Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die gängige Abkürzung der Wohnungseigentümergemeinschaft lautet "WEG"

Wohnungseigentümergemeinschaft - dieses Bandwurm-Wort hat vermutlich nur darum so lange überlebt, weil es bei den Profis aller Immobilienverwaltungsfirmen so schön kurz daherkommen kann: Da wird gern nur von der WEG geredet. Wer nicht genau hinsieht, denkt, es gehe hier vielleicht um ganz simple Wege. Ganz und gar nicht! Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein ziemlich kompliziertes Konstrukt. Wir versuchen für Sie mal auseinanderzunehmen, was dahintersteckt:

• Was die reine Immobilie angeht, lässt sich sagen: Alles, an dem mehr als ein Eigentümer beteiligt ist, gehört dazu. Also: Schon die Reihenhaus-Einheit mit zwei oder drei nicht freistehenden Häusern. Oder eine Wohnung, deren Dachgeschoss einem anderen Menschen gehört als der Rest der Immobilie – viele weitere Unterteilungen lassen sich da problemlos vorstellen. Und finden auch statt.
• Wie das Wort schon sagt: Es geht um Wohnungen. Eine Anlage mit lauter einzelnen Garagen beispielsweise würde nicht dazu gehören. Auch, wenn jede einzelne Garage einen anderen Besitzer hat.
• Jede Wohnungseigentümergemeinschaft hat mit zahlreichen Definitionen zu kämpfen: Was gehört mir allein? Was uns allen gemeinsam? Was nur einem Teil von uns? Das wird beispielsweise deutlich, wenn wir uns eine Wohnanlage mit einem gemeinsamen Garten drum herum vorstellen, wo aber manche Wege durch den Garten zu nur jeweils drei oder vier Wohnungen führen, anderen von allen genutzt werden: Was gehört wem? Wer ist wofür verantwortlich? Wer muss was bezahlen, in Stand halten etc.? Da kann es um richtig viel Geld gehen … Und bietet natürlich unendlich viele Punkte, an denen Streit entstehen kann.
• Noch komplizierter wird es, wenn es beispielsweise um mehrere Heizungsanlagen, etwa in einem Appartementkomplex geht: Wer darf, wer muss welche Rohre nutzen? Wer finanziert sie – ganz oder in Teilen?

Darum kennt die Wohnungseigentümergemeinschaft viele verschiedene Instrumente, um solche Dinge schon im Vorfeld so klar wie möglich zu regeln. Und wer eine Immobilie kaufen möchte, die nicht ganz autonom und frei steht, sollte sich unbedingt mit alledem beschäftigen. Erst mal schlau machen: Worum geht es? Was nutzt es mir? Was kommt für mich gar nicht in Frage? Nur so kommen Sie auch möglicherweise drohenden, hohen Nebenkosten auf die Spur.

Die wichtigsten Instrumente einer Wohnungseigentümergemeinschaft

• Da gibt es die regelmäßigen Eigentümerversammlungen. Hier wird über Rechte und Kosten verhandelt und meist auch ein Protokoll geschrieben.
• Dann gibt es die Teilungserklärung. Sie ist Pflicht. Und regelt die wichtigsten Nutzungsfragen. Etwa: Was ist Sondereigentum? Und was ist Gemeinschaftseigentum? Es geht aber auch um Kosten, etwa: Welche Rücklagen will und wird die Wohnungseigentümergemeinschaft bilden? Gerade die Rücklagen sind wichtig, wenn ich mich für den Kauf einer Immobilie interessiere – denn es kann sein, dass da einerseits gerade völlige „Ebbe“ in der Kasse herrscht, andererseits ein großer, teurer Fassadenanstrich ansteht. Solche Fakten können – und sollten - Ihre Kaufentscheidung beeinflussen!
• Manche Wohnungseigentümergemeinschaften haben darüber hinaus noch eine Gemeinschaftsordnung Wenn sie existiert, ist sie für alle Eigentümer bindend. Aber nicht jede Wohnungseigentümergemeinschaft gibt sich selbst eine solche Grund-Ordnung. Es kann auch sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, all ihre Interessen von einer Verwaltungsgesellschaft für Mietshäuser oder -Wohnungen vertreten zu lassen. Die bringen dann wiederum ihre eigenen Bedingungen – und Kosten – mit sich.

