Fünf Optimierungstipps für Investoren
Was ist der Cashflow?
Der Begriff Cashflow stammt aus dem Englischen und bedeutet frei übersetzt: Geldfluss. Bei einem Immobilieninvestment kommt es darauf an, die laufenden Kosten inklusive Kosten des Kredits durch die Mieteinnahmen zu decken und dabei monatlich einen Gewinn einzustreichen. Dieser Gewinn ist der positive Geldfluss oder Cashflow.
Es handelt sich also um einen Überschuss, der sich aus der Bewirtschaftung der Immobilie ergibt und frei zur Verfügung steht. Je nach persönlicher Präferenz können Sie daraus zusätzliche Rücklagen bilden oder das Geld privat nutzen.
Der Cashflow und der Immobilienwert
Der Cashflow hat zwar keinen direkten Einfluss auf den Wert der Immobilie. Er ist jedoch eine mögliche Folge aus Maßnahmen, die gleichzeitig den Wert nach oben treiben.
In der Regel werden Wohnimmobilien nach Standort, Ausstattung, Alter und Einnahmen bewertet. Die Einnahmen fließen in einer vereinfachten Rechnung in die Kaufpreisermittlung ein. Diese als Maklerformel bekannte Vereinfachung setzt einen Faktor an, der mit den Nettojahresmieteinnahmen multipliziert den Immobilienpreis ergibt.
Es ist wahrscheinlich, dass ein erhöhter monatlicher Überschuss Ausdruck einer optimierten Immobilie und damit einem verbesserten Immobilienwert ist. Da aber vernachlässigte Ausgaben ebenfalls zu einem Gewinn führen können, ist genaues Hinsehen unabdingbar.
Wenn Sie den Cashflows erhöhen möchten, sind Maßnahmen erforderlich, die meistens zugleich auf den Immobilienwert wirken. Würden Sie den Werterhalt vernachlässigen, gefährden Sie dagegen Ihre Investition. Daher sind Sie bestrebt, nur die Optimierungen anzustreben, die sowohl auf den Geldfluss als auch auf den Wert positiv wirken.
Maßnahmen zur Cashflow-Optimierung
Doch welche Maßnahmen können das sein? Wie lässt sich der monatliche Überschuss verbessern? Wir haben Tipps für Sie.
Tipp 1: Anheben der Nettokaltmiete
Eine Maßnahme, die sowohl auf den Immobilienwert als auch auf Ihren Geldfluss wirkt, ist das Anhaben der Nettokaltmiete. Das lohnt sich insbesondere, wenn Sie Immobilien mit einem Mietpreispotenzial kaufen, die bisherigen Mieten also unterdurchschnittlich waren. Nach Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie diese Optimierung ebenfalls ins Auge fassen.
Zu beachten sind dabei zwei Aspekte. Zum einen sind Sie an die rechtlichen Rahmenbedingungen gebunden. Sie dürfen die Mieten nur moderat (oder schrittweise) anheben und müssen in einigen Regionen die sogenannte Mietpreisbremse beachten. Zum anderen sollten Sie sich das Mietergefüge genau ansehen. Wenn Sie befürchten müssen, dass es nach dem Anheben zu Mieterwechseln kommt, sollten Sie genau abwägen, ob die Mehreinnahmen einen möglichen Leerstand wirklich rechtfertigen.
Bei bisherigen Ausgaben bedeutet ein Plus an Einnahmen einen größeren Überschuss. Da die Nettokaltmiete zugleich ein Faktor bei der Wertermittlung ist, steigern Sie Cashflow und Immobilienwert gleichzeitig.
Tipp 2: Einbauküche anbieten
Ebenfalls auf eine höhere Miete zielt die nächste Möglichkeit ab. Bieten Sie Ihren Mietern eine Einbauküche an. Diese bereitgestellte Einrichtung erhöht die Qualität der Wohnung und rechtfertigt einen etwas höheren Mietpreis bei gleicher Quadratmeterzahl. Der beste Zeitpunkt ist bei einem Mieterwechsel.
Küchen sind bei einem Umzug ein Problem. Die eigene Küche passt selten ohne größere Anpassungen in die neue Wohnung. Häufig sind Verkäufe und Neuanschaffungen das Resultat. Indem Sie Interessenten eine Einbauküche anbieten, entlasten Sie Mieter bei diesem Problem und profitieren von höheren Mieteinnahmen.
