Nach dem Immobilienkauf: Das sollte auf Ihre To-do-Liste
Ein Immobilienkauf kann aufregend sein und Energie kosten. Am Ende sind Sie jedoch froh, alles unter Dach und Fach gebracht zu haben. Aber: Die Arbeit endet nicht mit der Schlüsselübergabe. Für Sie als Käufer gibt es noch einige Dinge zu regeln. Mit unseren Tipps können Sie Ihre To-do-Liste so gestalten, dass Sie einfach und schnell alle relevanten Aufgaben abhaken können. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Punkte für Ihre persönliche Checkliste vor.
Hinweis: die Eigentumsübertragung
Vorab ein Hinweis. Sie werden in vielen Fällen die Schlüssel und damit die Nutzungsrechte für die Immobilie bereits erhalten, bevor der Notar die Grundbuchänderung abgeschlossen hat. Beachten Sie, dass Sie bereits ab dem Zeitpunkt, an dem Ihnen die Immobilie zur Verfügung steht, nicht nur alle Rechte erhalten. Sie haben auch alle Pflichten – von der Versicherung über das Mietermanagement bis zur Sicherung von Wegen.
Wir empfehlen Ihnen daher, bereits während des Kaufprozesses eine To-do-Liste zu erstellen. So können Sie die mit dem Kauf verbundenen Aufgaben rechtzeitig abarbeiten.
To-do-Liste nach dem Kauf, Punkt 1: Versicherungen prüfen und abschließen
Mit dem neuen Eigentum haben Sie eine Versicherungspflicht. Ebenso besteht eventuell der Bedarf, bestimmte Risiken abzudecken.
Eine Wohngebäudeversicherung ist Pflicht
Eine der wichtigsten Versicherungen für Sie als neuer Immobilienbesitzer ist die Wohngebäudeversicherung. Diese schützt unter anderem vor Elementarschäden. Die Versicherungspflicht hat bis zur Änderung des Grundbuchs der Vorbesitzer. Sie übernehmen die Police dann ohne weiteres Zutun automatisch. So sind Versicherungslücken ausgeschlossen.
Die Unterlagen muss Ihnen der Verkäufer beim Eigentümerwechsel aushändigen. Ab dem Zeitpunkt der Grundbuchänderung haben Sie ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht. Sie können also eine eigene Versicherung abschließen. Prüfen Sie bereits beim Erhalt der Police, ob Sie wechseln oder die bestehende Versicherung fortsetzen möchten.
Tipp: Nicht immer hat der bisherige Eigentümer alle Risiken passend abgedeckt. Prüfen Sie anhand des Standorts, ob der Versicherungsschutz wirklich ausreichend ist – oder gar zu hoch ist.
Grundbesitzerhaftpflicht
Eine weitere Versicherung deckt Schäden an Personen ab: die Grundbesitzerhaftpflicht. Rutscht beispielsweise im Winter eine Person auf dem Weg vor Ihrem Haus aus oder stolpert ein Besuch und verletzt sich, greift die Grundbesitzerhaftpflicht des Eigentümers. Mit einer solchen Police sichern Sie sich gegen Schadensersatzansprüche ab.
Tipp: Sind Sie als Eigentümer die einzige im Haus wohnende Partei, greift die private Haftpflichtversicherung. Sie benötigen dann keine Grundbesitzerhaftpflicht.
Weitere Versicherungen erwägen
Möglicherweise sind weitere Versicherungen sinnvoll. Entscheiden Sie frühzeitig darüber, um im Falle eines gewünschten Versicherungsschutzes baldmöglichst die Risiken absichern zu können.
- Gewässerschadenshaftpflicht: Wenn Sie einen Öltank nutzen und ein Gewässer in der Nähe ist, sollten Sie den Abschluss einer Gewässerschadenshaftpflicht erwägen. Im Schadensfall tritt möglicherweise Öl aus und verunreinigt die Natur. Dabei können erhebliche Kosten auf Sie zukommen, die Sie über diese Versicherung abdecken können.
