Sozialbindungen von Immobilien
Für Vermieter ist das eine erhebliche Einschränkung. Es gibt eine Mietpreisbindung und die Wohnungen dürfen nur an besonders berechtigte Personen vermietet werden. In der Regel ist die Sozialbindung allerdings zeitlich beschränkt.
Werden mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen oder Häuser verkauft, gilt das sogar als Rechtsmangel, wenn der Verkäufer die Sozialbindung verschweigt. Was bedeutet das alles für Vermieter, Verkäufer und Kaufinteressenten?
Was ist eine Sozialbindung?
Wohnungen mit einer Sozialbindung sind Mietshäuser, die aus dem sogenannten sozialen Wohnungsbau hervorgehen. Bezugsberechtigt sind nur Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein. Es gibt zwei wichtige Besonderheiten, die für private Eigentümer wichtig sind:
- Der Bau wird durch die öffentliche Hand gefördert. Häufig sind die erforderlichen Darlehen zinsvergünstigt oder es gibt bestimmte Fördertöpfe, die abgerufen werden können.
- Die Mieten sind für die Dauer der Sozialbindung an Höchstgrenzen gekoppelt.
Die Höhe der Mieten wird nach zwei Verfahren bestimmt. Ältere Wohnungen fallen unter das Kostenmietprinzip. Demnach dürfen Mieten nicht die laufenden Kosten einer Wohnung überschreiten. Für Immobilien mit Baujahr 2002 gilt jedoch die Bewilligungsmiete. Dabei setzt die Kommune eine Höchstgrenze fest.
Die Dauer der Sozialbindung
Die Sozialbindung darf nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH, V ZR 176/17, vom 08.02.2019) nicht unbefristet sein. Üblich ist eine Frist von 15 Jahren oder 25 Jahren, in denen die besonderen Anforderungen gelten. In dieser Zeit sind Mieterhöhungen streng reguliert. Erst nach Auslaufen der Frist darf der Vermieter die Mieten erhöhen.
Was ist die Nachwirkungsfrist?
In einigen Fällen zahlen Eigentümer die Fördermittel oder vergünstigten Darlehen vor Ende der vorgesehenen Dauer zurück. In diesem Fall gilt: Die Sozialbindung kann dadurch früher enden, wirkt aber zehn Kalenderjahre nach Rückzahlung fort. Sie endet jedoch immer spätestens dann, wenn die vorgesehene Frist abgelaufen ist.
Beispiel: Die Sozialbindung dauert 15 Jahre. Der Eigentümer ein Darlehen bereits im Sommer des zweiten Jahres zurück. Am Ende des Jahres läuft die Frist weitere zehn Jahre und endet damit vorzeitig. Würde er die Darlehen im fünften Jahr (oder später) zurückzahlen, endet die Frist wie vorgesehen nach 15 Jahren.
Verkauf von Immobilien mit Sozialwohnungen ist schwierig
Die besonderen Regeln haben Folgen, die auch den Verkauf betreffen. Denn während der Dauer der Sozialbindung sind Immobilien tendenziell unattraktiv. Denn bei einem Wechsel des Eigentümers besteht die Sozialbindung fort. Das heißt:
- Eigenbedarf ist nur bei geringem Einkommen möglich.
- Für Investoren lohnt sich der Kauf nur mit Blick auf eine Wertsteigerung und einen steuerfreien Verkauf sowie unter Umständen zum Ende der Sozialbindung bzw. Nachwirkungsfrist.
Die Sozialbindung als Rechtsmangel
Wenn etwa ein Objekt, in dem sich die zu verkaufende Wohnung befindet, mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, unterliegt diese Wohnung für einen genau definierten Zeitraum dem Wohnungsbindungsgesetz.
Das bedeutet für Vermieter vor allem eine Einschränkung der Immobiliennutzung. Das gilt auch dann, wenn er eine Wohnung oder Immobilie verkaufen möchte, die mit öffentlichen Geldern als Projekt des „sozialen Wohnungsbaus“ gefördert wurde. Der Verkauf ist zwar möglich, wird aber einen geringen Erlös einbringen. Da auch die Sozialbindung fortdauert, handelt es sich um einen Rechtsmangel, über den der Vorbesitzer den neuen Käufer informieren muss.
Der Bundesgerichtshof hat dazu ein Urteil gefällt (BGH, 14. September 2018, V ZR 165/17): „Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt, sowohl was die Eigennutzung als auch was die Fremdnutzung angeht.“
Rat für Verkäufer und Käufer
Empfehlung für Verkäufer: Informieren Sie unbedingt vor einem Vertragsabschluss über diese Besonderheit. Eine mögliche Schadensersatzklage kann für Sie teuer werden. Denn dabei wird der Verkaufswert dem durch die Mitpreisdeckelung niedrigeren Marktwert gegenübergestellt. Die Differenz ist der Schaden, um den es in einem Rechtsstreit gehen kann.
Empfehlung für Kaufinteressenten: Fallen Ihnen bei der Durchsicht der Unterlagen besonders niedrige Mieten oder Nachweise wie Wohnberechtigungsscheine auf, sollten Sie den Verkäufer explizit nach der Sozialbindung fragen. Sie haben zwar die Möglichkeit, die Immobilie günstig zu erwerben, können aber die Mieten vorerst nicht frei gestalten. Ein Kauf lohnt sich nur als langfristige Investition.
Wann und wie können Mieten nach abgelaufener Sozialbindung erhöht werden?
Für Mietobjekte, deren Sozialbindung am 31. Dezember des laufenden Jahres endet, kann eine Mieterhöhung ab 1. Januar des Folgejahres verlangt werden. Vermieter sind dann berechtigt, bereits im September des laufenden Jahres eine Mieterhöhung im Vorfeld festzulegen. Wichtig dabei: Das Ende der Sozialbindung sowie dessen Zeitpunkt müssen ausdrücklich benannt werden. Anderenfalls wird die Mieterhöhung unwirksam. Ebenfalls muss der gesetzlich vorgesehene Abstand zur letzten Mietsteigerung gewahrt bleiben.
Die maximale Mieterhöhung nach Wegfall der Sozialbindung wird durch die Kappungsgrenze beschränkt. Zusätzlich kann die Mietpreisbremse Einfluss auf die Höhe der Kappungsgrenze und die weiteren Mietpreisschritte haben. Erst anschließend können die Mieten regulär angehoben werden. Vor dem Kauf einer solchen Immobilie sollten sich Interessierte unbedingt damit befassen, ob in der Gemeinde solche Regeln gelten.
