Exit-Strategie für Investoren: Fix And Flip
Wenn Sie auf der Suche nach einer sogenannten Exit-Strategie sind, kann Fix And Flip eine Alternative sein. Anders als beim Halten der Immobilie geht es hier um einen schnellen Verkauf mit Gewinn. Dieser Ansatz ist für Sie dann geeignet, wenn Sie bereits etwas Erfahrung mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien haben.
Das Exit-Szenario: Fix And Flip bedeutet einen schnellen Verkauf
Bei Fix And Flip kaufen Sie unter dem Marktwert, hübschen die Immobilie auf und verkaufen Sie sofort wieder zu einem höheren Preis. Das geschieht innerhalb kürzester Zeit, idealerweise beträgt die Spanne wenige Wochen. Ziel ist es, den Mitteleinsatz beim Verkauf zu übertreffen.
Besonders professionelle Investoren nutzen diese Exit-Strategie. Exit steht dabei für das Szenario, das sie für den Verkauf der Immobilie planen. Dazu kalkulieren Sie bereits vor dem Kauf die potenziellen Arbeiten und den Verkaufszeitpunkt. Sie übernehmen überwiegend Immobilien in einem schlechten oder optisch wenig attraktiven Zustand, aber an einem guten Standort. Dann bringen sie die Objekte mit möglichst geringem Mitteleinsatz auf Vordermann und verkaufen sie zu marktgerechten Preisen.
Je nach Businessplan funktioniert diese Strategie ohne Fremdkapital und bringt einen satten Gewinn. Die theoretisch einfache Rechnung: Der Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Mitteleinsatz sowie Berücksichtigung der Steuern ist größer als der Kaufpreis. Wie so häufig im Immobilienbereich liegt der Gewinn damit überwiegend im Einkauf.
Die Exit-Strategie kommt aus Nordamerika. Dort gibt es eine ganze Branche, die nach dem Fix-And-Flip-Prinzip arbeitet. Anders als in Deutschland sind dort aber die Anschaffungskosten geringer, was den Markt für Privatleute weit geöffnet hat.
Voraussetzungen: Sie benötigen für Fix And Flip ein gutes Netzwerk
Ganz wichtig: Diese Strategie ist für erfahrene, professionelle Investoren geeignet. Als Einsteiger können Sie einen solchen Ansatz ebenfalls wählen. Aber Sie sollten sich dann zum einen über die Risiken und die steuerlichen Aspekte dieses Geschäftsmodells im Klaren sein. Zum anderen sollten Sie auf ein geeignetes Netzwerk zurückgreifen können.
Die Fix-And-Flip-Strategie ist darauf ausgerichtet, mit Spezialisten in kürzester Zeit umgesetzt zu werden. Ein Netzwerk aus Fachleuten ist unabdingbar. Speziell ein Bauunternehmen bzw. geeignete Handwerker sowie ein Sachverständiger sollten spätestens beim Kauf bereitstehen und Zeit für die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen haben. Auch eine gute Steuerberatung, ggf. ein Anwalt und eine gute Vermarktungsplattform sind sinnvolle Ergänzungen für Ihr persönliches Netzwerk.
Die drei Schritte bei der Strategie Fix And Flip
Die Strategie Fix And Flip gliedert sich in drei Schritte. Alle Etappen auf dem Weg zum Ziel sind sehr penibel zu planen, zu kalkulieren und durchzuführen. Schon kleine Abweichungen können erhebliche Auswirkungen auf den Zeitplan und das eingesetzte Kapital haben.
Je geringer der Aufwand im zweiten Schritt ist, desto sicherer ist der Verkauf, desto weniger Gewinn können Sie aber auch realisieren. Es lohnt sich daher, Objekte mit mehr Aufwertungsmöglichkeiten zu wählen. Klappt das Vorhaben, bedeutet das einen größeren Gewinn. Die Schritte sind im Einzelnen:
- Günstig kaufen,
- umfassend aufwerten,
- teuer verkaufen.
Daraus resultiert der Reiz: Mit geringem Mitteleinsatz und etwas Aufwand entsteht eine Immobilie, die Sie teuer verkaufen können. Die einzelnen Schritte sollten Sie gut planen. Bei der Umsetzung ist teilweise Kreativität gefragt. Wir geben Ihnen allgemeine Tipps, wie Sie Fix And Flip Schritt für Schritt realisieren.