All diese Faktoren beinhalten natürlich jede Menge Rechte und Pflichten. Ganz pauschal lässt sich sagen: Sowohl für Käufer wie für Verkäufer, für Mieter wie für Vermieter ergeben sich daraus Konsequenzen. Und es ist immer besser, sich vorher darüber zu informieren, Fakten transparent und offen zu machen, als später unerwartete Kosten und viel Ärger zu haben. Schlimmstenfalls mit oder über Anwälte. Auf der anderen Seite: Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie immer daran denken, dass Fachanwälte auch schon im Vorfeld gern genau bei solchen Fragen informieren. Bei jeder Unsicherheit ist das eine lohnende Investition – und in aller Regel preiswerter, als wenn der Ernstfall später eintritt.

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Eigentümerversammlung

Immer da, wo mehr als ein Eigentümer mit anderen Eigentümern gemeinsamen eine Immobilie in einer Anlage sein eigen nennt –das kann auch eine Reihenhaussiedlung mit gemeinsamer Gartenanlage sein – kommt es zur Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Gemeinschaft gehört jeder Eigentümer von Immobilien in der Anlage automatisch an, auch, wenn er beispielsweise seine Wohnung vermietet hat. Mindestens einmal im Jahr gibt es eine Eigentümerversammlung – das ist laut Wohnungseigentumsgesetz Pflicht. Sie wird meist von der Hausverwaltung einberufen. Alle Diskussionen und Beschlüsse solcher Versammlungen beschäftigen sich mit Verwaltung, Instandhaltung und Erhalt des Gemeinschaftseigentums. Was alles unter das Gemeinschaftseigentum fällt, regelt die Teilungserklärung. Oft haben Eigentümergemeinschaften auch eine Gemeinschaftsordnung mit weiteren Regelungen.

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Hausgeld

Wer Eigentümer eine Wohnung in einer Immobilie mit mehreren Wohnungen erwirbt, wird automatisch immer auch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Mit erheblichen Folgen. Denn die WEG kann gemeinsam durch Beschluss in der WEG-Versammlung über Details der Bewirtschaftung oder von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bestimmen. Dazu zählt auch, dass alle Eigentümer Instandhaltungsrücklagen ansparen müssen. Das ist für alle größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sinnvoll, aber keine Pflicht. Das Hausgeld dagegen ist für laufende Kosten und immer für alle Eigentümer Pflicht – und sorgt leider bei Eigentümerwechsel auch mal für Streit. Das gilt allem dann, wenn der ehemalige Eigentümer Hausgeld-Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat.

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Hausverwaltung für WEG

Eine Hausverwaltung hat für Eigentümer viele Vorteile. Wenn es sich um eine Immobilie mit mehreren Eigentumswohnungen handelt, ist sie sogar empfehlenswert. Denn sie übernimmt nicht nur laufende Tätigkeiten der Bewirtschaftung. Eine Hausverwaltung betreut auch die Sitzungen der Eigentümerversammlungen und ist ein neutraler Interessenausgleich für die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Um die Funktionen zwischen Dienstleistern für Wohnimmobilien und Immobilien mit Eigentumswohnungen zu unterscheiden, spricht man in diesem Fall auch von einer WEG-Hausverwaltung oder Wohnungsverwaltung.

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Instandhaltungsrücklagen

Wer kein freistehendes Haus zu verkaufen hat oder kaufen will, sondern ein Appartement, eine Eigentumswohnung in einer größeren Anlage, in manchen Fällen auch das Reihenhaus einer Eigentümergemeinschaft, für den ist die Instandhaltungsrücklage sowohl als Käufer wie auch als Verkäufer ein immens wichtiger Faktor. Denn: Wer Eigentümer einer Eigentumswohnung ist, ist zugleich auch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Und die ist verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen zu bilden.

