AfA – Steuern sparen mit Abschreibungen für Immobilien

Obwohl der Kauf einer Immobilie eine erhebliche Summe Geld kostet, können Sie den Kaufpreis nicht sofort steuerlich geltend machen. Das ist gerade bei Mietobjekten ärgerlich. Allerdings räumt Ihnen der Gesetzgeber unter bestimmten Umständen die Möglichkeit zu Abschreibungen ein. Sie können die AfA-Tabelle heranziehen und jedes Jahr einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises steuermindernd nutzen.

Wie funktionieren Abschreibungen für Immobilien, wie wirkt das auf die Steuer? Gibt es Unterschiede zwischen Mietobjekten und selbst bewohnten Häusern oder Wohnungen? Welche weiteren Besonderheiten sind zu beachten? Wir erklären Ihnen, wie Sie mit der AfA Abschreibungen optimal nutzen.

Hinweis: Dieser Text behandelt private Immobilien. Bei gewerblichen Objekten kann es abweichende Regeln geben.

Was ist die AfA bei Immobilien?

Die Abkürzung AfA steht für Abschreibung durch Abnutzung. Die Idee dahinter: Durch den Gebrauch eines Wirtschaftsgutes sinkt der Wert über die Jahre. Das gilt auch für Immobilien. Für diesen Verfall können Sie eine Wertminderung beim Finanzamt anmelden, die Ihr zu versteuerndes Einkommen senkt.

Festgeschrieben ist das in § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dort werden Immobilien explizit genannt und nach verschiedenen Baujahren unterschieden. Eine Abschreibung bedeutet, dass Sie als Eigentümer den Kaufpreis über eine bestimmte Anzahl von Jahren steuerlich geltend machen können. Die Summe mindert die Steuerlast, bis nach mehreren Jahren die Gesamtsumme des Kaufpreises erreicht ist.

Das hat durchaus einen positiven Effekt. Zwar ist der Kauf eine enorme finanzielle Belastung, aber Sie profitieren über einen langen Zeitraum durch Steuervergünstigungen. Das ist für Sie dann relevant und besonders interessant, wenn Sie mit dem gekauften Projekt regelmäßige Einnahmen durch Vermietung erzielen. Vereinfacht gesagt: Ihnen bleibt mehr von den Mieteinnahmen übrig.

Wer kann die AfA für Immobilien nutzen?

Die Möglichkeit, die Kaufsumme langfristig steuermindernd geltend zu machen, haben Sie bis auf Ausnahmen (sieh unten) nur bei einer vermieteten Immobilie. Das bedeutet, Sie profitieren bei einem Kauf sowie anteilig bei vererbten und geschenkten Objekten. Eigenheime für die private Nutzung fallen nicht unter die Gewinnerzielungsabsicht, die in § 7 EStG genannt ist.

Für Abschreibungen zählt nur der Gebäudewert!

Ausgaben wie Notarkosten oder Maklerkosten sind Kaufnebenkosten. Diese setzen Sie als Werbungskosten direkt im Jahr des Kaufes ab. Unter die AfA fällt der reine Kaufpreis. Aber: Sie können nicht die gesamte Summe abschreiben. Kaufnebenkosten sind als Werbungskosten sofort abzuziehen: Außerdem müssen Sie den Bodenwert herausrechnen.

Der Gesetzgeber nimmt an, dass ein Grundstück nicht abgenutzt werden kann, sondern nur die Immobilie. Das geht auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs zurück, der im Oktober 2000 eine entsprechende Aufteilung forderte (Az. IX R 86/97 ).

Teure Grundstücke mindern AfA-Beträge

Das hat erhebliche Folgen. Denn der Anteil des Grundstücks an der Kaufsumme kann besonders groß sein. Je wertvoller der Boden, desto nachteiliger ist es für Sie. Während bei einem Neubau der Gebäudeanteil durchaus ca. 75 Prozent ausmachen kann, ist bei Altbauten der Grundstückswert vergleichsweise groß. Der anteilige Wert des Gebäudes kann auf 15 bis 30 Prozent sinken.

Bodenwert nicht einfach schätzen lassen

Die Aufteilung sollten Sie von einem Sachverständigen vornehmen lassen. Das Finanzamt schätzt sonst den Wert. Häufig ergeben sich daraus Nachteile durch eine Überbewertung des Grundstücks.

