Keine Immobilieninvestition ohne Exit-Strategie
Wir erläutern Ihnen, warum insbesondere die Exit-Strategie beim Immobilienkauf so wichtig ist. Sie erfahren, welche Möglichkeiten es gibt und welchen Einfluss die Wahl auf die Zeit des Haltens hat.
Was genau ist eine Exit-Strategie beim Immobilienkauf?
Von einer Exit-Strategie sprechen Experten, wenn Immobilieninvestoren langfristig, möglichst bereits beim Kauf einer Immobilie die Bedingungen für den Verkauf festlegen. Eng damit verknüpft sind wesentliche strategische Entscheidungen, wie die Immobilie zu bewirtschaften ist.
Ziel ist es, das Objekt zum definierten Zeitpunkt zu einem Höchstbetrag zu veräußern. Der angepeilte Verkaufswert kann Maßnahmen wie Modernisierungen, Sanierungen oder andere Ausbauten sowie andere Aufwertungen erforderlich werden lassen. Außerdem ist es möglich, dass Sie als Investor die Mieten anheben möchten.
Es gehört zusammen: Immobilienstrategie und Verkaufsplan
Die Exit-Strategie ist damit Teil eines Businessplans für die Immobilie. Das Zusammenspiel aus definiertem Verkaufszeitpunkt, erhofftem Erlös sowie erforderlichen Maßnahmen sind Eckwerte einer ganzen Bewirtschaftungsstrategie. Um den Verkauf zu optimieren, ist vom ersten Tag an eine bestimmte Herangehensweise erforderlich. Diese wiederum unterscheidet sich von den gewählten Szenarien.
Welche Immobilienstrategien beeinflussen die Exit-Strategie?
Im Wesentlichen entscheiden Sie, welche Präferenzen Sie setzen möchten und wie Sie mit der Immobilie umgehen möchten. Das Exit-Szenario sollte jedoch zur gewählten Immobilienstrategie passen. Folgende Herangehensweisen können den Verkaufsplan beeinflussen:
- Zeitdauer: Planen Sie eine kurze oder lange Haltefrist? Möchten Sie zum Beispiel die Immobilie nach Ende der Zinsbindung verkaufen? Oder ist Ihr Ziel, die Immobilie wie bei Buy And Hold langfristig zu halten, um eine regelmäßige monatliche Rendite zu erhalten. Auch sehr kurze Engagements wie beim Ansatz Fix And Flip sind möglich.
- Engagement: Sehen Sie das Haus oder die Wohnung als Projekt, das Sie aktiv gestalten und aufwerten möchten? Oder ist die Immobilie eher eine „Melkkuh“, aus der Sie ohne weitere Aktivität einfach nur Mieteinnahmen generieren möchten? Dieses Spannungsfeld hat deutlichen Einfluss auf die Exit-Strategie, denn Kosten und Wertsteigerungspotenziale fließen direkt in die Verkaufserwartung ein.
- Risikobereitschaft: Suchen Sie eine ordentliche Immobilie, die solide ist und gute Renditen verspricht? Oder gehen Sie das Risiko ein und wählen ein modernisierungsbedürftiges „Potenzialobjekt“, dessen Wiederverkaufswert ebenso unsicher wie die möglichen Kosten des Unterhalts sind? Ihre Risikobereitschaft hat einen erheblichen Einfluss auf einen späteren Verkauf.
Aus diesen Spannungsfeldern sollten Sie einen eigenen Ansatz entwickeln, mit dem Sie Ihre Investitionen angehen. Verstehen Sie den Kauf eines Mietshauses nicht nur als Investition, sondern als Geschäft. Gute Geschäftsleute entwickeln einen Plan. Diesen versuchen sie zu erfüllen.
Aber es gibt keinen Grund, nicht flexibel sein zu wollen. Im Gegenteil: Es gibt genug Einflussfaktoren, die Sie trotz Exit-Strategie und Businessplan auf dem Weg zum Ziel zum Umdenken bewegen können. Kalkulieren Sie solche Einflussgrößen ein.
Welche weiteren Faktoren wirken auf Ihre Exit-Strategie?
Wenn Sie unternehmerisch denkend an eine Immobilie herangehen, gibt es Faktoren, die Ihre Strategie beeinflussen. Das gilt auch für den Verkauf. Das Problem dabei ist die langfristige Planung. Sie können und sollen eine Kalkulation und Strategie für jedes Objekt finden. Aber der Investitionszeitrahmen ist lang. Das liegt zum einen an der häufig genutzten Zinsbindung, die einen Verkauf vor Auslaufen wenig attraktiv macht. Zum anderen ist ein privater Verkauf erst nach zehn Jahren steuerfrei. Ereignisse in diese Zeitspanne lassen sich jedoch nicht immer vorhersehen.
