Instandhaltungsrücklagen
Wozu sind Instandhaltungsrücklagen gut?
Manche Menschen nennen die Instandhaltungsrücklage ganz lapidar den „Notgroschen“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Doch das vermittelt ein recht unvollständiges Bild, denn
- Die Instandhaltungsrückklage ist wichtig für ALLE Reparaturen, die in einer Wohnanlage gemeinsam anstehen. Dabei geht es immer um das Gemeinschaftseigentum Da es sich oft um hohe Summen handelt, sichert die kontinuierliche Rücklage aller Beteiligten den Bestand der ganzen Immobilie. Sei es beim Ausfall von Heizung, Warmwasseraufbereitung oder notwendigen Dach- und Fassadenarbeiten. So etwas kommt oft genug unvorhergesehen. Wenn mitten im Winter die Heizung so defekt ist, dass für die ganze Anlage eine neue eingebaut werden muss, wird schon die Zeit für eine „normale“ Reparatur bitter. Wenn aber die Eigentümergemeinschaft nicht genügend Rücklagen hat, um die Reparatur bezahlen zu können – das Geld also erst noch „eingesammelt“ werden muss, wird alles noch viel unangenehmer.
- Die kontinuierliche Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger Garant für den „Frieden“ innerhalb der Eigentümergemeinschaft: Alle zahlen gleich viel – meist pro bewohntem Quadratmeter - und sichern sich so gemeinsam innerhalb ihrer Wohnanlage gegen Eventualitäten ab. Der Betrag der Instandhaltungsrücklage je Immobilie kann unterschiedlich berechnet werden. Gängig ist, pauschal 10 Euro pro bewohntem Quadratmeter und Jahr in Rechnung zu stellen. Differenzierte Berechnungen legen das Alter der Immobilie zugrunde – etwa 7,10 Euro pro Quadratmeter bei Gebäuden, die jünger als 20 Jahre sind, bis zu 11,50 Euro bei älteren Gebäuden.
- Wichtig ist bei der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaftsgedanke: Wer nicht zahlen will oder kann, muss mit Konsequenzen rechnen – die können bis zur Zwangsversteigerung der eigenen Immobilie gehen. Wenn sich Schulden anhäufen, hat die restliche Eigentümergemeinschaft das Recht, sich ausstehende Beträge auf diesem Weg zu erstreiten.
Instandhaltungsrücklagen sind gemeinschaftliches Eigentum!
Es ist also beim Kauf einer Immobilie, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, von essentieller Wichtigkeit, sich über die Vorgänge in dieser Gemeinschaft zu informieren. Und für Verkäufer ist es wichtig, potenziellen Kaufinteressenten die entsprechenden Unterlagen zur Verfügung stellen zu können – wer das nicht tut, kommt schnell in den Verdacht, etwas „verheimlichen“ zu wollen.
Zu diesen Unterlagen gehören vor allem die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Teilungserklärung . Die Teilungserklärung regelt unter anderem, welchen Anteil die betreffende Wohnung am Gesamt-Bestand der Eigentümergemeinschaft hat. Da gibt es unterschiedliche Berechnungs-Wege. Der einfachste ist der des direkten Miteigentums – also rein über die bewohnten Quadratmeter. Kritischer ist die Aufteilung nach Wohneinheiten: Da zahlt der Eigentümer einer kleineren Wohnung bei gemeinschaftlichen Arbeiten innerhalb dieser „Einheit“ gleich viel wie der Eigentümer einer größeren Wohnung. Diese Faktoren bestimmen die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Darum sind sie so wichtig.
Wichtig für Käufer wie für Verkäufer!
In den Protokollen der Eigentümerversammlungen erfährt der potenzielle Kaufinteressent unter anderem alles über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen, über geplante Gemeinschafts-Arbeiten, Sonderumlagen, etwaige Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer. Manchmal aber auch etwas über Streitigkeiten, ausstehende Rechnungen und andere unangenehme Dinge. Vorausgesetzt, diese Protokolle sind professionell erstellt. Darum empfiehlt sich bei allen Wohneigentümergemeinschaften ohnehin die Beauftragung eines professionellen Hausverwalters. Aber auch der kostet Geld –das ebenfalls vom neuen Eigentümer regelmäßig bezahlt werden muss.
Wichtig auch: Kein Eigentümer – weder als Käufer noch als Verkäufer - kann über seinen eingebrachten Anteil der Instandhaltungsrücklagen frei verfügen, da das Geld dem Verwaltungsvermögen angehört. Und das bedeutet im Umkehrschluss: Das angesparte Geld geht beim Verkauf quasi immer vom Verkäufer auf den Käufer über. Im allerschlimmsten Fall übernimmt ein neuer Miteigentümer auch die Schulden für gemeinsame Instandhaltungskosten einer Anlage. Und das will wohl niemand! Fast genauso schmerzhaft kann es sein, wenn eine große Sonderumlage geplant ist – die ein Käufer nicht in die Kreditberechnung seiner neuen Wohnung eingerechnet hat. Darum ist es für Immobilien-Verkäufer so wichtig, an diesem Punkt Transparenz zu schaffen! Und für Kaufinteressenten so wichtig, diese Fakten zu kennen.
