Tipps: So Sparen Sie Geld beim Immobilienkauf
Für eine Immobilie müssen Sie viel Geld auf den Tisch legen. Sechsstellige Summen sind üblich. Wenn Sie diese per Kredit finanzieren müssen, folgt daraus eine sehr lange Belastung durch Zinsen und Tilgung. Aber auch bei einem großen Eigenkapitalanteil schmerzt ein Kauf finanziell. Es gibt jedoch kleine Tricks, wie Sie die Kosten reduzieren und an einigen Ecken ein paar Euro sparen können. In der Summe kann das einen erheblichen Betrag ausmachen. Wir zeigen Ihnen, welches Vorgehen sinnvoll ist.
Beobachten Sie den Markt und sparen Sie bereits beim Sondieren
Ein Immobilienkauf planen Sie in der Regel nicht ad hoc. Daher bleibt Ihnen viel Zeit, den Markt zu beobachten. Das gibt Ihnen Gelegenheit, Preise durch Marktkenntnisse realistisch einzuschätzen und keine überteuerten Angebote anzunehmen.
Preisentwicklung betrachten
Verfolgen Sie über einen längeren Zeitraum die Preise auf gängigen Portalen und in Kleinanzeigen. Sondieren Sie den Markt und prüfen Sie, wie sich die Preise für vergleichbare Immobilien entwickeln. So können Sie die Preise der für Sie interessanten Immobilien besser bewerten. Sie erkennen überteuerte Angebote, aber auch Schnäppchen.
Preiskalkulation durch Vervielfältiger
Wenn Sie noch etwas genauer in die Preisbeobachtung einsteigen möchten, sollten Sie sich mit dem Vervielfältiger beschäftigen. Vereinfacht gesagt drückt dieser das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresmiete aus. Auch wenn Sie nicht vermieten wollen, sondern ein Eigenheim suchen, sollten Sie sich mit der Berechnung beschäftigen. Die Berechnung erlaubt eine bessere Preisbewertung.
Kurz: Je höher der Vervielfältiger ist, desto länger müssten Sie eine Immobilie halten, wenn Sie diese vermieten würden. Eng verbunden damit ist die Maklerformel. Beides greift ineinander. Zur Berechnung benötigen Sie die örtliche Vergleichsmiete für eine Immobilie sowie den Kaufpreis. Teilen Sie den Preis durch die tatsächliche oder zu erwartende Jahresmiete. Das so überschlagene Ergebnis ist der Vervielfältiger.
Ein Wert bis 20 ist eher günstig. Bei einem Wert über 20, speziell über 25 gilt die Immobilie als teuer. Achten Sie jedoch darauf, dass der Vervielfältiger immer in Bezug zu anderen Angeboten in der Region betrachtet werden sollte.
Verzichten Sie auf einen Makler
Bei einem Kauf teilen sich beide Parteien die Courtage. Hat der Verkäufer einen Makler eingeschaltet, müssen Sie sich an den Kosten beteiligen. Eventuell lässt sich dadurch der Verkaufspreis etwas drücken. So sparen sie schon beim Einkauf.
Prüfen Sie Immobilie und Kaufintention – sparen Sie bereits Geld beim Besichtigen
Im nächsten Schritt folgt üblicherweise die Besichtigung. Hier sollten Sie zum einen genau hinsehen. Kleine und große Mängel können Sie preismindernd anbringen. Mit etwas Verhandlungsgeschick sparen Sie so eine vier oder gar fünfstellige Summe.
Zum anderen sollten Sie jedoch auch genau hinhören. Denn häufig werden Sie erfahren, warum jemand seine Immobilie verkaufen möchte. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie herausfinden, ob es Streit in der Eigentümergemeinschaft gab. In anderen Fällen kann es wichtig sein, ob beim Verkäufer ein Wohnortwechsel ansteht. Gibt es vielleicht sogar eine Trennung oder Scheidung? Handelt es sich möglicherweise um einen Notverkauf aus finanziellen Gründen? Das alles führt zu Argumenten, mit denen Sie den Preis möglicherweise etwas drücken können.
