Vervielfältiger: Welche Bedeutung hat die Maklerformel?
Die Einflussgrößen einer Kaufpreisermittlung
Zuvor lohnt es sich, dass Sie sich mit den Faktoren beschäftigen, die in den Kaufpreis einfließen. Das erklärt zugleich, warum der Vervielfältiger und die Maklerformel auch ohne Makler, insbesondere für private Verkäufer und Verkäufer, gute Alternativen zu einem Wertgutachten sind.
Zum einen ist das der Bodenwert, also der reine Wert des Grundstückes, wenn es unbebaut wäre. Der Wert ist unter anderem von der Größe, Lage und dem Status seiner Erschließung abhängig.
Zum anderen fließt der Wert der Immobilie ein, also des Bauwerks. Dabei sind Faktoren wie Mieteinnahmen, Größe und Wohnfläche, Alter und Substanz, Ausstattungsstandard, energetischer Zustand und nicht zuletzt die Betriebskosten wichtig. Aus diesen Faktoren errechnen Gutachter einen sehr detaillierten Gesamtwert.
Die aufwendige Wertermittlung bedarf einer Abkürzung
Bei einem Verkauf einigen sich beide Seiten auf einen Preis. Liegt ein Wertgutachten zugrunde, fließen all diese Details in die Preisbildung ein. Das ist aufwändig und für den typischen Privatverkäufer kaum ohne Unterstützung zu errechnen. Schon gar nicht, um einen Verkaufspreis zu finden oder diesen zu bewerten.
Genau an dieser Stelle können Vervielfältiger und Maklerformel eine gute Hilfe sein. Beide unterstützen bei einer ersten „Pi-mal-Daumen-Berechnung“. Wie das geht, erfahren Sie unten.
Was genau sind Vervielfältiger und Maklerformel?
Wenn Sie den Eigentümerwechsel aus der Sicht eines Investors betrachten, erschließt sich der Sinn der folgenden Berechnung. Denn der Kaufpreis einer Immobilie samt Grundstück hat Einfluss auf die zu erwartende Rendite. Ist der Kaufpreis überdurchschnittlich hoch, sinkt die zu erwartende Rendite und ein Kauf wird für Investoren uninteressant. Ist die mögliche Rendite jedoch hoch, lohnt sich der Kauf tendenziell eher.
Die einfache Formel für den Verkaufspreis von Immobilien
Die Maklerformel greift den Zusammenhang zwischen Kaufpreis und Rendite auf. Sie vereinfacht das bei dem Wertgutachten genutzte Prinzip und reduziert es auf die wesentlichen Eckwerte. Die Formel lautet:
Nettomieteinnahmen/Kapitalisierungszins = Immobilienwert
Was bedeuten diese Angaben? Die Erklärung:
- Die Nettomieteinnahmen sind die Jahreskaltmiete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
- Der Kapitalisierungszins ist eine Renditeerwartung an das Objekt bei einer angenommenen Vermietung.
- Der Immobilienwert ist der durch die Faktoren errechnete marktgerechte Verkaufspreis.
Die Maklerformel nutzt theoretische (angenommene) oder tatsächliche Werte. Verkaufen Sie als Privatperson beispielsweise Ihr selbstbewohntes Haus, generieren Sie keine Mieteinnahmen. Daher greifen Sie in diesem Fall auf die örtliche Vergleichsmiete für ähnliche Objekte heran. Von diesem Betrag ziehen Sie typischen Bewirtschaftungskosten ab. Das sind nicht auf Mieter umlegbare Kosten. Damit haben Sie die theoretischen Nettomieteinnahmen.
Ist das Objekt vermietet, ist die Rechnung etwas einfacher. Denn dann müssen Sie nur von den tatsächlichen Einnahmen die tatsächlichen laufenden Kosten abziehen.
Diese Nettomieteinnahmen pro Jahr setzen Sie danach in Bezug zum Kapitalisierungszins. Das ist in der Regel beim Verkauf eine geschätzte Größe, die sich aus der Ertragserwartung sowie einem Risikoaufschlag zusammensetzt. Vereinfacht gesagt handelt es sich um eine modifizierte Rendite.
In dieser Ertragserwartung finden sich Faktoren wie Lage und Zustand der Immobilie wieder. Daher können zwei identische Immobilien an verschiedenen Standorten durch die unterschiedliche Ertragserwartung unterschiedliche Verkaufspreise generieren.
