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Zwischenfinanzierung beim Immobilienkauf: Was ist zu beachten?

Auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie kann es für Sie zu Problemen im zeitlichen Ablauf der Finanzierung kommen. Das gilt beispielsweise, wenn Sie noch auf Geld aus einem Hausverkauf warten, aber ein neues Objekt schon erwerben möchten. In diesen und ähnlichen Fällen ist eine Zwischenfinanzierung eine sinnvolle Option. Dabei sollten Sie Angebote jedoch genau prüfen. Denn diese Art von Überbrückungskredit ist an Besonderheiten geknüpft und vergleichsweise teuer. Dennoch kann sich ein solcher Überbrückungskredit lohnen. Wir erklären Ihnen, worauf es ankommt.

Das Wichtigste vorab: die Zwischenfinanzierung im Kurzüberblick

Vorab nennen wir Ihnen die wichtigsten Punkte bei dieser Form des Immobilienkredits:

• Das Darlehen ist eine kurzfristige Finanzierung von maximal 24 Monaten.
• Es handelt sich um ein endfälliges Darlehen ohne monatliche Tilgung.
• Der Zinssatz ist höher als bei einem variablen Darlehen.
• Sie können das Darlehen jederzeit ohne Zusatzkosten zurückzahlen.
• Der Einsatz lohnt sich, wenn Sie die Zeitspanne bis zu einem größeren Geldeingang oder einer Anschlussfinanzierung überbrücken möchten.
• Nicht alle Banken bieten eine Zwischenfinanzierung an.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein endfälliges Darlehen mit kurzer Laufzeit, mit dem Sie eine Finanzierungslücke überbrücken. Solche Überbrückungskredite sind auf maximal 24 Monate Laufzeit begrenzt. Der Zinssatz ist variabel und folgt dem Leitzinssatz EURIBOR. Teilweise kann die Zinshöhe auch auf bis zu zwölf Monate festgeschrieben sein. Die Mindestdarlehenssumme ist je nach Anbieter relativ hoch und kann dadurch deutlich über dem eigenen Bedarf liegen. Das schränkt den Zugang zu dieser Finanzierungsart ein.

Da es sich um ein endfälliges Darlehen handelt, leisten Sie während der Laufzeit nur Zinszahlungen. Sie tilgen nicht. Das senkt die monatliche Belastung. Dafür müssen Sie jedoch den gesamten Kreditbetrag spätestens bis zum Ende der Laufzeit vollständig zurückzahlen. Der Vorteil: Sie können die fällige Summe auch schon während der Vertragslaufzeit ausgleichen. Dabei kommt keine Vorfälligkeitsgebühr zum Tragen.

Wichtig: Finanztechnisch gilt eine Zwischenfinanzierung als Eigenkapital. Denn diese ersetzt (nur) vorübergehend das Einbringen des eigenen Kapitals. Durch diese Beurteilung kann sich Ihre Bonitätseinstufung bei weiteren Kreditanfragen tendenziell verbessern.

Ein weiterer Aspekt ist eine Besonderheit: Da es sich um einen Überbrückungskredit handelt, muss das Darlehen nicht zwingend über das Grundbuch abgesichert sein. Die Bank kann auch alternative Sicherheiten wählen. Das entlastet Sie durch nicht erforderliche Gebühren für Grundbuchänderungen und lässt die Reihenfolge der Gläubiger im Grundbuch unangetastet.

Wann ist eine Zwischenfinanzierung mit einem Überbrückungskredit sinnvoll?