Sie können zum Beispiel aktiv die Aufwertung Ihrer Immobilie planen und damit Mietpreissteigerungen rechtfertigen. Sie können jedoch nicht die Entwicklungen am Wohnungsmarkt vorhersehen. Fallen gleichzeitig die Mieten, müssen Sie neu kalkulieren. Steigen die Mieten, profitieren Sie zusätzlich.
Ähnlich ist es bei einer langfristigen Strategie. Planen Sie am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung, sind Sie auf eine günstige Zinsentwicklung angewiesen. Bleibt diese aus, lohnt sich eventuell ein vorzeitiger Verkauf.
Modernisierungen kosten Geld, auch wenn Sie diese steuerlich nutzen und möglicherweise über Mieterhöhungen gegenfinanzieren können. Bevor Sie die Kosten wieder drin haben, können jedoch einige Jahre vergehen. Sie sind möglicherweise zum Halten gezwungen, um keinen Verlust zu machen.
Eine gute Lage ist Gold wert. Aber auch der Standort kann sich über die Jahre ändern. Vielleicht schließen mehrere Geschäfte, die Infrastruktur ändert sich oder es ziehen andere Bevölkerungsgruppen hinzu. Das ändert die Mikrolage und kann sich auf den Immobilienpreis niederschlagen.
Ein anderes Szenario: Vielleicht haben Sie alles bedacht. Aber etwas Unvorhergesehenes tritt ein. Um die Kosten zu zahlen, sind Sie vielleicht nicht liquide. Also ist es sinnvoll, die Strategie zu ändern und ein Haus vor dem geplanten Zeitpunkt zu verkaufen.
Bleiben Sie flexibel
Diese Beispiele zeigen, dass Sie flexibel bleiben sollten. Jede Exit-Strategie hat ein Zielpunkt. Aber Änderungen der Einflussgrößen können eine veränderte Verkaufsentscheidung bedeuten. So kann es sinnvoll sein, ein Haus oder eine Wohnung früher oder später als geplant zu veräußern.
Die Matrix als Entscheidungshilfe und Basis für Flexibilität
Stellen Sie daher nicht nur einen Plan auf, sondern setzen Sie Eckpunkte und Kalkulationen umfangreicher fest. Erstellen Sie dazu eine Verkaufspreismatrix. Nutzen Sie einen realistisch kalkulierten Verkaufspreis und setzen Sie Abweichungen fest. Das gilt auch für Einflussgrößen wie die erzielbare Nettokaltmiete. Speziell diese kann – nachvollziehbar am Vervielfältiger (gemäß Maklerformel) – den Wert einer Immobilie deutlich beeinflussen. Setzen Sie für mögliche Abweichungen von jeweils zum Beispiel fünf Prozent einen zu erwartenden Verkaufspreis fest. Errechnen Sie daraus wahrscheinliche Nettovermögenszugewinne und Haltezeiten. Notieren Sie all diese Punkte übersichtlich in einer Matrix.
Dieses Vorgehen hilft Ihnen, die verschiedenen Größen bei Veränderungen im Blick zu behalten. Sie können bei Abweichungen leichter erfassen, welche Relevanz das auf den zukünftigen Verkaufspreis als wichtigster Eckpunkt Ihrer Strategie hat. Das Resultat: Sie bleiben flexibel und können Ihre Strategie leichter anpassen. Auf diese Weise ist es leichter, Ihrem Plan den jeweiligen Ist-Wert gegenüberzustellen und die Auswirkung auf Ihren Vermögensaufbau zu erkennen.
Zusammenfassung: Darum gehört eine Exit-Strategie zum Immobilienkauf
Sie kaufen Immobilien als Wertanlage mit dem Ziel einer Rendite sowie eines Vermögenszuwachses. Dabei sollten Sie planmäßig vorgehen und unternehmerisch denken. Dazu gehört auch die Definition einer Exit-Strategie. Denn der Verkauf rundet das Ziel durch eine große Einnahme ab.
Verzichten Sie auf eine Exit-Strategie, hat das Nachteile. Sie laufen Gefahr, sich zu verzetteln und das Ziel aus den Augen zu verlieren. Sie sollten daher eine klare Strategie definieren, die vom Kauf bis zum Verkauf einen klaren Plan beinhaltet. So können Sie zielgerichtet auf den Verkauf hinarbeiten und den bestmöglichen Erlös erzielen. Schlimmstenfalls merken Sie sonst beim Verkauf, dass Sie über Jahre die Zahlen nicht optimiert haben. Sie bauen kein Vermögen auf, sondern gehen ein enormes Risiko ein. Am Ende bleiben Sie vielleicht sogar weit hinter den Erwartungen zurück. Eine Immobilienstrategie mit einer klaren Exit-Strategie hilft Ihnen dabei, dieses Worst-Case-Szenario zu vermeiden.
