Vorkaufsrecht bei Miet-Immobilien, die erstmals verkauft werden
Was passiert eigentlich, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird? Oder eine Reihenhaussiedlung in einzeln zu verkaufende Häuser – Häuser, die samt und sonders vorher aus „einer Hand“ vermietet wurden? Was können, müssen, sollten die bisherigen Mieter jetzt tun? Und was die neuen Besitzer? Um es gleich zu sagen: Ja, Mieter haben in solchen Fällen ein Vorkaufsrecht. Aber Achtung: Das Wort „Vorkaufsrecht“ kommt auch in anderen Fällen vor – dann ist es rechtlich anders zu bewerten. Hier geht es erst einmal um die Umwandlung von Miet-Immobilien in Eigentum.
Das Vorkaufsrecht für Mieter bei einem Immobilienverkauf
Grundsätzlich gilt: Die bisherigen Mieter haben immer ein Vorkaufsrecht, wenn die Immobilie verkauft wird, die sie derzeit – mit einem gültigen Mietvertrag - nutzen. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 577 BGB):
Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.
Das Vorkaufsrecht des Mieters ist „unabdingbar“, sagt die Rechtsprechung – es kann also nicht verhandelt oder irgendwie „abgegolten“ werden. Und: Es gilt nur dann, wenn eine Immobilie, die vorher eine Mietsache war, zum ersten Mal als Eigentum verkauft wird. Danach wird sie behandelt wie alle anderen Immobilien auch – ohne Vorkaufsrecht für aktuelle Mieter.
Vorkaufsrecht auch für Käufer von Bedeutung
Aus Sicht des Kaufinteressenten kann das Vorkaufsrecht eine wirklich böse Überraschung bergen: Nimmt der jetzige Mieter sein Recht wahr, platzt der bereits rechtsgültig vereinbarte Kaufvertrag. Da ändert es auch gar nichts, dass er bereits von beiden Seiten unterschrieben ist.
Achtung: Das muss sogar so sein. Denn der Verkäufer soll dem Mieter den unterschriebenen Vertrag vorlegen. Und dann erst kann dieser entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht wahrnehmen will oder nicht.
In der Praxis läuft das etwa so ab: Weil der Verkäufer gesetzlich dazu verpflichtet ist, dem Mieter den bereits ausgehandelten Kaufvertrag vorzulegen, muss er es auch tun. Ist der Mieter dann an der Immobilie interessiert, darf er sie zuerst kaufen. Er hat quasi Vorrang vor dem Kaufinteressenten. Dabei muss der bisherige Mieter allerdings exakt auf die Bedingungen eingehen, die mit dem Kaufinteressenten ausgehandelt worden sind. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch eine schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Darin sollte er dem Eigentümer mitteilen, dass er das Grundstück oder die Immobilie zu den Konditionen, die mit dem Dritten vereinbart wurden, kaufen wird. Das Schriftstück kann zwar formlos sein, ist aber unwiderruflich.
Dann sollte zwischen Verkäufer und bisherigem Mieter ein neuer Kaufvertrag aufgesetzt werden. Der eigentliche Kaufinteressent geht aber trotz Einigung leer aus.
Vorkaufsrecht nicht bei Verkauf innerhalb der Familie
Eine Ausnahme gibt es: Verkauft der bisherige Besitzer die Immobilie an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts, hat der bisherige Mieter kein Vorkaufsrecht.
Ausnahme: Mehrfache Verkäufe derselben Immobilie
Das Ganze funktioniert für den Mieter nur ein einziges Mal. Wurde die Immobilie bereits während des laufenden Mietverhältnisses verkauft und der Mieter hat damals auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, greift das Gesetz bei einem späteren Weiterverkauf nicht noch einmal. Er ist also nur beim ersten Verkauf vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt.
Auch für Häuser kann es ein Vorkaufsrecht geben
Das Prinzip des Vorkaufsrechts kann auch bei Häusern Anwendung finden. Beispielsweise bei Reihenhaussiedlungen, die in einzeln zu verkaufende Häuser aufgeteilt werden. Danach sind die Häuser, die vorher aus „einer Hand“ vermietet wurden, rechtlich eigenständige Immobilien – und die bisherigen Mieter haben ein Vorkaufsrecht.
Was passiert bei mehreren Mietern?
Sollte es in der Immobilie mehrere Mieter geben, gibt es zwei Szenarien:
- Das Haus wird als eine Immobilie veräußert: Niemand erhält ein Vorkaufsrecht. Der Käufer übernimmt alle laufenden Mietverträge.
- Das Haus wird zuvor durch einen Grundbucheintrag in mehrere abgeschlossene Wohneinheiten unterteilt. Es werden somit einzelne Eigentumswohnungen verkauft. Jeder der betroffenen Mieter hat ein Vorkaufsrecht für seine Wohnung.
