Exit-Strategie: Umnutzung von Immobilien

Als Investor benötigen Sie bereits vor dem Kauf einer Immobilie eine Exit-Strategie. Denn das, was Sie am Ende der Haltezeit mit dem Haus oder der Wohnung machen möchten, ist entscheidend dafür, wie Sie an den Kauf herangehen, welche Arbeiten Sie angehen möchten oder welche Miete Sie erzielen möchten.

Anders gesagt: Das angestrebte Exit-Szenario bestimmt die gesamte Immobilienstrategie. Besonders wichtig ist ein langfristiger Plan, wenn Sie ein Objekt umnutzen möchten. Neben der üblichen Vorgehensweise, den Cashflow durch Mieteinnahmen zu optimieren und den Wert langfristig zu steigern, bietet die Umnutzungsstrategie interessante Gestaltungsmöglichkeiten.

Eng damit verbunden sind nicht nur ein aktives Management und das Planen von Umbauten. Sie sind noch stärker als bei anderen Immobilienstrategien an rechtliche Rahmenbedingungen gebunden. Wir erklären Ihnen, was Umnutzung bedeutet, welche Herausforderungen und welche Chancen dieser Ansatz bietet.

Die etwas andere Strategie: Was bedeutet das Umnutzen von Immobilien?

Der Begriff „Umnutzen“ beschreibt bereits, worum es bei dieser Strategie geht. Sie erwerben eine Immobilie und ändern die Nutzungsart. Beispiele sind das Ändern von Büros oder alten Ställen in Wohnungen oder das Umbauen von Wohnungen in Verkaufsflächen oder Praxen. Aber auch der Wechsel zwischen gewerblichen Nutzungsarten gehört dazu. Immer dann, wenn Sie den bisherigen Zweck einer Immobilie ändern, sprechen Experten von Umnutzen.

Die Immobilienstrategie ist klar: Durch einen anderen Vermietungszweck zielen Sie auf höhere Mieten oder eine überproportionale Wertsteigerung ab. In der aktuell vielerorts angespannten Wohnungsmarktsituation gibt es Wohnraummangel und in einigen Orten Leerstand von Gewerbeflächen. Daher bietet sich in der Regel die Änderung von gewerblichen Flächen in Wohnflächen an. Untypisch, aber in Einzelfällen denkbar ist das Schaffen von Büros, Praxen oder ähnlichen Flächen aus Wohnungen.

Die Umnutzungsstrategie ist aktiv und meistens langfristig

Bei dieser Immobilienstrategie erwerben Sie vorrangig schwer vermietbare Objekte zu einem günstigen Preis. Durch das Umnutzen entsteht ein Angebot, das besser zu vermieten ist. So steigern Sie die Mieteinnahmen und erreichen eine größere Wertsteigerung.

Im Prinzip ist es Ihre Aufgabe, nach Objekten zu suchen, die anders vermietet mehr Geld einbringen. Solche Perlen finden Sie an Standorten, die mit gewissen Problemen kämpfen: Wohnungsmangel, gewerblicher Leerstand oder verwaiste Industrieflächen, aber auch Resthöfe auf dem Land.

Durch die erforderlichen Umbaumaßnahmen handelt es sich um eine aktive Strategie. Sie sollten Spaß daran haben, zu gestalten, zu managen und Ideen zu verwirklichen. Zugleich ist dieser Ansatz wie bei Fixing-Up eher langfristig orientiert. In einigen Fällen gleicht die Umnutzung einem Fix And Flip mit schnellem Verkauf. In der Regel haben Sie jedoch ein Interesse daran, die Immobilie langfristig zu halten und von den deutlich gesteigerten Einnahmen zu profitieren.

Wichtig: Da sowohl Baumaßnahmen und baurechtliche Aspekte als auch steuerliche Strategien unabdingbar zu dieser Investition gehören, ist ein gutes persönliches Netzwerk entscheidend. Sie sollten idealerweise Verbindungen zu einem verlässlichen Bauunternehmen, Handwerkern, einem Fachanwalt, einem Architekten sowie einem Steuerberater haben. Diese Spezialisten steigern die Chancen für das Gelingen beträchtlich.