Der Name des Darlehens beschreibt bereits den typischen Anwendungsfall. Sie sollten immer dann einen solchen Immobilienkredit ins Auge fassen, wenn Sie damit eine Finanzierungslücke überbrücken möchten. Dabei ist es wichtig, dass Sie nach der maximalen Laufzeit bereits eine andere Option sicher in Aussicht haben. Denn Sie müssen den Kredit auf einen Schlag bezahlen. Wir listen Ihnen typische Fälle auf, in denen sich ein solches Darlehen lohnt:

• Sie kaufen sich ein Haus oder eine Wohnung und möchten Ihre alte Immobilie veräußern. Häufig müssen Sie die neue Bleibe kaufen, bevor Sie Ihre bisherige Immobilie verkaufen können oder das Geld erhalten haben. Dabei entsteht für eine gewisse Dauer eine Finanzierungslücke in Höhe des zu erwartenden Verkaufserlöses. Bis Ihnen dieses Geld zur Verfügung steht, können Sie den Fehlbetrag mit einer Zwischenfinanzierung abdecken.
• Sie kaufen eine Immobilie und warten auf die Auszahlung aus Leistungen wie Erbschaften, Lebensversicherungen oder ähnlichen Vermögensbeständen. Auch in diesem Fall können Sie auf ein Annuitätendarlehen in der vollen benötigten Höhe verzichten. Sie nehmen für den erwarteten Betrag einen Überbrückungskredit auf und gleichen diesen nach Zugang der Vermögenssumme aus.
• Sie kaufen oder bauen ein Haus, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. In diesem Fall überbrücken Sie den Fehlbetrag ebenfalls bis zur Auszahlung der Bausparsumme durch eine Zwischenfinanzierung.
• Sie haben Annuitätendarlehen aufgenommen. Die Zinsbindung läuft aus oder andere Banken bieten nach zehn Jahren bessere Konditionen. Sie entscheiden sich für eine Anschlussfinanzierung, die aber erst deutlich nach der erforderlichen Kündigung des laufenden Vertrags in Kraft treten kann. In diesem Fall lässt sich mit einem Überbrückungskredit die Finanzierungslücke möglicherweise sinnvoll schließen.
• Sie haben einen auslaufenden Immobilienkredit. Die Restschuld ist jedoch gering, sodass es für Sie finanziell lohnend ist, für den Restbetrag ein endfälliges Darlehen als Anschlussfinanzierung zu nutzen. Das kann im individuellen Fall sinnvoll sein, wenn der Vorteil eines Aussetzens der Tilgung den Zinsnachteil überwiegt und zugleich die eigene Finanzplanung ein solches Vorgehen erfordert. Wichtig: Sie müssen sicher sein, dass Sie am Ende der Laufzeit den Restbetrag aufbringen können.

Besonderheiten: Darum ist eine Zwischenfinanzierung teurer als normale Kredite

Solche Anwendungsfälle gibt es immer wieder. Allerdings bieten nicht alle Banken diese Art der Immobilienfinanzierung an. Der Grund ist ganz einfach: Aufwand und Ertrag sind für die Kreditgeber unverhältnismäßig hoch. Diesen Nachteil für die Banken müssen Sie mit einem finanziellen Nachteil bezahlen.

Da die Kreditlaufzeit nur kurz ist und die Bank bis zum Ende auf die Rückzahlung warten muss, besteht ein gewisses Risiko. Daher setzen die Kreditinstitute den Zinssatz deutlich über dem eines Kredits mit variablem Zinssatz an. Sie müssen mit einem kräftigen Aufschlag von mehreren Prozentpunkten rechnen. Zusätzlich oder darin enthalten kann eine Verwaltungsgebühr zu Buche schlagen. Denn der Aufwand bei der Bearbeitung eines kurzzeitigen Kredits rentiert sich für die Banken nicht immer. Daher schlagen sie ihre Kosten voll auf die Rückzahlungssumme auf.

Ein Risiko für die Banken ist, dass es sich bei Ihrem Projekt um einen unsicheren Vermögenswert handelt. Das verdeutlicht ein Beispiel: Sie kaufen ein Haus und überbrücken einen Teil der Summe, da Sie aus dem Verkauf Ihres alten Hauses eine erhebliche Geldsumme erwarten. Solange das Geld jedoch nicht da ist, kann der gesamte Deal noch platzen. Die Bank finanziert somit eine Überbrückung mit einem gewissen Ausfallrisiko.