Schritt 1: Der Gewinn liegt bei Fix And Flip im Einkauf
Sie könnten die Immobilie nach den Arbeiten zwar überteuert anbieten. Das führt aber nicht zu einem erhofften schnellen Verkauf zu einem guten Preis. Der Gewinn reduziert sich. Der Weg ist nicht zielführend. Das bedeutet: Sie müssen Ihre Gewinnmarge bereits beim Einkauf erzielen.
Suchen Sie Immobilien, die der aktuelle Eigentümer rund 15 Prozent oder mehr unter dem Marktwert anbietet. Damit kaufen Sie sich in der Regel zwar Probleme ein. Genau das ist aber gewollt. Denn Sie erzielen den Gewinn, indem Sie die Probleme beseitigen und den Wert der Immobilie auf das tatsächliche Marktpreisniveau anheben.
Ziehen Sie unbedingt einen Sachverständigen hinzu. Sie werden sich bei diesem Ansatz mit Immobilien beschäftigen, die irgendwo einen Mangel haben. Ein fachkundiger Experte an Ihrer Seite unterstützt Sie bei der Risikoabwägung: Drohen Folgeschäden? Sind erforderliche Baumaßnahmen günstig und schnell umsetzbar? Gibt es zusätzliche versteckte Mängel? Diese Fragen kann Ihnen nur ein Spezialist beantworten.
Verzichten Sie außerdem anfangs auf Immobilien in schlechter Lage. Das Risiko beim Verkauf ist zu groß. Konzentrieren Sie sich auf günstige Objekte in guten Lagen, in denen die Nachfrage groß ist. So unlogisch es klingt: Halten Sie nach Ladenhütern Ausschau und werten Sie diese auf.
Bei der Suche nach geeigneten Immobilien können Sie Portale und Spezialisten wie ohne-makler.net sowie Angebote von Eigentümern nutzen. Der Vorteil: Die Maklergebühren entfallen. Das hat wegen der sonst fälligen oder eingepreisten Makler-Courtage einen erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Gewinn. Auch Ihr Netzwerk aus Personen aus der Bau- und Immobilienbranchen kann helfen, echte Schnäppchen zu finden.
Schritt 2: Das Aufwerten ist der Weg zum Ziel
Als Anfänger starten Sie mit einer kleinen Immobilie. Als erfahrener Investor können Sie auch ein größeres Haus wählen. Der Zeitplan sollte in allen Fällen so ausgerichtet sein, dass Sie die erforderlichen Maßnahmen innerhalb von etwa sechs Wochen abschließen können. Je länger es dauert, desto länger ist Ihr Kapital gebunden und desto größer wird die Planungsunsicherheit.
Welche Maßnahmen beim Aufwerten auf dem Plan stehen, hängt von der Immobilie ab. Bereits kleine Verschönerungen und mehr Sauberkeit können den Preis signifikant nach oben treiben. Daher ist Home-Staging ein wichtiges Instrument. Mit geringem Ressourceneinsatz von wenigen Tausend Euro können Sie Profis beauftragen, durch neutrales Mobiliar und kleine hübsche Accessoires den optischen Eindruck deutlich verbessern. Das wirkt erheblich auf den Preis.
Aufhübschen betrifft auf Hof und Garten. Fensterputzen, Rasenmähen, Gartenpflege, ggf. ein Zaunanstrich sind effektive Maßnahmen, die wenig Geld kosten und viel bringen. Zusätzliche Einrichtungen wie Geräteschuppen, eine Einbauküche oder ein neues Bad tragen ebenfalls zu einem höheren Verkaufspreis bei.
Das alles wird bei richtigen Problemimmobilien nicht ausreichen. Ein typischer Fall für einen Preisnachlass ist Schimmel in den Wänden. Der lässt sich schnell und professionell entfernen, Keller können Sie sanieren. Manchmal sind auch Dächer neu zu decken, die Heizungsanlage zu modernisieren oder Fenster zu erneuern.