Tipp: Auch wenn es verlockend ist, hier zu sparen. Prüfen Sie die Immobilie gründlich und nutzen Sie einen Sachverständigen. Das Geld ist gut angelegt und schützt Sie vor Problemen durch versteckte Mängel.
Sparen Sie beim Immobilienkauf bei der Finanzierung
Der nächste große Bereich mit Sparpotenzial ist die Finanzierung. Sie werden selten eine Immobilie nur aus Eigenkapital erwerben. Daher gehört ein Hypothekendarlehen immer dazu. Das bedeutet aber auch, dass Sie nicht nur den Preis, sondern auch Zinsen zahlen müssen. Genau hier haben Sie einen gewissen Spielraum, um Kosten zu sparen.
Mehr Eigenkapital reduziert Zinszahlungen
Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto niedriger ist Ihr Darlehen. Das bedeutet eine geringere Zinslast. Wenn Sie die Möglichkeit haben, auf Eigenkapital zurückzugreifen, sollten Sie damit den erforderlichen Kreditbetrag reduzieren. So sparen Sie langfristig erhebliche Zinszahlungen. Der Kredit wird insgesamt günstiger.
Bonität aufzupolieren, das führt zu besseren Konditionen
Beginnen Sie langfristig damit, Ihre Bonität zu verbessern. Ein guter Schufa-Score kann um mehrere Zehntel günstigere Zinskonditionen bedeuten. Daher sollten Sie bereits frühzeitig damit beginnen, unnötige Verträge abzubauen, Kredite regelmäßig zu bedienen und Rechnungen sofort zu bezahlen. Das alles kann den Score verbessern. Holen Sie außerdem eine Selbstauskunft ein, um möglicherweise fehlerhafte Einträge zu entdecken und entfernen zu lassen. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Artikel zur Thema Bonitätsverbesserung.
Kreditvergleich vor dem Kauf
Als nächstes werden Sie vor dem Kauf Ihre Hausbank um ein Angebot bitten. Geben Sie sich jedoch nicht damit zufrieden. Holen Sie Vergleichsangebote ein. Idealerweise fragen Sie unabhängige Kreditvermittler. Diese haben ein riesiges Netzwerk und können Ihnen attraktive Angebote vermitteln. Die besten Konditionen sind meistens deutlich besser als bei Ihrer Hausbank.
Mit dem Angebot können Sie Ihre Hausbank um Nachbesserung des Angebots bitten. Sollte kein zufriedenstellendes Angebot möglich sein, nutzen Sie andere Anbieter. Ist jedoch das Angebot zumindest in der Nähe der Konditionen anderer Anbieter, kann ein Verbleib bei der Hausbank strategisch sinnvoll sein. Durch dieses Feilschen sparen sie besonders bei großen Kreditsummen und langen Laufzeiten erhebliche Kosten.
Annuitätendarlehen mit Tilgung wählen
Wenn Sie sich für ein Angebot entscheiden, sollten Sie ein Annuitätendarlehen bevorzugen. Diese Kreditform gibt Ihnen die Chance, von Anfang an eine ausreichend große Summe zu tilgen. Das zahlt sich langfristig aus.
Ein wichtiger Punkt beim Annuitätendarlehen ist der Tilgungssatz. Setzen Sie diesen so hoch an, wie es Ihnen finanziell möglich ist. Denn die Tilgung bestimmt, wie stark Sie den Kredit von Anfang an abbauen. Eine höhere Tilgung bedeutet, dass die Laufzeit sich verkürzt und der monatliche Restkredit schneller schrumpft. Dadurch sparen Sie während der Laufzeit Zinszahlungen. Bei kleinen Summen oder sehr gutem Einkommen sind Forward-Darlehen eine Alternative.
