Das Volltilgerdarlehen: Wann lohnt sich diese Finanzierung?
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen ähnelt einem Annuitätendarlehen. Sie zahlen während der Laufzeit einen fest vereinbarten Zinssatz und zusätzlich einen Tilgungsanteil.
Am Ende der Laufzeit sind Sie schuldenfrei
Der wichtige Unterschied ist jedoch, dass Sie am Ende der zuvor festgelegten Laufzeit den kompletten Kredit abbezahlt haben. Sie sind also schuldenfrei. Die meisten Annuitätendarlehen haben zwar eine Zinsbindung. Nach deren Ende steht jedoch in der Regel ein Restkredit, der eine Anschlussfinanzierung erfordert. Das ist bei einem Volltilgerdarlehen nicht der Fall.
Größere monatliche Gesamtbelastung
Der Ansatz, während der Laufzeit das komplette Darlehen zurückzuzahlen, bedingt jedoch einen höheren Tilgungsanteil. Nur so können Sie das Ziel erreichen. Die monatliche Gesamtbelastung ist dadurch deutlich größer. Das sollte Ihnen vor Abschluss einer solchen Immobilienfinanzierung bewusst sein.
Ideal bei niedrigen Zinssätzen
Das Darlehen ist besonders interessant in Phasen niedriger Zinsen. Denn Sie sichern sich so einen günstigen Zinssatz. Das senkt die Gesamtkosten für den Kredit deutlich. Der Vorteil wird durch das schnelle Abbezahlen verstärkt, was in einer Niedrigzinsphase leichter fällt.
Bei fallenden Zinssätzen sollten Sie diese Finanzierungsform jedoch nicht nutzen, da Sie mit anderen Kreditarten möglicherweise mehr Zinskosten sparen können. In solchen Phasen lohnt sich nicht nur der Vergleich mehrerer Anbieter, sondern auch der von Finanzierungsformen.
Planungssicherheit und eine niedrige Zinssumme
Das Volltilgerdarlehen bietet Ihnen Planungssicherheit. Wenn Sie die höheren Belastungen tragen können, wissen Sie ganz genau, wann Sie schuldenfrei sind. Zugleich sparen Sie durch die kürzere Laufzeit erhebliche Zinszahlungen. Ein weiterer Effekt: Die Banken gewähren Ihnen bei dieser Immobilienfinanzierung einen weiteren Zinsvorteil, der wenige Zehntel ausmachen kann. Dadurch sinkt die Zinsbelastung zusätzlich.
Wie lange läuft ein Volltilgerdarlehen?
Die typische Laufzeit für diese Darlehensform beträgt zwischen zehn und 20 Jahren, teilweise auch bis zu 30 Jahren. Da Sie innerhalb der Laufzeit Ihren Kredit ganz tilgen, haben die Kreditsumme und der aktuelle Marktzins einen erheblichen Einfluss auf die Laufzeit.
Wie funktioniert ein Volltilgerdarlehen genau?
In Abhängigkeit der genannten Parameter berechnet die Bank nun die genauen Konditionen des Volltilgerdarlehens:
- Laufzeit bis zum vollständigen Abbezahlen,
- fester Zinssatz während der gesamten Laufzeit,
- monatliche Raten inklusive Tilgung.
Die einzelnen Konditionen sind möglicherweise mehrfach nachzujustieren, bis Sie mit Laufzeit, Zinsangebot und Rate zufrieden sind. Die Bank berechnet dabei zuerst die Tilgung der gesamten Kreditsumme anhand einer gewünschten Laufzeit. Daraus ergeben sich der angebotene Zinssatz sowie die Ratenhöhe. Wenn die errechnete Ratenhöhe doch zu hoch ist, müssen Sie die Laufzeit verlängern. Dadurch steigt die Gesamtsumme an zu zahlenden Zinsen etwas an, aber Sie können die Raten besser bedienen.
Vergleichen Sie mehrere Angebote!