Der entscheidende Punkt bei den Aufwertungen ist: Der Ressourceneinsatz muss deutlich geringer sein als der Effekt auf den Preis. Nur dann funktioniert Fix And Flip. Das ist zugleich der Grund, warum Sie sich nur mit etwas Erfahrung an diese Strategie wagen sollten. Sie müssen Kosten für Sanierungen und Modernisierungen, für Home-Staging und für kleine Aufwertungen kennen und zeitlich abschätzten können. Gelingt Ihnen das, steigern Sie mit kleinen Aufwertungen das Interesse potenzieller Interessenten deutlich.
Schritt 3: Der schnelle Verkauf zum marktgerechten Preis bringt Gewinn
Ist alles erledigt, startet die Vermarktung mit dem eigentlichen Exit-Ziel: der Verkauf zum Marktpreis. Ein professionelles Exposé ist dabei Pflicht. Damit stellen Sie die Vorzüge der Immobilie in Wort und Bild heraus. Sie beantworten Fragen und nennen finanzielle Eckwerte.
Makler senken Ihren Verkaufserlös. Nutzen Sie direkte Verkaufswege über Immobilienplattformen oder spezialisierte Angebote wie ohne-makler.net. Damit erreichen Sie eine große Zielgruppe. Genau das ist der entscheidende Punkt. Während Sie den Gewinn beim Einkauf generieren, können Sie bei überteuerten Angeboten, schlechtem Marketing oder unzureichenden Angaben Geld verlieren. Unterschätzen Sie die dritte Phase daher nicht.
Welche Finanzierung bei Fix And Flip?
Sie kennen die drei wichtigen Schritte der Strategie. Es bleibt eine wichtige Frage: Wie funktioniert die Finanzierung? Die kurze Antwort: Es kommt darauf an … Idealerweise finanzieren Sie bei Fix And Flip nur mit Eigenkapital. Der einfache Grund: Kreditkosten beeinflussen die Kalkulation. Kommen Sie ohne Kredit aus, erzielen Sie leichter einen Gewinn.
Benötigen Sie jedoch einen Kredit, sind kurzfristige Finanzierungen wie ein endfälliges Darlehen die beste Wahl. So bleiben Sie flexibel und können das Darlehen beim Verkauf komplett tilgen. Bei einer Finanzierung mit einem größeren Fremdkapitaleinsatz ist es besonders wichtig, den Zeitplan einzuhalten und gut mit der Bank zu verhandeln. Sonst entstehen zusätzliche Kosten.
Tipp: Nutzen Sie Förderprogramme, bevor Sie einen Bankkredit aufnahmen. Speziell energetische Sanierungen lassen sich so sehr günstig finanzieren. Erstellen Sie außerdem einen genauen Kostenplan für die Bank. Das erleichtert die Kreditvergabe und senkt die Kreditkosten.
Wie agieren – als Privatinvestor oder Unternehmen?
Fix And Flip ist darauf ausgerichtet, Immobilien schnell wieder zu verkaufen. An dieser Stelle kommt eine Komponente hinzu, die Sie als Privatinvestor bei langfristigen Strategien umgehen können: die Steuer.
Sie versuchen, sehr schnell einen möglichst großen Gewinn zu erzielen. Den Reinerlös können Sie wiederum mit dem zurückerhaltenen Kapital in größere Objekte investieren und ein neues Projekt starten. Sie steigern so erst Eigenkapital und bei einem finalen, letzten Verkauf das Vermögen.
Das bedingt einen relativ schnellen Durchlauf von Immobilien. Damit profitieren Sie jedoch nicht mehr von steuerfreien Immobilienverkäufen. Im Gegenteil: Bei drei Verkäufen innerhalb von fünf Jahren handeln Sie gewerblich – mit allen steuerrechtlichen Konsequenzen.
Es ist in den meisten Fällen ratsam, eine Unternehmensform wie eine GmbH für diese Zwecke zu finden. So bündeln Sie alle Aktivitäten in einer Firma und trennen die Tätigkeit von ihren Privateinkünften und anderen Einkommensarten sowie langfristig gehaltenen privaten Immobilien. Das hat zusätzlich Vorteile bei der Haftung.
Der Aufbau eines Unternehmens ist mit Aufwand und Kosten verbunden. Die UG als Vorstufe der GmbH ist möglicherweise ein gutes Mittel, bindet aber vorläufig Gewinne an das Unternehmen. Lassen Sie sich unbedingt vor einem ersten Engagement umfassend steuerlich beraten.
