
- Sie möchten eine Wartezeit überbrücken. Wenn Sie beispielsweise ein Haus kaufen und gleichzeitig ein anderes verkaufen, entsteht möglicherweise eine Finanzierungslücke von mehreren Wochen. In diesem Fall ist es je nach Marktumfeld sinnvoll, ein variables Darlehen abzuschließen, um die Zeit bis zur Auszahlung des Verkaufserlöses zu überbrücken.
- Wenn Sie auf eine Erbschaft warten, verzögern Formalitäten häufig die Auszahlung. Auch in diesem Fall kann es sinnvoll sein, die Zeit bis zur Auszahlung so zu überbrücken.
- In einem Marktumfeld sinkender Zinsen kann das variable Darlehen sehr sinnvoll sein. Sie profitieren von einem attraktiven Startzins, der potenziell fällt. Pendeln sich die Zinsen auf einem gewissen Niveau ein, nutzen Sie die Kündigungsfrist von drei Monaten, um den Kredit in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln.
Das Risiko steigender Zinsen hängt wie ein Damoklesschwert über der Immobilienfinanzierung. Daher eignet sich diese Darlehensform in erster Linie für eine kurzfristige Finanzierung, die später mit einem anderen Darlehen oder Eigenmitteln fortgesetzt werden soll. Als Dauerlösung birgt die Lösung durch die flexiblen Zinsen ein zu großes Risiko. Das variable Darlehen ist speziell dann ungünstig, wenn die Zinsen steigen. Dann sind alternative Kreditformen sinnvoller.