Eine gute Lösung kann darin bestehen, im Kaufvertrag Grundstückspreis und Immobilienpreis aufzuschlüsseln und jeweils anzugeben. In der Praxis ist ein Anteil der Immobilie von bis zu 80 Prozent in diesem Fall meistens unproblematisch. Nur bei besonderen Lagen sowie Auffälligkeiten wird das Finanzamt den Bodenwert selbst festlegen wollen oder ein Gutachten einfordern.

Abschreibungen: Welcher Prozentsatz gilt für welche Immobilien?

Die Dauer der Abschreibung hängt von der Immobilie ab. Es sind zunächst drei Fälle zu unterscheiden. Diese Varianten gibt es:

• Drei Prozent jährlich für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt worden sind.
• Zwei Prozent jährlich für Gebäude, die ab 1925 fertiggestellt worden sind.
• 2,5 Prozent jährlich für Altbauten, die vor 1925 fertiggestellt worden sind.

Daraus ergeben sich eine maximale Dauer der Abschreibungsmöglichkeiten von:

• Etwas mehr als 33 Jahre für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt worden sind.
• 50 Jahre für Gebäude, die ab 1925 fertiggestellt worden sind.
• 40 Jahre für Altbauten, die vor 1925 fertiggestellt worden sind.

Das Baujahr ist besonders wichtig. Es entscheidet über die Höhe und die Dauer der Steuervergünstigung. Dabei spielt es keine Rolle, ob der vorherige Eigentümer bereits eine AfA-Berechnung genutzt hat. Die Möglichkeit, den Wertverlust über die Jahre steuerlich berücksichtigen zu lassen, hat jeder Käufer wieder neu. Ausgangspunkt ist jeweils der letzte Kaufpreis.

Sollten Sie die Immobilie wieder verkaufen, können Sie die AfA anteilig für das Jahr nutzen. Es verfällt also nichts.

Vereinfachte Formel zur Berechnung der AfA für Immobilien

Um den genauen steuerlich zu berücksichtigenden Betrag zu errechnen, können Sie eine einfache Formel nutzen. Diese lautet:

Prozentsatz x (Kaufpreis – Bodenwert) = jährliche Abschreibung

Kaufen Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1974 für 600.000 Euro und der Sachverständige errechnet einen Bodenwert für das Grundstück von 170.000 Euro, lautet die Berechnung:

0,02 x (600.000 Euro – 170.000 Euro) = 8.600 Euro

Das Ergebnis von 8.600 Euro können Sie 50 Jahre lang steuermindernd nutzen. Der Steuereffekt ist sehr langfristig, dabei aber pro Jahr relativ gering. Dennoch kann sich dieser Vorteil zur Reduzierung der Steuerlast bei Mieteinnahmen positiv bemerkbar machen. Denn Ihre Liquidität als Eigentümer steigt an.

Sonderabschreibungen nach § 7b EStG

Der Gesetzgeber sieht in § 7b EStG eine Sonderabschreibungsmöglichkeit für besondere Immobilien vor. Die Regeln sind im Detail sehr komplex. Sie sollten mit Ihrer Steuerberatung prüfen, ob diese Möglichkeit für Sie relevant ist.

Vereinfacht gesagt profitieren Sie von einem Vorziehen der AfA, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. So muss es sich unter anderem um Wohnraum zur Vermietung handeln. Für Immobilien, die zwischen 2018 und 2026 neu gebaut oder umfangreich umgebaut werden sowie alle Voraussetzungen erfüllen, können Sie in den ersten Jahren einen höheren Prozentsatz steuerlich geltend machen. Dieser liegt bei fünf Prozent der Kosten für den Neu- oder Umbau.

Allerdings ist der Steuervorteil nur zeitlich vorgezogen. Denn die Gesamtdauer der Abschreibung bleibt gleich. Der anzusetzende Prozentsatz verringert sich in den Folgejahren wieder und fällt unter zwei Prozent.

Lineare und degressive Abschreibungen bei Immobilien

Abschreibungen sind üblicherweise linear. Das heißt, in allen Steuerjahren ist der Betrag gleich. Davon ausgenommen ist eine degressive AfA, die anfangs höher ist und später geringer wird. Steuerliche Annahme: In den ersten Jahren ist der Wertverlust der Immobilie am größten.

Eine solche degressive Abschreibung gab es in der Vergangenheit. Sie gilt noch heute für Altfälle, kommt aber seit 2006 nicht mehr bei Käufen zur Anwendung. Zuvor betrug der Abschreibungssatz vier Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den nachfolgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in den verbleibenden 32 Jahren der üblichen Laufzeit. Wenn Sie diese Regel in der Vergangenheit in Anspruch genommen haben oder eine Immobilie geerbt haben oder geschenkt bekommen, für die der alte Eigentümer diese degressive Abschreibungsmethode nutzt, gilt diese unverändert fort.