Die Vorteile beim Umnutzen einer Immobilie

Wenn Sie sich für die Exit-Strategie des Verkaufs nach einer Umnutzung entscheiden, haben Sie viel Arbeit vor sich. Aber Sie erzielen auch große Vorteile. Sie werten das Objekt auf und machen es am Markt konkurrenzfähig. Die mit einer Umnutzung verbundenen möglichen Vorteile sind:

• Sie schaffen mehr Wohnraum.
• Sie statten durch die Umbauten Objekte modern aus.
• Sie verbessern durch die Umbauten den energetischen Zustand.
• Sie steigern den Nutzungsgrad der bebauten Flächen im Stadtviertel.
• Sie erhalten bei Altbauten die Substanz und modernisieren diese.
• Sie können in vielen Fällen die Innenaufteilung neu planen und großzügig anlegen.
• Sie sparen gegenüber einem Neubau Zeit und Geld.

Diese Vorteile machen sich für Sie bezahlt. Sie schaffen Gebäude, die Sie leichter vermieten können und für die Sie einen marktgerechten Mietpreis erhalten. Das ermöglicht stetige Einnahmen.

Die Besonderheit: Investition trifft auf Baurecht

Zusätzlich zu anderen Herausforderungen wie eine solide Finanzierung und einem guten Businessplan müssen Sie sich bei der Umnutzungsstrategie mit dem Baurecht auseinandersetzen. Denn eine Umnutzung erfordert fast immer einen Umbau der Immobilie, zumindest im Innenbereich. Ausnahmen sind nur bei verschiedenen Gewerbeflächen denkbar.

In Deutschland sind Umbauten für einen anderen Nutzungszweck in den meisten Fällen genehmigungspflichtig. Ein sachkundiger Partner an Ihrer Seite kann Ihnen viele damit verbundene Probleme lösen.

Rechtliche Hürden warten an unterschiedlichen Stellen. Sie sollten sich intensiv mit den einzelnen Punkten beschäftigen und individuell beraten lassen. Das gilt umso mehr, da es in den Bundesländern jeweils eigene Bauordnungen gibt. Im Folgenden listen wir Ihnen typische Bereiche auf, die Ihr Vorhaben tangieren können.

Was sagt der Bebauungsplan?

Schon vor dem Kauf der Immobilie ist der Bebauungsplan der Gemeinde entscheidend. Dieser gibt für jeden Straßenzug und für jede Adresse die erlaubte Nutzung vor. Ist beispielsweise ein reines Industriegebiet ausgewiesen, werden Sie dort in der Regel kein Gebäude zu einem Mietshaus umbauen können.

Während der sogenannte Zonenplan die Nutzung vorgibt, spielt auch das Maß der baulichen Nutzung eine Rolle. Dieses gibt über mehrere Kennzahlen wie zum Beispiel Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl an, wie viel Wohnfläche am Standort errichtet werden darf. Auch dieses kleine, aber wichtige Detail kann Ihr Vorhaben beeinflussen. Denn es beschränkt möglicherweise den Umfang der Umnutzung. Daher sollten Sie vor dem Kauf den Bebauungsplan unbedingt auswerten und bei Zweifelsfällen in der Gemeinde nach erlaubten Nutzungsarten fragen.

Voraussetzungen prüfen und Bauantrag stellen

Sie werden fast immer einen Bauantrag stellen müssen. Das bedingt einer Vorbereitung. Sie müssen Baupläne erstellen, geltendes Recht einhalten und eine Genehmigung einholen.

Der schwierige Punkt ist, alle rechtlichen Vorgaben einzuhalten. So ist zum Beispiel bei einer Wohnung eine Dusche oder Wanne Pflicht, Büros müssen dagegen in den meisten Fällen mehrere Toiletten (nach Geschlechtern getrennt) haben. Auch die Auflagen für Schallschutz, Lärmschutz, Brandschutz und Arbeitsschutz unterscheidet sich je nach Nutzungsart.