Wichtig für ehemalige Vermieter, die jetzt Verkäufer werden
Erster Grundsatz: Es muss schnell gehen! Im BGB steht, dass dem Mieter der Verkaufsvertrag „unverzüglich“ vorgelegt werden muss.
Informiert der Vermieter seine Mieter nicht rechtzeitig über ihr Vorkaufsrecht oder verwehrt ihnen gar den Kauf, haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz – und zwar in Höhe des „entgangenen Gewinns“, sagt der Bundesgerichtshof (BGH). Dabei wird der aktuelle Marktwert mit dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis verglichen. Die Differenz entspricht dem Schadensersatz. Das Problem für den Käufer: Der ehemalige Mieter kann diesen Schadensersatz auch noch Jahre später einfordern.
Das Vorkaufsrecht wird vererbt
Wichtig ist auch: Sollte ein Mieter kurz vor dem Verkauf verstorben sein, geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die danach in das Mietverhältnis eintreten, etwa Ehe- und Lebenspartner, die gemeinsam in der Immobilie gewohnt haben. Das Recht wird sozusagen vererbt.
Tipp für Eigentümer: „die Escape-Klausel“
Eine gute Idee für Verkäufer ist sicher, eine „Escape-Klausel“ im Kaufvertrag mit dem ersten Käufer aufzunehmen. Denn der ehemalige Mieter kann erst dann reagieren, wenn der Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Käufer bereits geschlossen ist. Macht der ehemalige Mieter dann von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, hilft die „Escape-Klausel“ dem Eigentümer, ohne Schadenersatzforderungen seitens des ersten Käufers aus dem Vertrag zu kommen.
Nach einem Verkauf: Was ist für Mieter und neue Besitzer wichtig?
Mieter, die an einem Kauf interessiert sind, müssen rasch handeln. Laut BGB kann das Vorkaufsrecht „bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten ausgeübt werden.” Verstreicht die Frist, ist das Recht verwirkt.
Was geschieht, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht wahrnimmt? Eigentlich wenig, denn dann bleibt der Mietvertrag unberührt: Kauf bricht Miete nicht. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag und damit den Mieter.
Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, ist beispielsweise eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den neuen Eigentümer ausgeschlossen. Der neue Eigentümer übernimmt den alten Mietvertrag inklusive all dessen Bestimmungen – sowohl Miethöhe wie Kündigungsfristen. Es darf kein neuer Mietvertrag aufgesetzt oder ein neuer Mietpreis außerhalb der üblichen Fristen festgelegt werden. Weil sich für die Mieter also erst einmal nichts ändert, verzichten viele von ihnen auch auf eine Wahrnehmung ihres Vorkaufsrechts.
Mögliche Folge: Eigenbedarfskündigung
Wenn der Mieter kein Interesse an einem Kauf hat, kann der neue Eigentümer frühestens nach Ablauf von drei Jahren ab Erwerb (hier gilt das Datum des Grundbucheintrags) eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Doch hier spielen auch regionale Aspekte hinein: Ist die “ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“, kann jede Landesregierung Deutschlands für solche Gebiete die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Grundsätzlich soll diese Art des Vorkaufsrechts vor allem Mieter von privat genutzten Immobilien schützen. Darum gilt es ausdrücklich nicht für Gewerbeimmobilien. Sollte es sich um eine gemischt genutzte Immobilie handeln, kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt liegt - auf dem privaten oder dem gewerblichen Bereich? Bei überwiegender Wohnnutzung gilt das Vorkaufsrecht des Mieters ebenfalls.
Weitere Arten von Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht, von dem oben die Rede war, ist gesetzlich verbrieft und kein Bestandteil eines Mietvertrages oder Grundbucheintrags. Ganz anders ist das bei einem Vorkaufsrecht Dritter, das im Grundbucheintrag der betreffenden Immobilie festgehalten ist.
Solche Einträge dienen meistens als Absicherung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts und werden in aller Regel als „dingliches Vorkaufsrecht“ bezeichnet. Auch hier gilt: Werden Menschen nicht berücksichtigt, die ein Vorkaufsrecht haben, kann das Schadenersatzforderungen nach sich ziehen. Es handelt sich zudem um einen Rechtsmangel, der nicht verschwiegen werden darf.
Dann gibt es noch das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht, etwa der jeweiligen Stadt, Gemeinde oder Kommune. Das gilt immer, auch ohne Eintrag im Grundbuch. In aller Regel wird bei einem Immobilien- oder Grundstücksverkauf kurz vor Vertragsunterzeichnung vom Notar bei der jeweiligen Behörde nachgefragt, ob die Stadt, Gemeinde oder Kommune ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte.