Sonderfälle bei Abschreibungen

Neben der Sonderabschreibung für bestimmte Immobilien gibt es eine Reihe von Sonderfällen, die eigene Regeln haben und die steuerliche Berücksichtigung verändern können. Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick.

Denkmalgeschützte Immobilien

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben, erhalten Sie einen zusätzlichen Anreiz. Neben der üblichen Abschreibung können Sie eine Denkmal-AfA nach § 7i EStG nutzen.

Diese zusätzliche Möglichkeit bedingt eine Modernisierung, die bei vielen Baudenkmälern erforderlich ist. Der Gesetzgeber erlaubt Ihnen, die Ausgaben für entsprechende Maßnahmen über einen verkürzten Zeitraum von zwölf Jahren abzusetzen. Dabei profitieren Sie in den ersten acht Jahren von neun Prozent, in den folgenden vier Jahren von sieben Prozent Steuerminderung. Basis sind die Gesamtausgaben der Modernisierungskosten. Näheres sollten Sie mit einer spezialisierten Steuerberatung erörtern.

Achtung: Anders als bei anderen Wohnungen und Häusern können Sie beim Kauf von Baudenkmälern die AfA auch dann nutzen, wenn Sie die Immobilie modernisieren und selbst beziehen. Sie erhalten über zehn Jahre einen erhöhten Satz von neun Prozent, sodass die Modernisierungskosten in einem deutlich kürzeren Zeitraum steuermindernd zur Geltung kommen.

Schenkungen und Erbschaften

Erhalten Sie eine Immobilie durch eine Erbschaft oder Schenkung, treten Sie in eine Rechtsnachfolge an. Anders als bei einem Kauf gilt für Sie nicht eine komplette Neuberechnung der AfA. Sie führen vielmehr die bisher bereits laufenden Abschreibungen fort.

Haben Sie beispielsweise ein Haus geerbt, das 25 Jahre mit zwei Prozent steuerlich berücksichtigt wurde, läuft für Sie diese Abschreibung 25 Jahre weiter. Sie treten in das laufende Verfahren ein. Nur bei einem Kauf würden Sie von null starten.

Nachträgliche Vermietung

Die AfA gilt nur für Mietobjekte. Sollten Sie eine Immobilie erst selbst bewohnen und später vermieten, greift eine besondere Regel. In diesem Fall wird die Zeit der Eigennutzung von der Abschreibungsdauer abgezogen, da Sie den Wert durch das Bewohnen bereits gemindert haben. Während der Prozentsatz gleich bleibt, verkürzt sich so die Dauer der Abschreibungsmöglichkeit. Damit reduziert sich zugleich die steuermindernde Gesamtsumme.

Beispiel: Sie kaufen einen Bungalow für 500.000 Euro, 100.000 Euro sind Bodenwert. Sie wohnen zehn Jahre selbst in dem Haus. Danach vermieten Sie es. Die zwei Prozent AfA für die Summe von 400.000 Euro können Sie nur noch 40 Jahre und nicht 50 Jahre lang nutzen. Ihnen entgehen 80.000 Euro Steuerminderung.

Abschreibung bei gemischter Nutzung der Immobilie

Es gibt Konstellationen, bei der Sie eine Wohnung im Haus selbst bewohnen, die anderen Einheiten aber vermieten möchten. In diesem Fall müssen Sie den anteiligen Wert der anderen Wohnungen an dem Kaufpreis ermitteln. Nur dieser Anteil wird für die Abschreibungen genutzt.

Sollten Sie später die selbst bezogene Einheit ebenfalls vermieten, können Sie ab dem Zeitpunkt wie bei der nachträglichen Vermietung die AfA für alle Wohnungen nutzen. Für die Dauer der Eigennutzung ist die Abschreibung jedoch verfallen.

Häusliches Arbeitszimmer in eigener Immobilie

Als Eigenheimbesitzer können Sie grundsätzlich nur für Mietshäuser eine AfA nutzen. Allerdings gilt das nicht für ein eigenes Arbeitszimmer, das als Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit vom Finanzamt anerkannt ist. Zum Beispiel kann das bei Selbstständigen und Freiberuflern der Fall sein. In diesem Fall können Sie einen Anteil des Kaufpreises von der Immobilie steuerlich geltend machen, der sich aus der prozentualen Fläche des Arbeitszimmers ergibt.