Nicht zuletzt ist die Veränderung am Gebäude zu prüfen. Wenn Sie beispielsweise Fenster und Türen einbauen oder Wände verändern, kann die Statik beeinträchtigt werden. Daher benötigen Sie Unterstützung durch einen Architekten oder/und einen Bauunternehmer. Entsprechende Vorgaben sind unter anderem in den Landesbauordnungen (LBO), im Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu finden.

Die Gemeinde kann einen Antrag ablehnen. Das wird in der Regel nicht geschehen, wenn Sie eine Gewerbefläche zu Wohnungen umbauen möchten und der Wohnungsmarkt angespannt ist. Genau darauf reagieren Sie mit Ihrer Umnutzungsstrategie. Allerdings ist es möglich, dass die zuständige Behörde Ihnen eine Auflage erteilt. Das kann zum Beispiel das Schaffen von Parkflächen sein oder eine Einschränkung der Gewerbeart.

Unterschätzte Hürde: laufende Mietverträge

Häufig werden Sie bei der Umnutzungsstrategie eine unvermietete Immobilie übernehmen. Sollte dies nicht der Fall sein, kann in den laufenden Mietverträgen eine unerwartete und hohe Hürde für Ihr Vorhaben liegen. Prüfern Sie daher vor dem Verkauf auch die Mietverträge sorgsam.

Bei einer gewerblichen Nutzung enthalten die Mietverträge mitunter Passagen, welche Art der Nutzung erlaubt ist. In solchen Fällen dürfen Sie diesen Zweck nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters ändern. Weigert sich der Mieter zuzustimmen, dürfen Sie zumindest seinen Teil der Immobilie nicht wie gewünscht umbauen.

Sonderfall: Eigentümergemeinschaft

Sollten Sie eine Eigentumswohnung erwerben oder eine Gewerbefläche in einer Immobilie mit Eigentümergemeinschaft, wartet eine weitere Hürde auf Sie. Eine Umnutzung kann zu dauerhaften Belastungen wie Lärm, Publikumsverkehr oder anderes führen. Die Eigentümergemeinschaft muss daher grundsätzlich zustimmen.

Es gibt grundsätzlich mehrere Möglichkeiten, wie zu verfahren ist:

• Ist die neue Nutzungsart laut Teilungserklärung zulässig, dürfen Sie die Flächen umnutzen.
• Ist eine Nutzungsart zulässig, steht aber unter Zustimmungsvorbehalt, muss die Eigentümergemeinschaft zuvor einen positiven Beschluss fassen.
• Ist die Nutzungsart nicht zulässig, muss die Eigentümergemeinschaft die Teilungserklärung ändern und einen zustimmenden Beschluss zum Vorhaben fassen.

In der Regel ist es unproblematisch, eine Wohnung zu einer Praxis oder einem Büro mit Publikumsverkehr - oder umgekehrt – zu ändern. Allerdings kommt es auf die Eigentümergemeinschaft und die WEG-Teilungserklärung an.

Finanzierung und Steuer bei der Umnutzung

Ähnlich wie bei Fixing-Up ist eine gute Finanzierung ein wichtiger Baustein Ihrer Strategie. Sie planen einen Umbau. Das ist ein enormer Kostenfaktor, der zum Kaufpreis hinzukommt. Da der Umbau längere Zeit in Anspruch nimmt, ist ein größerer Eigenkapitalanteil sinnvoll. Denn sonst müssen Sie hohe Kreditkosten über eine längere Zeit aus eigener Tasche finanzieren, bis Sie die Immobilie wieder vermieten können.

Ebenso sind attraktive Konditionen für ein Darlehen und ein guter Businessplan entscheidend. Beim Kauf ist der Wert niedriger als nach dem geplanten Umbau. Wenn Sie jedoch eine höhere Kreditsumme benötigen, müssen Sie einen belastbaren Plan vorweisen, um ausreichend Kapital von der Bank zu erhalten. Geht der gewünschte Betrag über den Ist-Wert der Immobilie hinaus, müssen Sie außerdem mit Risikozuschlägen beim Zins rechnen.