Zinsbindung vereinbaren – aber umsichtig
Ein wesentlicher Faktor des Darlehens ist der Zinssatz. Um eine verlässliche Kalkulationsgrundlage zu haben, werden Sie fast immer eine Zinsbindung vereinbaren wollen. Diesen fixierten Zins bezahlen Sie mit einem gewissen Aufschlag auf den Zinssatz. Auch hier haben Sie etwas Verhandlungsspielraum durch Vergleichsangebote. In Zeiten sinkender Zinssätze kann es sich sogar lohnen, auf eine anfängliche Zinsbindung zu verzichten.
Prüfen Sie Alternativen bei Auslaufen der Zinsbindung
Als Kreditnehmer haben Sie nach zehn Jahren das Recht, ein Darlehen zu kündigen. Prüfen Sie daher spätestens nach Ende der Zinsbindung, ob es am Markt inzwischen deutlich bessere Angebote gibt. Beachten Sie jedoch, dass sich durch die Umschuldung neue Kosten durch eine Änderung des Grundbucheintrags ergeben können.
Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren
Vereinbaren Sie mit der Bank Sondertilgungsmöglichkeiten. Das ermöglicht Ihnen zu festen Terminen einen zusätzlichen Betrag zu tilgen. Wenn sich Ihr Vermögen besser als gedacht entwickelt, können Sie auf diese Weise den Kredit schneller zurückzahlen. Das reduziert wiederum die Gesamtsumme an zu zahlenden Zinsen. Diese Option bezahlen Sie möglicherweise mir einem geringen Aufschlag auf den Zinssatz, lohnt sich aber, wenn Sie den Immobilienkauf mit etwas Luft bei den monatlichen Raten kalkuliert haben.
Verzichten Sie auf Kombi-Modelle
Einige Banken möchten Ihnen Kombinationen aus Kredit und Lebensversicherung oder Kredit und Bausparvertrag schmackhaft machen. Diese Angebote sind finanziell fast immer ein Nachteil. Prüfen Sie daher ganz genau, ob das wirklich die beste Option für den Kauf Ihrer Immobilie ist. Sie sparen vermutlich, wenn Sie diese Angebote ausschlagen.
Sparen Sie Geld durch einen geschickt aufgesetzten Kaufvertrag
Sind all diese Details geklärt, unterzeichnen Sie beim Notar den Kaufvertrag. Auch in dieser Phase können Sie noch Geld sparen. Denn Kaufnebenkosten und Grunderwerbssteuer beziehen sich nur auf die Immobilie mit dem Grundstück. Nicht jedoch auf Inventar, das Sie übernehmen.
Inventar herausrechnen lassen
Ist zum Beispiel eine Küche oder eine Werkbank in die Wohnung bzw. die Immobilie integriert, können Sie diese separat erwerben. Gleiches gilt für Gartengeräte, sogar Pflanzen. Nehmen Sie diese Dinge zu einem angemessenen Betrag aus dem Kaufvertrag heraus oder führen Sie solche Inventargegenstände sauber als Vertragszusätze auf. In dem Fall entfällt für den so ausgewiesenen Betrag die Grunderwerbssteuer. Bei geschicktem Vorgehen können Sie sogar die Notarkosten sparen. Allerdings ist dann ein einzelner Vertrag zwischen Verkäufer und Ihnen über das Inventar erforderlich, der nicht notariell beglaubigt wird.
Möglicher Steuervorteil
Das Herausrechnen dieser Beträge hat noch einen weiteren Effekt, wenn Sie die Immobilie mit dem Inventar vermieten möchten: Sie können für das Inventar zwar keine AfA-Abschreibung vornehmen, aber diese steuerlich sofort absetzen oder innerhalb weniger Jahre abschreiben. Fragen Sie Ihren Steuerberater, ob das in Ihrem Fall ein finanzieller Vorteil sein kann.
Fazit: Mit guter Planung Kosten sparen
Wenn Sie beim Immobilienkauf auf jeden Cent achten, reduzieren Sie langfristig Ihre finanzielle Belastung. Es lohnt sich, diese Tipps zu prüfen. So sparen Sie Geld beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Durch die verringerte Zinslast werden Sie den Unterschied spüren.
