Versteckte Falle beim Kauf: Mietzahlungsprobleme bei Wohnimmobilien
Die Einnahmen einer Wohnimmobilie sind für Käufer ein wesentlicher Faktor für eine Entscheidung für oder gegen eine Immobilie. Konkret geht es um die tatsächliche und die zukünftig erzielbare Nettokaltmiete. Beim Kauf fließt die aktuelle Miete sogar in die Berechnung des Immobilienwertes ein. Zum Beispiel ist sie ein Faktor der Maklerformel. Zusätzlich decken Sie darüber die Kreditkosten und Bewirtschaftungskosten.
Als Kaufinteressent sollten Sie sich nicht mit mündlichen Angaben des Verkäufers zufriedengeben. Sie sollten prüfen, ob die vertraglich vereinbarte Miete von allen Mietern in der Vergangenheit auch tatsächlich bezahlt wurde. Denn nur so können Sie sicher sein, dass Ihre Immobilie ausreichende Einnahmen erzielt. Mietrückstände oder zu spät bezahlte Mieten können Ihre gesamte Finanzierung ins Wanken bringen. Es ist eine versteckte Falle, die Sie nur finden, wenn Sie die Verkaufsunterlagen genau prüfen.
Warum sind Mietrückstände problematisch?
Auf den ersten Blick klingt es harmlos. Wenn ein Mieter mal die Miete ein paar Tage zu spät bezahlt oder um Aufschub bittet, ist das möglicherweise kein größeres Problem. Geschieht das jedoch häufiger oder sind gleich mehrere Mietzahlungen in einem Objekt betroffen, kann das schnell zu einem ernsthaften Problem führen. Wenn Sie sich nicht sicher sein können, die Mieteinnahmen regelmäßig, pünktlich und vollständig zu erhalten, sollten Sie die Wohnimmobilie nicht kaufen.
Bei knapper Kalkulation sind Sie besonders anfällig
Der einfache Grund: Ihre gesamte Finanzierungskalkulation baut bei vermieteten Wohnungen auf die Miete auf. Sie begleichen daraus die laufenden Kosten, bilden mit Glück noch eine Rücklage und bedienen daraus die Kreditkosten. Vor dem Kauf kalkulieren Sie die Nettorendite und haben so einen Eckwert, den Sie monatlich als Cashflow erzielen. Je kleiner der Überschuss ausfällt, desto anfälliger ist ihre Kalkulation. Schlimmstenfalls müssen Sie Monat für Monat aus eigener Tasche Geld „zuschießen“.
Sie finanzieren den Kauf der Wohnung oder eines Hauses in der Regel durch einen Immobilienkredit. Das bedeutet: Sie müssen monatlich für Tilgung und Zinsen aufkommen. Kommt es zu Mietausfällen oder Verspätungen, bedeutet das für Sie ein Risiko. Bleiben die Zahlungen ganz aus, wird es teuer oder Sie kommen selbst in Bedrängnis, Ihren Kredit nicht mehr zahlen zu können.
Kalkulieren Sie Mietausfälle ein
Die meisten Kalkulationen sind nicht darauf ausgelegt, eine volle Miete oder mehr als Cashflow zu erwirtschaften. Zwar gehören ein Puffer für Leerstand oder einmalige Zahlungsverzögerungen eines Mieters dazu. Doch auf Dauer können sich die meisten Immobilienkäufer Leerstand oder Mietrückstände nicht leisten. Es droht ein Verzug bei den eigenen Kreditraten und daraus folgend schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung.
Daher unser Rat: Kalkulieren Sie beim Kauf einen Ausfall ein. Möglicherweise bietet sich auch eine Mietausfallversicherung an, die jedoch ebenfalls ein Kostenfaktor ist. Bedenken Sie zudem, dass Inflation und steigende Zinsen auch für Mieter ein Problem sein können. In diesem Umfeld ist nicht nur der Kauf einer Immobilie schwieriger zu finanzieren. Auch das Ausfallrisiko steigt.
So gehen Sie vor: Unterlagen genau prüfen!
Es gibt keine Sicherheit, dass sich ab Kaufdatum keine Probleme einstellen. Allerdings steigt das Risiko deutlich, wenn es bereits vor dem Kauf der Immobilie Mietrückstände gibt. Jede Verspätung, jeder Ausfall und jede Anfrage nach Stundung oder Reduzieren der Miete ist ein Alarmsignal. Prüfen Sie daher die vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Unterlagen penibel.
Die Falle: Verträge bedeuten noch keine Zahlung
Im Zuge des Kaufs werden Sie alle Mietverträge einsehen können. Daraus ergibt sich die tatsächliche Miete, die auch für Ihre wirtschaftliche Kalkulation wichtig ist. Viele Käufer begnügen sich mit diesen Angaben.
Allerdings bedeutet eine vertraglich festgelegte Nettokaltmiete noch nicht, dass die Mieter auch alle verlässlich bezahlt haben. Lassen Sie sich die Kontoauszüge oder die Steuerunterlagen der letzten Jahre zeigen. Prüfen Sie genau, ob alle Zahlungen in voller Höhe und pünktlich erfolgt sind.
Vermeiden Sie Ärger in der Zukunft, indem Sie Auffälligkeiten der Vergangenheit bewerten
Sollten Sie Auffälligkeiten finden, sollten Sie Abstand von einem Kauf nehmen. Denn jede Verspätung und jeder Ausfall bedeutet für Sie ein Risiko. Je mehr Probleme es in der Vergangenheit gab, desto riskanter ist eine Investition in diese Immobilie.
Es gibt nur eine Ausnahme: Sollte alle säumigen Mieter inzwischen ausgezogen sein, können Sie die Auffälligkeiten ignorieren. Wenn Sie die Mieter jedoch mit dem Kauf übernehmen, übernehmen Sie auch das damit verbundene Risiko.
Minimieren Sie das Risiko für Mietzahlungsprobleme
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie das Objekt und alle dazugehörenden Unterlagen genau prüfen. Es gibt keine absolute Sicherheit. Das gilt für die Bausubstanz, für Veränderungen in der Mikrolage und das gilt für die Wirtschaftsdaten. Sie können jedoch bereits vor dem Kauf wachsam sein. Dazu gehört, dass Sie das Risiko für Mietzahlungsprobleme minimieren. Kaufen Sie keine Wohnimmobilien, wenn die aktuellen Mieter in der Vergangenheit Ihre Zahlungen nicht wie vereinbart geleistet haben.