Ein größeres Risiko bedeutet einen Aufschlag von wenigen Zehnteln bis zu mehreren Prozentpunkten. Ein Top-Zustand mit Perspektive und damit Wertsteigerungspotenzial bedeutet einen möglichen geringen Abschlag beim Kapitalisierungszins.
Einen marktgerechten Preis finden
Wichtig für das Verständnis: Aus dem Kapitalisierungszins, also aus der erwarteten Rendite, müssen die Käufer den Kapitaldienst aus Zinsen und Tilgung begleichen. Nur wenn der Wert über dem der Darlehensraten liegt, kann der Käufer zum Beispiel bei Mietobjekten einen Gewinn erwirtschaften. Entsprechend werden Investoren in der Regel versuchen, unterhalb des so berechneten Verkaufspreises zu bleiben oder später die Einnahmen zu steigern.
Auch wenn hier häufig Schätzungen zur Anwendung kommen, ist die Maklerformel auch für Privatverkäufer und -käufer gut nachvollziehbar. Sie ist ein einfaches, aber durchaus taugliches Mittel, um den Kaufpreis mit etwas Erfahrung oder Marktkenntnis zu bilden oder einzuschätzen. Allerdings handelt es sich nur um eine Annäherung an den Wert. Eine individuelle Betrachtung jedes Objektes ist weiterhin sehr wichtig. Dieser Ansatz erlaubt es aber dennoch, eine recht brauchbare Ersteinschätzung zu bekommen, ob ein Preis marktgerecht ist, zu hoch oder gar besonders attraktiv.
Der mathematische Trick: von der Maklerformel zum Vervielfältiger
Es geht aber noch einfacher. Jetzt kommt ein mathematischer Trick: Der Zinssatz ist eine prozentuale Größe wie zum Beispiel 4/100 für vier Prozent. Statt die Einnahmen durch diesen Prozentsatz zu teilen, ist es mathematisch korrekt, die Einnahmen mit dem Kehrwert zu multiplizieren.
Sie drehen dazu den Prozentteil also einfach um und ziehen ihn von der Position unter dem Bruchstrich auf die Stelle hinter ein Multiplikationszeichen. Daraus ergibt sich für die 4/100 unter dem Bruchstrich ein 100/4 oder eine 25 als Multiplikator in der Maklerformel
Machen Sie die Probe, um das Prinzip aus dem Mathematikunterricht der Schule besser nachvollziehen zu können. 4/100 sind in einer Dezimalzahl ausgedrückt: 0,04. Statt etwas durch 0,04 zu teilen, können Sie es auch mit 25 multiplizieren. Das Ergebnis ist die gleiche Summe. Ein Beispiel mit Mieteinnahmen von 10.000 Euro und einem Kapitalisierungszins von vier Prozent:
- Beispiel a: 10.000 Euro/(4/100) = 10.000 Euro/0,04 = 250.000 Euro
- Beispiel b: 10.000 Euro x (100/4) = 10.000 Euro x 25 = 250.000 Euro
Sie haben nicht nur den Kehrwert genutzt, sondern auch soeben den Vervielfältiger kennengelernt! Der Vervielfältiger oder auch Faktor ist gleichbedeutend mit dem Kehrwert des angesetzten oder erwarteten Kapitalisierungszins. In unserem Beispiel ist es der Faktor 25.
Damit wird die Maklerformel gleich noch praktischer. Denn Sie können noch leichter überschlagsmäßig eine individuelle Preisermittlung starten. Dazu stellen Sie Formel um:
Nettojahresmiete x Vervielfältiger = Verkaufspreis
Das klingt noch einfacher, da hier Zins- und Bruchrechnen wegfallen. Die Werte bleiben wie gesehen jedoch gleich.
Variante nutzen, um Preis einzuschätzen
Wenn Sie entweder die Miete kennen oder den Verkaufspreis, können Sie besonders als Käufer schnell einschätzen, ob ein Kaufpreis realistisch ist.
Wenn Sie die Formel einfach umstellen, können Sie mit jedem der Faktoren den Preis bewerten. Möglich ist es zum Beispiel, den Vervielfältiger bestimmen: Teilen Sie einfach den angesetzten Kaufpreis durch die Nettomieteinnahme. Daraus ergibt sich der genutzte Faktor. Dessen Kehrwert ist wiederum, wie oben hergeleitet, die Renditeerwartung oder auch der für Sie tragbare Kapitalzins inklusive Tilgung.