Nebeneffekt: Die Einbauküche schreiben Sie über zehn Jahre steuerlich ab, was einen Vorteil bei Ihrer Einkommensteuererklärung ist. Zugleich zahlen die Mieter die Investition ab. Ist der Kaufpreis eingespielt, ist die zusätzliche Miete ein sattes Plus. Langfristig lohnt sich das Anbieten einer Einbauküche. Allerdings sind Sie auch für Reparaturen und Ersatz zuständig.
Tipp 3: Wohnfläche durch Balkone oder Terrassen vergrößern
Eine höhere Miete lässt sich nicht nur durch ein Anheben der Kaltmiete erreichen. Eine zweite Möglichkeit ist das Vergrößern der Wohnfläche. Bei bestehenden Wohnungen kommt hier unter andere der Anbau von Balkonen und Terrassen in Betracht. Die Fläche geht teilweise in die Wohnflächenberechnung ein und steigert zugleich die Attraktivität der Wohnungen.
Langfristig machen sich solche Umbaumaßnahmen bezahlt. Sie erzielen höhere Mieteinnahmen und bei geschicktem Vorgehen einen höheren Cashflow. Der Anbau ist jedoch eine Maßnahme, in die viele weitere Aspekte einfließen. Deshalb ist dieses Vorgehen nicht bei allen Immobilien eine Option. Sie benötigen für einen guten Standort, der den Anbau erlaubt. Außerdem ist bei einem Balkon je nach Bauvorhaben die Statik des Gebäudes relevant. Auch einen Zugang müssen Sie problemlos herstellen können.
Tipp 4: Ausbaupotenziale für mehr Wohnfläche nutzen
Noch etwas intensiver vergrößern Sie die Wohnfläche, wenn Sie Ausbaupotenziale nutzen. Je nach Immobilie kann der Ausbau eines Dachbodens oder das Schaffen von Souterrain-Wohnraum eine interessante Option sein. Dabei müssen Sie aber gut kalkulieren und baurechtlich prüfen.
Langfristig zahlt sich das aus, kurzfristig können jedoch erhebliche finanzielle Belastungen entstehen. Sind diese solide finanziert, erzielen Sie Mehreinnahmen, die sich erheblich auf den Wert der Immobilie und ebenso auf den Cashflow auswirken können.
Tipp 5: Mehr Nutzflächen für einzelne Mieter schaffen
Mieter lieben es, Platz zu haben. Geben die Wohnungen nicht mehr her, sind Nutzflächen interessant. Gibt es im Keller die Möglichkeit, zusätzliche Räume abzutrennen? Lässt sich der Dachboden exklusiv nutzen? Gibt es eine Gartenfläche, auf der Sie private Bereiche schaffen können?
Mit solchen Maßnahmen steigern Sie nicht die Wohnfläche. Aber Sie schaffen private Nutzflächen, für die Sie eine höhere Miete verlangen können. Je nach Immobilie kann der Aufwand sogar vergleichsweise gering sein – bei einem erheblichen Effekt auf die Qualität der Wohnung. Daher erzielen Sie mit individuell nutzbaren Flächen häufig ein unmittelbares Plus für den Cashflow.
Steigern des Cashflows: Das Umfeld bestimmt den Effekt
Die Tipps sind erprobte und beliebte Methoden, die Einnahmen zu steigern und so den Cashflow zu erhöhen. Zugleich wirken die Maßnahmen positiv auf den Immobilienwert.
Bevor Sie die Umsetzung dieser oder ähnlicher Ideen starten, sollten Sie aber das Marktumfeld prüfen. Herrscht ohnehin schon Leerstand in Ihrer Region, werden die Maßnahmen zwar den Wohnwert steigern, aber der höhere Preis könnte Interessenten auch abschrecken. Bei einem starken Wettbewerb um Wohnraum, heben Sie sich nicht nur positiv ab, Sie können auch die höheren Preise besser durchsetzen.
Als Investor ist Ihr Ziel, durch diese Maßnahmen doppelt zu profitieren. Sie möchten nach Abzug aller Kosten jeden Monat mehr Geld übrig haben. Und Sie möchten bei einem Verkauf der Immobilie einen besseren Preis erzielen. Beides lässt sich nach Umsetzen dieser Tipps erreichen – wenn die Rahmenbedingungen passen.