Vorteile und Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Sie sollten die Besonderheiten dieser Immobilienkreditform gut durchdenken. Es ergeben sich Vorteile und Nachteile, die Sie gegeneinander abwägen sollten. Es ist durchaus möglich, dass eine Alternative zu dieser Kreditform finanziell interessanter ist. Dennoch sind Vorteile vorhanden, die die Nachteile übertreffen können. Sie sollten sich mit Ihrer Steuerberatung oder einen freien Finanzierungsberater zusammensetzen, um die für Sie individuell beste Lösung finden zu können.

Die Vorteile als Übersicht

Ein Überbrückungskredit beim Immobilienkauf bzw. einer Immobilienfinanzierung bietet Vorteile. Dazu zählen die folgenden Punkte:

• Die Auszahlung ist sofort möglich.
• Die Finanzierung ist geeignet für kurze Laufzeiten bis 24 Monate.
• Die Ratenhöhe ist durch die fehlende Tilgung geringer.
• Eine vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist möglich.
• Die Kreditsumme wird als Eigenkapital eingestuft.
• Es ist nicht zwingend eine Absicherung über das Grundbuch erforderlich.
• Das Darlehen kann Kapitallücken schließen.

Die Nachteile als Übersicht

Neben den Vorteilen gibt es auch Nachteile. Wir listen die einzelnen Punkte noch einmal für Sie auf:

• Der Zinssatz ist in der Regel höher als bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz.
• Eine Bearbeitungsgebühr kann die Kosten zusätzlich steigern.
• Sie müssen die Kreditsumme auf einen Schlag, spätestens zum Laufzeitende zurückzahlen.
• Fehlerhafte Kalkulationen oder Ausfall des erwarteten Geldes können die Kosten stark steigen lassen. Selbst ein Verkauf bzw. eine Zwangsversteigerung der neuen Immobilie können erforderlich sein.
• Nicht alle Banken bieten diese Darlehensform an.
• Die Mindestkredithöhe kann bei einigen Banken deutlich über dem eigentlichen Bedarf liegen.

Alternativen zu dieser Kreditform

Eine Zwischenfinanzierung eignet sich immer dann besonders gut, wenn eine klare Geldsumme in absehbarer Zeit sicher zu erwarten ist. Sie eignet sich nicht, wenn Sie eine Eigenkapitallücke nicht sicher schließen können.

Es ist daher zu prüfen, ob alle Faktoren passen. Ist dies nicht der Fall, können alternative Kreditformen sinnvoller sein. Diese haben den Nachteil, dass sie meistens weniger flexibel sind und höhere Monatsraten bedeuten. Außerdem wird die Darlehenssumme meistens über einen Grundbucheintrag abgesichert. Allerdings sind die Kosten häufig geringer.

Typische Alternativen sind ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz. Unter anderem binden Sie sich hierbei jedoch in der Regel länger an den Kreditgeber. Weitere Alternativen sind ein neues Annuitätendarlehen mit großzügigen Sondertilgungsmöglichkeiten. Sobald die erwartete Geldsumme aus anderen Quellen bei Ihnen eintrifft, können Sie über die Sondertilgungsmöglichkeiten die Restschuld reduzieren. Wenn Sie über ein höheres monatliches Einkommen und ausreichende Bonität verfügen, ist ein Volltilgerdarlehen eine gute Alternative. Dabei zahlen Sie in wenigen Jahren durch hohe Tilgungsraten die gesamte Kreditsumme ab.

Ob eine der Alternativen für Sie eine Option ist, sollten Sie genau durchrechnen. Wenn Sie sicher sind, dass in absehbarer Zeit ein Geldeingang in ausreichender Höhe zu erwarten ist, ist die Zwischenfinanzierung als Überbrückungskredit grundsätzlich eine gute Wahl.