Kostet ein Haus beispielsweise 450.000 Euro und bringt jedes Jahr 25.000 Euro Nettomieteinnahmen ein, lautet die Formel:
450.000 Euro/25.000 Euro = 18
Es wird hier also die 18-fache Jahresmiete als Kaufpreis verlangt. Berechnen Sie nun den Kehrwert von 18, indem Sie 18/1 zu einer 1/18 machen. Rechnen Sie diesen Bruch nun aus. Das Ergebnis ist 0,055.
Anders ausgedrückt: Der damit zu deckende Kapitalisierungszins oder die Renditeerwartung beträgt knapp 5,6 Prozent. Das klingt nach einem guten Geschäft, solange der zu zahlende Kapitaldienst inklusive Tilgung unter diesem Betrag liegt und keine allzu großen Risiken erkennbar sind.
Gibt es jedoch einen Renovierungsstau oder steht das Objekt in einer schlechten Wohngegend, müssten Sie einen Risikoaufschlag einrechnen. In diesem Fall steigt zwar der Wert für den Kapitalisierungszins, aber zugleich sinkt der Vervielfältiger. Daraus ergibt sich ein deutlich geringerer Preis, der angemessen wäre. Ist die Differenz zum verlangten Verkaufspreis zu groß, lassen Sie besser die Finger vom Kauf. Denn eins sollten Sie auch berücksichtigen: Verkäufer und Käufer setzen möglicherweise andere Werte für den Kapitalisierungszins an.
Nehmen Sie an, der Kaufpreis der oben genannten Immobilie beträgt 750.000 Euro, ohne dass sich die anderen Größen ändern. Dann ergibt sich:
750.000 Euro/25.000 Euro = 30
Berechnen Sie wieder den Kehrwert: 1/30 ergibt 0,033 oder rund 3,3 Prozent. Die Renditeerwartung ist deutlich niedriger. Das spricht für einen tendenziell hohen Preis. Zugleich bleibt Ihnen weniger potenzielle Rendite, um Zinsen und Tilgung zu erwirtschaften. Je nach Darlehen drohen vielleicht sogar schon monatliche Verluste.
Welche Vervielfältiger sind marktgerecht?
Als Nenngrößen für den Kapitalisierungszins gelten drei bis knapp sechs Prozent bei Wohnimmobilien als üblich. Allerdings ist dieser Wert als objektbezogen und mit einer gewissen Flexibilität zu verstehen.
Unabhängig von anderen Faktoren sind bei einem Niedrigzinsumfeld Vervielfältiger von 20 bis 25 bereits recht hoch. Allerdings drängen bei extrem niedrigen Zinsen viele Investoren auf den Markt und treiben die Preise hoch. Haben die Mieteinnahmen noch nicht nachgezogen, ergeben sich daraus deutlich höhere Vervielfältiger bis um einen Faktor von 30.
Übrigens bietet der Vervielfältiger noch eine andere Kennziffer. Er ist gleichbedeutend mit der Anzahl der Jahre, in der die Nettomieteinnahmen ohne Berücksichtigung anderer Faktoren die Kaufsumme wieder einspielen. Wenn der Vervielfältiger zum Beispiel bei 17 liegt, dauert es 17 Jahre, bis Sie durch die Miete die Kaufsumme hereinholen. Dabei wird deutlich: Je kleiner der Faktor, desto günstiger ist der Preis der Immobilie. Niedrige Vervielfältiger bekommen Sie aber kaum für Immobilien, die in einem Top-Zustand sind und in einer Top-Lage stehen. Mehr noch: Solche Faktoren können auch auf Renovierungsstau und andere Probleme hinweisen. Denn der Preis kann verdächtig niedrig sein.
Wechselwirkung zwischen Vervielfältiger und Zinsen
Die Maklerformel kann ein exaktes Wertgutachten nicht ersetzen. Sie eignet sich jedoch, um einen schnellen Überblick zu bekommen. Ganz besonders, ob ein Preis überteuert ist, lässt sich schnell herausfinden.
Bedenken Sie jedoch als Käufer stets, dass die Maklerformel zur korrekten Abschätzung eines Preises zwar Ihre Kreditlast wichtig wird. Aber es zählt für die Formel die allgemeine Renditeerwartung, nicht Ihr tatsächlicher individueller Kapitaldienst. Der ermittelte Wert zeigt Ihnen aber, ob Sie sich die Immobilie leisten können.
Als Verkäufer können Sie diese Rechnung übrigens ebenfalls machen. Denn dann stellen Sie fest, ob Ihre Preisvorstellung auf dem Markt überhaupt realisierbar ist. Vervielfältiger und Maklerformel spielen bei solchen Überschlagsrechnungen ihre ganze Stärke aus. Zugleich offenbaren sie an dieser Stelle jedoch auch eine Schwachstelle. Denn die genutzten Werte sind ungenau.
