Immobilien in Sanierungsgebieten und Erhaltungsgebieten

Unter den Mängeln einer Immobilie kann ein besonderer Rechtsmangel weitreichende Folgen haben. Liegt das Haus bzw. die Wohnung in einem Sanierungsgebiet oder in einem Erhaltungsgebiet, drohen dem Eigentümer erhebliche finanzielle Belastungen oder Auflagen. Beides hat erhebliche Auswirkungen auf den Kauf und Verkauf der Immobilie.

Ausweisen eines Sanierungsgebietes kann zum Mangel an der Immobilie führen

Theoretisch wird ein Verkäufer sogar haftbar, wenn er verschweigt, dass die zu verkaufende Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt. Das kann sogar dazu führen, dass ein bereits abgeschlossener Verkaufsvertrag unwirksam wird. Aber: In der Praxis kommt es meistens vorher zu einer Information, denn der Notar ist zur Offenlegung dieses Sachverhalts verpflichtet.

Ob eine Immobilie betroffen ist, lässt sich dem Grundbuch entnehmen. Weist die Gemeinde ein Sanierungsgebiet oder ein Erhaltungsgebiet aus, muss sie einen Vermerkt in das Grundbuch der betroffenen Immobilien ergänzen. Doch, was heißt das nun im Detail?

Was ist ein Sanierungsgebiet und welche Folgen hat das für den Eigentümer?

Welche Gebiete oder gar Regionen als Sanierungsgebiet gelten, legen die zuständigen Kommunen, Städte oder Gemeinden fest. Die Grundlage ist die Sanierungssatzung gemäß § 142 Baugesetzbuch. Meistens geht es darum, städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Angriff zu nehmen. Typisch ist das für Stadtteile oder Straßenzüge, die besonders vernachlässigt sind. Neue Radwege, Bürgersteige, Grünflächen oder Spielplätze sollen dann dem Bereich neues Leben einhauchen.

Das Gebiet wird per Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Das muss nicht immer großes Areal umfassen und es kann durchaus einzelne Teilstücke geben, die nicht von geplanten Sanierungsmaßnahmen betroffen sind. Für die Eigentümer der Immobilien gibt es dadurch jedoch erhebliche Konsequenzen.

Was ist für Eigentümer in Sanierungsgebieten zu beachten?

Sobald das Grundbuchamt den Sanierungsvermerk in den Grundbuchblättern der betroffenen Grundstücke einträgt, müssen sich Eigentümer an Auflagen halten. Dabei geht die Kommune davon aus, dass eine Wertsteigerung durch die öffentlichen Maßnahmen gegeben ist. Damit sich niemand auf Kosten der Allgemeinheit bereichern soll, folgen nun zwei wichtige Punkte:

1. Am Ende der Sanierungsphase müssen sich Eigentümer mit einem Ausgleichsbetrag an den Kosten beteiligen. Die Summe wird von der Kommune festgelegt und soll die Wertsteigerung ausgleichen.
2. Während der Sanierungsphase ist ein Verkauf der Immobilie nur mit schriftlicher Zustimmung der Kommune statthaft. Der Notar überwacht die Genehmigungserteilung.

Zusätzlich sind je nach Kommune und Sanierungsvorhaben Einschränkungen bei Baumaßnahmen, Grundstücksteilungen oder Umwandlungen in Erbbaurecht möglich. Wenn Bauvorhaben oder die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks die Durchführung des Sanierungsbeschlusses unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder dem Sinn und Zweck der Sanierung zuwiderlaufen würde, wird jede Gemeinde entsprechende Anträge ablehnen. Ein Widerspruch ist so gut wie unmöglich.

Was sind Erhaltungsgebiete?

Ähnliche Folgen haben Erhaltungsgebiete gemäß Erhaltungssatz nach § 172 Baugesetzbuch. Hierbei konzentrieren sich die Folgen jedoch auf das Erscheinungsbild der Immobilien. Vereinfacht gesagt handelt es sich um Bereiche, die unter Denkmalschutz gestellt werden. Mit dem Effekt, dass bei Umbauten, Neubauten und Modernisierungen entsprechende Auflagen für den Eigentümer gelten. Ein Zwang zu einer Zahlung an die Gemeinde entsteht üblicherweise nur dann, wenn parallel ein Sanierungsgebiet ausgewiesen wird.

Wie sollten Käufer und Verkäufer mit Sanierungsgebieten und Erhaltungsgebieten umgehen?

Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer sind solche ausgewiesenen Maßnahmen ein Hindernis. Der Verkäufer hat die Pflicht zur Information. Der Käufer sollte sich explizit nicht nur beim Käufer über eine eventuell vorhandene Maßnahme informieren. Er kann auch bei der Kommune nachfragen, um bereits beschlossene, aber noch nicht begonnene Sanierungsmaßnahmen abzufragen.

Die Folgen sind offensichtlich: In Sanierungsgebieten bedarf der Kauf nicht nur einer Zustimmung, sofern noch kein Ausgleichsbetrag bezahlt wurde. Der Käufer muss auch nach dem Erwerb des Hauses oder der Wohnung mit einer finanziellen Beteiligung rechnen. Auch wenn es zugleich eine Wertsteigerung gibt, wirkt eine Sanierungsmaßnahme auf den Verkaufspreis und die finanzielle Planung. Eine Zustimmung zum Verkauf bzw. Kauf macht die Kommune zudem von der Finanzkraft des Käufers ab. Anders gesagt: Im Grundbuch sollte noch etwas Luft für ein potenzielles neues Darlehen sein.

Hinweis: In fast allen Sanierungssatzungen ist eine Frist von bis zu 15 Jahren festgelegt, in der die Sanierung durchgeführt werden muss. Der Ausgleichsbetrag ist üblicherweise am Ende der Maßnahmen oder von Teilmaßnahmen zu bezahlen – oder in ein Darlehen umzuwandeln. Für Kaufinteressenten ist das eine wichtige Information, um die finanziellen Folgen auch zeitlich einschätzen zu können.

Förderungen und Steuervorteile winken

In städtebaulichen Entwicklungsgebieten winken jedoch auch Vorteile. Zwar müssen sich Eigentümer vor allem Vorgaben zum Erscheinungsbild unterwerfen. Das schreckt einige Kaufinteressenten ab. Allerdings locken zugleich finanzielle Anreize.

Das Ausweisen eines Erhaltungsgebietes bedeutet meistens, dass für Baumaßnahmen und Modernisierungen zum einen öffentliche Fördergelder in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen zur Verfügung stehen. Zusätzlich können Eigentümer von Immobilien gemäß § 7h Einkommensteuergesetz (EStG) erhöhte Abschreibungen in den Anfangsjahren nutzen, um die Investition schneller auszugleichen. Durch solche Anreize kann sich der Immobilienkauf in einem solchen Entwicklungsgebiet trotz der Auflagen lohnen.