Wichtig: Holen Sie unbedingt weitere Angebote ein und akzeptieren Sie nicht das erste Angebot. Häufig können Sie über einen Kreditvergleich oder einen unabhängigen Kreditberater bessere Konditionen finden. Diese können Sie annehmen oder damit Ihre Hausbank um ein verbessertes Angebot bitten.
Jeden Monat steigt die Tilgungssumme, während der Zinsanteil fällt
Während der Laufzeit profitieren Sie von den gleichen Mechanismen wie beim Annuitätendarlehen. Sie starten mit einer Annuität, die einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil enthält. Durch die Tilgung verringert sich bei gleicher Rate jeden Monat der Restkredit. Dadurch fällt der Zinsanteil innerhalb der Rate etwas und im gleichen Maße steigt der Tilgungsanteil. Das läuft bis zum Ende der Laufzeit, dann sind Sie schuldenfrei.
Achtung: Es gibt meistens keine Sondertilgungsoption
Das Volltilgerdarlehen ist ein Produkt, bei dem die Bank nicht nur Ihre Konditionen ganz genau ausrechnet. Auch die Bank möchte etwas verdienen. Da sowohl die Laufzeit und die gesamte Zinssumme feststehen, erhalten Sie bereits einen Nachlass auf den Zinssatz. Ihr Kreditgeber wird aber nicht bereit sein, Ihnen zusätzliche Sondertilgungsmöglichkeiten einzuräumen. Daher können Sie das Darlehen nicht durch zusätzliche Zahlungen schneller beenden.
Ebenso ist es unüblich, diese Immobilienfinanzierung vorzeitig zu beenden oder eine Umschuldung vorzunehmen. In beiden Fällen müssen Sie mit einer erheblichen Vorfälligkeitsgebühr rechnen, die diese Schritte unattraktiv machen.
Volltilgerdarlehen haben große Vorteile, aber auch einige Nachteile
Die Bedingungen dieser Immobilienfinanzierung sind auf den ersten Blick sehr vorteilhaft. Es gibt jedoch auch Nachteile bzw. Risiken.
Wägen Sie bei Ihrer Entscheidung beide gut ab, um einen für Sie idealen Weg zu finden, eine Immobilie zu kaufen. Zudem gibt es mit dem Annuitätendarlehen eine gute Alternative. Damit Sie sich noch einmal die Vorteile und Nachteile genau ansehen können, hier noch einmal beides in Listenform.
Die Vorteile des Volltilgerdarlehens
- Planungssicherheit durch feste Raten und Laufzeit,
- Zinsbindung während der Laufzeit,
- kleiner Zinsvorteil gegenüber Annuitätendarlehen,
- geringere Gesamtsumme an Zinszahlungen durch kürzere Laufzeit,
- schnellere Rückzahlung.
Die Nachteile des Volltilgerdarlehens
- relativ hohe Kreditraten,
- keine Sondertilgungsmöglichkeit,
- keine Umschuldung,
- wenig Flexibilität,
- Zahlungsausfälle gefährden den Kredit.
Das beste Szenario: Wann lohnt sich ein Volltilgerdarlehen?
Wenn Sie sich die Vorteile und Nachteile ansehen, erkennen Sie ein typisches Szenario für das Volltilgerdarlehen. Diese Finanzierung einer Immobilie ist immer dann genau richtig, wenn Sie zum einen eine eher kleine Kreditsumme benötigen. Zum anderen sollten Sie über ein ausreichend großes Einkommen verfügen. Wenn beides zusammenkommt, sind die Kreditraten gut bezahlbar.
Beachten Sie dabei die Faustregel: Je höher die benötigte Kreditsumme und je kürzer die Gesamtlaufzeit sein soll, desto höhere Raten müssen bewältigen können. Sollten Sie aber zu knapp kalkulieren und Sie die Raten kaum noch begleichen können, droht ein Problem. Die Kreditablöse ist einfach zu teuer oder sogar unmöglich. Daher lohnt sich das Volltilgerdarlehen nur, wenn Sie ein gesichertes Einkommen und ausreichende Höhe haben. Dann jedoch ist diese Finanzierung der Weg, um die Kreditkosten spürbar zu minimieren.