- Photovoltaikversicherung: Sollte die Immobilie über eine Photovoltaikanlage verfügen, prüfen Sie Ihre Versicherungen. Sowohl die Haftpflicht als auch die Wohngebäudeversicherung können Schäden an dieser Technologie abdecken. Wenn das nicht der Fall ist, sollten Sie über einen Schutz nachdenken.
- Bauherrenhaftpflicht/Bauleistungsversicherung/Feuerrohbauversicherung: Diese Versicherungen sind für Neubauten sinnvoll. Wenn Sie umfangreiche Umbauten planen, kann ein solcher Versicherungsschutz ggf. ebenfalls sinnvoll sein. Bevor Sie mit den Baumaßnahmen beginnen, prüfen Sie, ob Sie die Risiken darüber absichern sollten oder gar müssen.
- Rechtsschutzversicherung: Wenn Sie die Immobilie vermieten oder eine Eigentumswohnung gekauft haben, besteht ein gewisses Risiko für einen Rechtsstreit mit Mietern oder der Eigentümergemeinschaft. Eine Rechtsschutzversicherung kann dann eine nützliche Absicherung sein.
- Mietausfallversicherung: Eine Mietausfallversicherung kommt auf, wenn ein Mieter nicht mehr zahlt. Kalkulieren Sie, ob Sie diese Versicherung wirklich benötigen. Sie kann sich vor allem dann lohnen, wenn Sie ein Mietshaus kaufen, in dem es bereits in der Vergangenheit zu Problemen mit Mietern kam.
- Risikolebensversicherung: Wenn Sie einen Kredit für den Immobilienkauf aufgenommen haben, kann eine Risikolebensversicherung sinnvoll sein. Und zwar für die Absicherung Ihrer Angehörigen. Im Todesfall können diese das Darlehen aus der Versicherungssumme weiter bedienen.
- Hausratversicherung: Wenn Sie selbst in die Wohnung einziehen, gehört eine Hausratversicherung mit zu den sinnvollen Absicherungen. Auf diese Weise sichern Sie Ihr Hab und Gut ab.
To-do-Liste nach dem Kauf, Punkt 2: Kümmern Sie sich um Energie und Entsorgung
Der nächste große Punkt ist die Energieversorgung sowie die Entsorgung. Darunter fallen im Wesentlichen:
- Strom: Wählen Sie einen Stromlieferanten aus. Sofern es sich um ein Mietshaus handelt, geht es nur um den sogenannten Allgemeinstrom wie Außen- oder Treppenhausbeleuchtung oder Geräte wie die Heizungsanlage. Aber es kann auch Ihre gesamte Wohnung betreffen.
- Heizung: Verfügt die Immobilie über eine Zentralheizung, müssen einen Energielieferanten beauftragen. Sonst rechnet wie beim Strom der örtliche Versorger nach einem teuren Grundtarif ab. Energie für Gasetagenheizungen ist dagegen in der Regel Mietersache.
- Wasser: Melden Sie sich bei den örtlichen Wasserwerken als neuer Eigentümer. Das erleichtert den Wechsel der Rechnungsanschrift.
- Entsorgung: Melden Sie sich ebenfalls bei den örtlichen Entsorgungsunternehmen. Prüfen Sie außerdem, ob die zur Verfügung stehenden Container bzw. Tonnen ausreichend sind.
To-do-Liste nach dem Kauf, Punkt 3: Prüfen Sie die Bewirtschaftung der Immobilie
Der Schornsteinfeger wird sich üblicherweise früher oder später automatisch bei Ihnen melden. Die restlichen Wartungsarbeiten an der Immobilie müssen Sie jedoch selbst beauftragen. Im Eigenheim können Sie das nach und nach angehen. Anders sieht es bei einem Mietshaus aus.
Prüfen Sie anhand der vom Verkäufer erhaltenen Unterlagen, ob Sie die bisherigen Dienstleister weiter beauftragen, neue Verträge abschließen oder auf Dritte ganz verzichten wollen. Eine Reinigungsfirma für das Treppenhaus, ein Gartendienst, der Straßen- und Winterdienst sowie andere Aufgaben sind ja nach Immobilie und Ihren persönlichen Präferenzen möglicherweise bei einem Dienstleister gut aufgehoben.