Was beeinflusst die Preisberechnung mit der Maklerformel?
Es schimmerte oben schon mehrfach durch: Bei den Werten der Maklerformel handelt es sich um angenommene Werte. Die Nettomieteinnahmen lassen sich häufig noch recht exakt beziffern. Beim Kapitalisierungszins ist das schon komplizierter. Denn die Renditeerwartung ist von vielen „weichen“ Faktoren wie Lagebeurteilung, Objektrisiko und Potenzial abhängig. Die Marktbeobachtung ist daher wichtig.
Diese Modifikation der typischen vier bis sechs Prozent als Spanne nehmen Sie individuell und anhand des Marktumfeldes vor. Dabei ist Erfahrung und Fingerspitzengefühl gefragt. Schon kleine Abweichungen können erhebliche Auswirkungen auf Kaufpreis oder Brutto-Rendite haben. Dabei spielen unter anderem die folgenden Aspekte eine mögliche Rolle:
- Die Mieteinnahmen sind deutlich unter dem Marktniveau. Dadurch sinkt der durch die Maklerformel ermittelte Kaufpreis. Gehen Sie als Verkäufer trotzdem von einer marktüblichen Miete aus, steigt zwar der errechnete Preis. Aber es sinkt die Rendite für den Käufer. Dadurch wird es weniger Interessenten geben. Der Grund: Es ist nicht immer leicht, nach dem Kauf die Miete schnell auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bringen.
- Die Mieteinnahmen sind über dem Marktniveau: Der Kaufpreis wirkt dadurch überteuert. Käufer können über die Miete ihre Einnahmesituation schlecht verbessern. Im Gegenteil: Ein Mieterwechsel bedeutet entweder Einnahmeverluste durch eine potenziell niedrigere Miete oder einen längeren Leerstand.
- In der Berechnung fließen Potenziale und Risiken in den Kapitalisierungszins ein. Dabei handelt es sich um Annahmen, die sich selten in konkreten Zahlen manifestieren lassen. Fehler oder marktunübliche Annahmen können das Ergebnis der Maklerformel verzerren. Während Vergleichsobjekte noch handfeste Daten liefern können, ist bereits die Beurteilung der Lage teilweise schwierig.
- Die Maklerformel kommt in der Regel vor einer Besichtigung zum Einsatz, um interessante Objekte herauszufiltern. Der tatsächliche Zustand sowie versteckte Mängel lassen sich damit nur bedingt abbilden.
- Die Maklerformel ist in erster Linie für Vermieter und Investoren interessant. Diese Gruppen können damit eine erste Preiseinschätzung erhalten. Beim Verkauf oder Kauf eines Eigenheims sind dagegen subjektive Aspekte häufig wichtiger als eine Renditeerwartung.
- Weichen die realen Daten von den in der Formel genutzten Werten ab, kann es zu erheblichen Differenzen kommen. Dadurch sind die errechneten Kaufpreise möglicherweise nicht mehr marktgerecht.
Es gibt noch viele weitere Faktoren, die einzelne Werte der groben Rechnung beeinflussen können. Daher kann die Maklerformel nur einen ersten Überblick geben. Eine konkrete Wertermittlung dagegen ist nur durch ein Gutachten möglich.
Die Maklerformel ist für den schnellen Überblick ein gutes Werkzeug
Dennoch bleibt ein Vorteil, mit Vervielfältigern und Maklerformel zu rechnen: Sie bekommen schnell einen groben Überblick, in welchem Preisrahmen sich ein Objekt bewegen sollte.
- Für Verkäufer gilt: Passt der Preis zum lokalen und regionalen Immobilienmarkt, haben Sie bereits einen guten ersten Eckwert errechnet.
- Für Käufer gilt: Passen diese Daten zum Marktumfeld und zum Eindruck bei einer ersten Besichtigung, sollten Sie den Kauf weiterhin verfolgen.
Sie sollten sich der Schwächen und der Ungenauigkeit der Maklerformel bewusst sein. Dennoch liefert Ihnen diese Berechnung des Kaufpreises, des Vervielfältigers und der Brutto-Rendite bzw. des Kapitalisierungszinses einen ersten wichtigen Eindruck vom Preis. Alle Komponenten werden Sie mit etwas Erfahrung wie selbstverständlich nutzen und damit Preise, Chancen und Risiken einschätzen können. Häufig ist die dabei ermittelte Endsumme eine gute Annäherung an den tatsächlichen Objektwert.
