Denkmalschutz – Definition und Auswirkungen beim Immobilienkauf und -verkauf

Nicht nur einzelne Häuser, sondern ganze Ensembles können unter Denkmalschutz stehen: die Zechensiedlung, eine mittelalterliche Straße, die Hofanlage, die aus mehreren Gebäuden besteht. Was bedeutet das für den Kauf einer solchen Immobilie, was für den Verkauf – und wer ist Ansprechpartner, wenn man Fragen zum Denkmalschutz hat? Diese und mehr Fragen klären wir hier.

Denkmalschutz ist nicht einheitlich geregelt, kennt aber viele Auflagen

Zuerst einmal ist wichtig zu wissen: Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache. Jedes Bundesland definiert und regelt Schutz und Pflege seiner Baudenkmäler anders. Doch die jeweiligen Gesetze weisen auch viele Ähnlichkeiten auf. So geht es in fast allen Ländergesetzen um „das öffentliche Interesse“, um den Erhalt von „künstlerischen, wissenschaftlichen und heimatgeschichtlichen“ Zeugnissen in Form von „Sachen, Mehrheiten oder Teilen von Sachen.“ Bedeutet: Es kann sich unter Umständen nur um einen kleinen Mauerrest, ein einzelstehendes Gebäude, ein größeres Ensemble oder gar einen ganzen Straßenzug handeln.

Es können auch nur einzelne Gebäudeteile unter Denkmalschutz stehen – beispielsweise nur die Fassade zur Straßenseite hin oder eine alte Remise hinter dem Haus. Übrigens muss eine denkmalgeschützte Immobilie keineswegs 200 Jahre oder älter sein – es gibt auch Gebäude aus den 1930er oder gar 60er Jahren, die – meist aus architektonischer Sicht – unter Denkmalschutz stehen.

Wenn etwas als Denkmal eingestuft wird, führt es die regionale Denkmalschutzbehörde – manchmal auch „untere Denkmalschutzbehörde“ genannt – in einer verbindlichen Denkmalliste. Diese Listen werden auch Denkmalbücher, Denkmalverzeichnisse oder Denkmalkataster genannt. Mit dem Eintrag sind die Immobilien sozusagen als Denkmal inventarisiert – und bleiben das in aller Regel auch für lange Zeit. Ausnahmen bilden in manchen Bundesländern nur Immobilien, die zwar unter Denkmalschutz stehen, aber derart marode sind, dass sie nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden können. Das kann allerdings ein ziemlich langes Verfahren mit hoher Nachweispflicht werden.

Wichtiger Hinweis: Für alle Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie führt bei Fragen der Weg immer zuerst zur zuständigen Denkmalschutzbehörde. Und zwar, bevor auch nur der kleinste (bauliche) Eingriff erfolgt – erst sollte ein „denkmalrechtliches Erlaubnisverfahren“ vorliegen! Den Denkmalbehörden geht es in aller Regel darum, dass das jeweilige Denkmal erhalten werden kann – und dementsprechend können sie sich im Einzelfall auch auf Lösungen einlassen, die sowohl für den Eigentümer wie für das Baudenkmal „zumutbar“ sind. Das ist immer Abwägungssache.

Warum ist der Status als Denkmal beim Verkauf oder Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie wichtig?

Hier müssen wir uns klarmachen, dass mit dem Eintrag in die Denkmalliste zahlreiche Auflagen, oft regelrechte Verbote einhergehen. Ohne wirklich gravierende Gründe steht es beispielsweise fast immer unter Strafe, eine denkmalgeschützte Immobilie abzureißen. Selbst kleinere Maßnahmen wie etwa der Einbau neuer Fenster oder Türen sind genehmigungspflichtig. Das kann bis zur Frage nach den verwendeten Materialien gehen, auch eine Nutzungsänderung des Gebäudes ist oft schwierig. Was auch immer geplant sein sollte: ohne vorliegende Genehmigung darf an einer denkmalgeschützten Immobilie nichts verändert werden. Das betrifft nicht nur Baumaßnahmen außen, sondern oft auch in Innenräumen. Grundsatz: Das historische Gesamtbild muss erhalten bleiben. Und Eigentümer sind stets verpflichtet, Baudenkmäler in gutem Zustand zu halten – was oft recht hohe Renovierungs- und Unterhaltungskosten nach sich zieht.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben möchte, sollte sich dieser Verantwortung bewusst sein.

Pflichten von Verkäufern denkmalgeschützter Immobilien

Die Denkmallisten sind öffentlich und für alle Menschen einsehbar, in manchen Bundesländern muss allerdings vor Einsicht ein „berechtigtes Interesse“ nachgewiesen werden. Trotz dieser Möglichkeit zur öffentlichen Einsichtnahme gilt: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie verkaufen will, muss potenzielle Käufer über den Eintrag in die Denkmalliste informieren. Sonst kann ihm im Zweifelsfall ein Rechtsmangel durch Verschweigen unterstellt werden. Wer also beim Verkauf mögliche Denkmalschutzauflagen verschweigt, kann bei einem Rechtsanspruch des Käufers zu Schadenersatz oder gar Rückabwicklung des Vertrags verpflichtet werden. Am besten ist es dann, die notwendigen Hinweise gleich im notariellen Verkaufsvertrag zu erwähnen. Und – Vorsicht! – der Notar kann um solche Sachverhalte nicht wissen. Der entsprechende Hinweis dazu muss vom Verkäufer kommen.

Denkmalgeschützte Immobilien bringen auch Vorteile mit sich

Und diese Vorteile sind fast immer auf Seiten des Käufers:

• Sanierungs- und Renovierungskosten können steuerlich abgesetzt werden
• es gibt möglicherweise auch Förderungen und günstige Kredite durch die KfW. In puncto energetischer Sanierungsmaßnahmen kommt es hier allerdings (noch) häufig zu unüberbrückbaren Hindernissen: alte Bausubstanz versus moderner Energieinstallation. Derzeit versuchen einige Bundesländer bereits, einen Ausgleich dieser Interessenskonflikte zu schaffen
• Der Wert einer denkmalgeschützten Immobilie ist gesichert und steigt oft sogar noch an – was sich von anderen Immobilienarten nicht immer sagen lässt.
• Bei einer Vermietung erzielen denkmalgeschützte Immobilien oft höhere Einnahmen – sie werden als etwas Besonderes gesehen – was sie oft genug ja wirklich sind.

Hinweis: Mit den steuerlichen Vorteilen einer denkmalgeschützten Immobilie beschäftigen wir uns eingehender in einem separaten Beitrag: Denkgeschützte Immobilien: besondere finanzielle Aspekte