Mietzahlungen und Kautionen
Denken Sie auch daran, dass Sie sich den Mietern vorstellen, eine Kontaktmöglichkeit nennen und gegebenenfalls eine neue Bankverbindung für die Mietzahlungen mitteilen. Bei der Übergabe werden Sie mit dem Verkäufer auch eine Vereinbarung über die Kautionszahlungen getroffen haben. Prüfen Sie, ob die Gelder sicher angelegt sind.
Hausmeister oder Hausverwaltung einschalten
Für regelmäßig anfallende kleine und große Aufgaben können Sie einen Hausmeister beauftragen. Wenn Sie die Verwaltung gänzlich abgeben möchten, sollten sie eine gute Hausverwaltung suchen und dieser die Bewirtschaftung überlassen. Ob sich das für Sie lohnt, hängt vom Aufwand, den Kosten und der Menge der zu erledigenden Arbeiten und Ihrem Engagement ab.
To-do-Liste nach dem Kauf, Punkt 4: Renovierungen und Modernisierungen
Keine Immobilie ist perfekt. Wenn Sie in das gekaufte Haus oder die Wohnung selbst einziehen möchten, stehen möglicherweise vorher noch Renovierungsarbeiten an. Nehmen Sie sich die Zeit, Ihr neues Heim zu verschönern.
Vielleicht gibt es aber auch einen ganzen „Instandhaltungsstau“. Sofern Sie einige Details beachten, können Sie in den ersten Jahren nach dem Kauf die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen voll von der Steuer absetzen. Dabei gilt: Die Gesamtaufwendungen dürfen nicht höher als 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie sein und müssen innerhalb der ersten drei Jahre anfallen. Zusätzlich sind Aufwendungen herauszurechnen, die eine Verbesserung des Wohnwerts bedeuten.
Damit haben Sie einen gewissen Spielraum, um nach dem Kauf Arbeiten an der Immobilie direkt im jeweiligen Steuerjahr geltend zu machen. Es kann sich durchaus lohnen, unverzügliche solche Arbeiten zu beauftragen.
To-do-Liste nach dem Kauf, Punkt 5: Melden Sie sich bei Eigennutzung um
Sofern Sie selbst in die Immobilie einziehen, haben Sie eine Liste von Ummeldungen vor sich. Einige sind dringlich, anderer können Sie nach und nach erledigen. Wir listen Ihnen die wichtigsten Adressen für das Ummelden des Wohnsitzes auf:
- Melden Sie sich innerhalb von zwei Wochen nach Einzug beim Einwohnermeldeamt.
- Kündigen Sie rechtzeitig die alten Verträge für Strom, Energie, Wasser, Telefon usw. am alten Wohnsitz. Schließen Sie neue Verträge ab. Beim, Telefon kann es sein, dass Ihr bisheriger Vertrag weiterlaufen kann/muss.
- Stellen Sie einen Nachsendeauftrag bei der Post und ggf. bei Paketdiensten.
- Teilen Sie die neue Adresse allen relevanten Kontakten mit. Dazu zählen auch der Arbeitgeber, Schule, Kindergarten, Hochschule, Ihre Bankinstitute, Versicherungen, Krankenkasse und Sozialversicherungen, Finanzamt, Behörden, Ärzte, Steuerberater, zuständige Stelle für die Rundfunkgebühren, Gewerkschaften, Vereine und Verbände, Kirchengemeinde, Bundeswehr/Zivildienstamt, Verlage von Zeitschriftenabos, Online-Shops und andere Online-Accounts usw.
- Melden Sie Ihre Fahrzeuge bei der zuständigen Kfz-Zulassungsstelle um.
Die Checkliste Schritt für Schritt abarbeiten
Erstellen Sie sich aus diesen Anhaltspunkten Ihre ganz persönliche Checkliste. Setzen Sie Prioritäten. Besonders wichtig sind der Versicherungsschutz und die eigene Ummeldung sowie der Abschluss von Verträgen zur Energieversorgung. Die meisten anderen Sachen können Sie nach und nach erledigen.
Denken Sie auch daran, das Klingelschild zu tauschen, wenn Sie nach dem Kauf selbst in das Haus oder die Wohnung einziehen. Damit machen Sie sichtbar, dass Sie nun dort wohnen.