Eine gute Alternative ist eine Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Da Sie in der Regel bei der Umnutzung die Immobilie auch energetisch modernisieren, gibt es möglicherweise attraktive Fördergelder oder Darlehen. Informieren Sie sich bei Ihrer Bank oder einem unabhängigen Kreditberater über entsprechende Möglichkeiten.

Steuern: Abschreibungen beim Umnutzen

Die Kosten Ihres Bauvorhabens können Sie im Rahmen der üblichen Abschreibungsmöglichkeiten steuerlich geltend machen. Ideal ist es, wenn Sie die 15-Prozent-Grenze einhalten. Bauen Sie das Objekt so um, dass die Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf nicht 15 Prozent der Kaufsumme übersteigen und als Instandhaltung gewertet werden. In diesem Fall können Sie die Ausgaben als Werbungskosten sofort abschreiben.

Bei einer Umnutzung sind die Voraussetzungen jedoch nicht immer gegeben. Daher müssen Sie in vielen Fällen die normale Abschreibung nach AfA nutzen. Diese reduzieren die zukünftigen Steuern in kleinem Umfang über einen langen Zeitraum.

Hinweis: Wenn Sie mit der gewerblichen Vermietung in Berührung kommen, gelten gegenüber privaten Wohnimmobilien abweichende Regeln für Mietrecht und gegebenenfalls Steuerzahlungen. Lassen Sie sich in diesem Punkt unbedingt beraten.

Vorteile und Nachteile beim Umnutzen als Immobilienstrategie

Das Umnutzen ist eine Immobilienstrategie, bei der Sie von Erfahrung am Immobilienmarkt besonders stark profitieren. Sie ist darauf ausgerichtet, eine hohe Anfangsinvestition langfristig durch einen positiven Cashflow und durch eine Wertsteigerung auszugleichen und zu übertreffen. Daher ist ebenfalls eine solide Finanzplanung erforderlich. Ein Aspekt dabei ist das Eigenkapital: Je höher dieser Betrag ist, desto geringer ist das benötigte Darlehen und desto weniger problematisch sind speziell am Anfang die Zahlungen für Zinsen und Tilgung.

Günstig einkaufen, um Zinsrisiken zu minimieren

Sowohl finanzielle als auch baurechtliche Risiken sind bei dieser Strategie ein Nachteil. Dem gegenüber steht ein erheblicher Wertzuwachs durch die Umnutzung. Diese erlaubt es Ihnen, deutlich mehr Einnahmen zu erzielen als mit einer unveränderten Immobilie. Daraus folgt zugleich, dass Sie günstig einkaufen sollten. Dann entfaltet das Objekt nach dem Umbau das ganze Potenzial.

Lage ist ein entscheidender Faktor

Mit etwas Ortskenntnis der Lage können Sie kleine Rohdiamanten finden. Ein scheinbar altes, verlassenes Gemäuer kann sich dann als Goldgrube erweisen. Schätzen Sie die Lage jedoch falsch ein, bleiben Sie nach dem Umbau auf dem Angebot sitzen und finden auch schwerer einen potenziellen Käufer. Prüfen Sie unbedingt die Standortfaktoren und schließen Sie Entwicklungspotenziale in Ihre Überlegungen ein.

Umnutzen ist eine langfristige, riskante, aber lukrative Immobilienstrategie

Die Immobilienstrategie der Umnutzung mit dem Exit-Szenario des langfristigen Haltens und abschließendem Verkauf ist der vielleicht anspruchsvollste Ansatz für Investoren. Wenn das Vorhaben gelingt, profitieren Sie nicht nur von höheren Mieten, sondern von einem sehr großen Wertzuwachs. Gegenüber anderen Strategien können Sie einen höheren Wertzuwachs erreichen, der idealerweise die Anfangsinvestition deutlich übertrifft.