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Sonderumlagen

In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften legen Besitzer von eigenen Wohnungen durch die Zahlung einer regelmäßigen Instandhaltungsrücklage sich schon einen „Notgroschen“ für größere, oft unvorhergesehene Arbeiten am Gemeinschaftseigentum an. Was aber, wenn das, was auf diesem Konto ist, plötzlich nicht ausreicht? Wenn die Heizungsanlage immer wieder ausfällt, die ständigen Reparaturen die Instandhaltungsrücklagen aufgebraucht haben und eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft beschlossen hat: „Eine komplett neue Heizungsanlage muss her“? Das wird nicht billig. Und ist ein Fall für eine Sonderumlage.

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Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist für Käufer wie für Verkäufer einer Eigentumswohnung ein äußerst wichtiges Dokument. Denn da sie beim Grundbuchamt hinterlegt werden muss, hat sie für die zu erwerbende/zu verkaufende Wohnung Rechtskraft. Das ist die gute Nachricht: Darum können alle Menschen, die „berechtigtes Interesse“ haben, dieses Dokument jederzeit einsehen. Genau das sollten Sie auch unbedingt tun! Warum, erklären wir Ihnen hier.

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Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum ist eine feststehende Größe im deutschen Wohneigentumsrecht – ebenso wie die ihm meinst entgegenstehende Definition des jeweiligen Sondereigentums. Das eine gehört mehreren Menschen gemeinsam, das andere allein dem Eigentümer. Beides zusammen ergibt sich aus den Fakten einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Und die wird über die Teilungserklärung geregelt. Mit anderen Worten: Überall dort, wo mehr als ein Eigentümer an einer Immobilie beteiligt ist, gibt es Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Und da muss genau geklärt werden, wem was gehört, wer wofür verantwortlich ist, wer was finanziert.

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Sondereigentum

Wenn ich eine Immobilie erwerbe, was kaufe ich da eigentlich konkret? Die Frage mag seltsam klingen, ist aber durchaus berechtigt. Denn zumindest dann, wenn ich eine Immobilie kaufe, die nicht komplett frei und autark steht, muss ich mich ja mit all den Menschen arrangieren, die dort ebenfalls Eigentumsrechte haben. Darum kaufe ich in solchen Fällen immer Gemeinschaft- UND Sondereigentum. Nur so können die Rechte aller Beteiligten gewahrt und gesichert werden. Die bekanntesten Beispiele solcher Immobilien sind:

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Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht lässt sich leicht mit dem Sondereigentum verwechseln. Und tatsächlich ist es ein Nutzungsrecht, das gewissermaßen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum liegt.

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Gemeinschaftsordnung

Manche Experten nennen eine Gemeinschaftsordnung das „geltende Gesetz“ jeder Immobilien-Einheit, die mehr als einen Eigentümer hat. So etwas lohnt sich natürlich nicht unbedingt bei einer Reihenhaus-Einheit mit drei Wohnungen. Und wenn es um richtig viele Wohnungen geht, wird gern auch eine Verwaltungsfirma beauftragt, um die zahlreichen Rechte und Pflichten von Eigentümern zu regeln. Die gemeinsame Festlegung auf eine Gemeinschaftsordnung ist also keine Pflicht, aber: Wo sie existiert, ist jeder Eigentümer zu ihrer Einhaltung verpflichtet.

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WEG Protokoll

Die Eigentümerversammlung ist bei Immobilien mit Eigentumswohnungen ein wichtiger Termin. Dort werden Fragen zwischen den Beteiligten erörtert, Reparaturen und Baumaßnahmen beschlossen, der Wirtschaftsplan gestaltet und vieles mehr. Kurz: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt dabei wesentliche Maßnahmen, die dem Erhalt und der Wiederherstellung der Immobilie oder Teilen daraus dienen. Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes ist von der Eigentümerversammlung ein Protokoll anzufertigen. Wir erklären Ihnen, worauf es beim WEG-Protokoll ankommt, was darin enthalten ist und welche Form es erfüllen muss.

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Hausordnung

Eine gute Hausgemeinschaft benötigt keine Hausordnung. Dennoch ist es ratsam, Grundsätze eines guten Zusammenwohnens zu formulieren. Die Hausordnung ist dabei ein klassischer Dreh- und Angelpunkt von Rechten und Pflichten. Speziell beim Festlegen von Ruhezeiten und Eckwerten zur Ordnung in Gemeinschaftsräumen und auf Wegen ist eine Hausordnung sinnvoll.

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