Haben Sie zum Beispiel eine Eigentumswohnung für 120.000 Euro erworben und der Bodenwert ist mit 20.000 Euro ermittelt, bleiben 100.000 Euro. Ist die gesamte Wohnfläche der Immobilie 80 qm große, die des Arbeitszimmers dabei 8 qm, entspricht das zehn Prozent der Fläche. Das bedeutet, Sie können zehn Prozent des Immobilienwertes über die übliche Zeitdauer und mit dem üblichen Satz steuerlich geltend machen.

Wichtig: Verkaufen Sie die Immobilie vorzeitig innerhalb von zehn Jahren, müssen Sie die Abschreibungen zusätzlich versteuern. Fragen Sie bitte Ihren Steuerberater, um individuelle Details zu klären.

AfA bei Erbpachtgrundstücken

Bei der Bewertung von Immobilien auf einem Grundstück mit Erbbaurecht ist das Ermitteln des Bodenwerts möglicherweise aufwendiger. Im Kaufvertrag ist teilweise ein Bodenwert hinterlegt. Häufig ist dies jedoch nicht der Fall. Dann müssen Sie den Wert berechnen oder von Träger des Erbbaurechts angeben lassen.

Der Erbbauverpflichtete (Eigentümer des Bodens) ist auch bei Vermietung grundsätzlich nicht zur AfA berechtigt. Diese gilt nur für den Erbbauberechtigten bzw. Erbbaunehmer, also den Käufer einer Immobilie auf solchen Grundstücken.

AfA bei verkürzter Nutzungsdauer

Die Abschreibungen für Immobilien laufen langfristig. Es kann in der Zwischenzeit Situationen geben, die eine Nutzung der Immobilie unmöglich machen. Das kann zum Beispiel bei einem Feuer oder einem anderen nachhaltigen Schaden der Fall sein. Kommt es zu einem Abriss der Immobilie, handelt es sich um eine außergewöhnliche Abnutzung. Sie können dann sofort die gesamte noch nicht genutzte Abschreibungssumme auf einen Schlag geltend machen.

Vermietung unter Marktpreis

Unter guten Freunden oder in der Familie kann es zu Mietverträgen zu einem vergünstigten Preis kommen. Sie bieten nahestehenden Menschen eine niedrige Miete und können in Einzelfällen durch die niedrigeren Einnahmen einen Steuervorteil erzielen.

Faustregel ist jedoch, dass Sie die Nettokaltmiete bei wenigstens zwei Dritteln der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Das gilt auch bezüglich der Abschreibung. Denn das Finanzamt erkennt bei zu niedrigeren Mieten nur einen Teilbetrag an. Das heißt: Bleiben Sie unter der Zwei-Drittel-Grenze, reduziert sich anteilig zum Abstand zur Vergleichsmiete Ihre mögliche Abschreibungssumme.

Wie wirkt die Abschreibung auf die Einkommensteuer?

Abschreibungen reduzieren die Steuerlast. Genauer: Sie reduzieren Ihre Einnahmen. Das sollten Sie bei der Kalkulation von Investitionen berücksichtigen. Denn so kann auch eine Wohnimmobilie noch interessant sein, die einen sehr geringen Cashflow aus Mieteinnahmen generiert.

Bei der Ermittlung des zu versteuernden Jahreseinkommens ziehen Sie die Abschreibung von den Einnahmen ab. Dadurch sinkt das steuerpflichtige Einkommen. Sie zahlen folglich weniger Steuern, die weiterhin von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängen.

Welchen Effekt haben die Abschreibungen beim Verkauf?

Als Bumerang kann sich die AfA bei einem Verkauf erweisen. Sollten Sie die Immobilie vor Ende der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen, müssen Sie zum einen den Gewinn versteuern. Dabei wird der Kaufpreis vom Verkaufspreis abgezogen. Zusätzlich müssen Sie jedoch den bereits in Anspruch genommenen Steuervorteil zum Gewinn addieren. Dadurch steigt der zu versteuernde Betrag um die Gesamtsumme der bisherigen Abschreibungen.

Diesen Effekt sollten Sie unbedingt im Auge behalten, wenn Sie eine Immobilie vorzeitig verkaufen möchten. Denn durch die Einrechnung der AfA-Nutzung kann der Verkauf möglicherweise nicht nur unattraktiv sein, sondern zu einem finanziellen Drahtseilakt werden.