Steuerliche Betrachtung der Strategie
Entscheiden Sie sich für eine Investition als private Einzelperson (oder als GbR bei Partnern), haften Sie mit Ihrem Privatvermögen und zahlen Einkommensteuer gemäß persönlichem Steuersatz. Sie können die Kaufnebenkosten und – je nach Art und Umfang – die Maßnahmen zur Aufwertung der Immobilie steuerlich geltend machen.
Als juristische Person, also Unternehmen, haften Sie mit dem Stammkapital. Sie zahlen außerdem Umsatzsteuer, Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. Die Höhe ist vom Umsatz und Gewinn sowie bei der Gewerbesteuer von den lokalen Hebesetzen abhängig. Die Körperschaftsteuer beträgt derzeit 15 Prozent.
Rechnen Sie genau aus, welche Variante besser ist. Erfahrene Investoren nutzen das beim Verkauf zurückerlangte Eigenkapital und den Reinerlös nach Steuern, um ein oder mehrere neue Projekte zu starten. So steigt das gesamte Investitionsvolumen bei jedem Verkauf potenziell an. Zugleich wächst das Vermögen bzw. steigt der Unternehmenswert. Genau das ist Ziel dieser Exit-Strategie.
Der Hebel ist bei steigendem Kapitaleinsatz umso größer. Ein anderer Weg ist finanziell weniger attraktiv, aber abgesicherter: Sie verkaufen, nutzen das Eigenkapital zum erneuten Kauf und stecken den Erlös in die eigene Tasche.
Chancen und Risiken bei Fix & Flip
Die Immobilienstrategie ist facettenreich und nicht ganz einfach umzusetzen. Das Risiko liegt beim Investor. Verzögerungen und Fehlkalkulationen bringen den Kapitaleinsatz ins Wanken. Zugleich lässt sich bei optimaler Vorbereitung und Durchführung mit dem Eigenkapital eine erhebliche Rendite in kürzester Zeit erzielen.
Wägen Sie gut ab, ob Fix And Flip wirklich für Sie geeignet ist. Wir stellen Ihnen Vorteile und Nachteile noch einmal in Listenform vor.
Die Vorteile von Fix And Flip
- Große Gewinne in kurzer Zeit möglich,
- allenfalls kurzfristige Kredite erforderlich,
- Kredite sind zu attraktiven Konditionen erhältlich,
- gute Marktkenntnisse untermauern Spekulation,
- schneller Vermögensaufbau,
- Erfahrungsgewinn für spätere Projekte.
Nachteile von Fix & Flip
- Erforderliche Fachkenntnisse erschweren den Einstieg,
- Umsetzung bedarf eines Netzwerks aus Partnern,
- wenige passende Objekte am Markt,
- Projekt muss sehr genau geplant sein,
- häufig kein passives Einkommen während der Projektphasen,
- Risko des Kapitalverlustes,
- Verkauf ist zu versteuern.
Fix And Flip ist eine Exit-Strategie für Fachleute und gut vorbereitete Einsteiger
Anders als bei Buy And Hold ist Fix And Flip eine kurzfristige Strategie. Sie erzielen bei Gelingen in wenigen Wochen einen erheblichen Kapitalzuwachs. Zugleich ist es eine sehr aktive Strategie. Sie sind gefordert, Projekte bereits vor dem Verkauf durchzukalkulieren, Maßnahmen zu planen und möglichst ohne Abweichungen vom Plan abzuschließen. Das ist mit Risiken verbunden, verspricht aber bei einem guten Netzwerk schnelles Geld.
Diese Exit-Strategie ist außerdem eine der wenigen, die Sie während der Halte-Phase kaum ändern können. Sie sollten ein „Macher“ sein, der über Fachwissen und ein gutes Netzwerk verfügt. Auch Verhandlungsgeschick ist hilfreich. Zumindest sollten Sie bereit zum Lernen sein und verlässliche Handwerker auf den Punkt parat haben.
Wenn Ihnen Fix And Flip zu aggressiv, aktiv, kurzfristig und riskant ist, sind andere Szenarien interessanter für Sie. Die passive langfristige Strategie Buy And Hold ist dann der einfachere Ansatz, der mit geringerem Risiko ein vergleichsweise ruhiges Investorenleben erlaubt.
