Tipp: Vor dem Wohnungskauf die WEG-Protokolle prüfen!
Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in einigen Details grundlegend vom Kauf eines Hauses. Denn das Objekt ist in ein Geflecht aus mehreren Wohnungen eingebunden. Da Sie als Käufer nur eine oder einen Teil der Wohnungen besitzen, kommt der gemeinschaftlichen Entscheidung bei Aspekten wie Verwaltung, Pflege und Modernisierung eine wichtige Rolle zu. Das gilt für die Zukunft. Doch auch Entscheidungen der Vergangenheit können von elementarer Bedeutung sein – bereits vorab. Diese finden Sie in den Aufzeichnungen zu den Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG-Protokolle sollten Sie vor einem Kauf unbedingt prüfen. Denn teilweise verstecken sich hier wichtige Details, die für den Kauf oder den Kaufpreis entscheidend sein können.
Dürfen Sie die WEG-Unterlagen überhaupt einsehen?
Grundsätzlich sind alle Eigentümer verpflichtet, die Unterlagen unter Verschluss zu halten. Sie gehen nur alle Beteiligten an. Allerdings gibt es eine Ausnahme, die als berechtigtes Interesse umschrieben ist. Dieses berechtigte Interesse liegt dann vor, wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben möchten. Denn das Prüfen der Unterlagen ist dazu erforderlich. Die WEG-Hausverwaltung bzw. Wohnungsverwaltung oder der Verkäufer müssen Ihnen daher die Dokumente zeigen.
Welche für Käufer wichtigen Informationen enthalten die WEG-Protokolle?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft tagt regelmäßig. Es sind Protokolle anzufertigen und dauerhaft aufzubewahren. Diese Protokolle enthalten alle wesentlichen Beschlüsse. Außerdem finden Sie hier Details über:
- die Namen der Eigentümer,
- die jeweiligen Anteile (Anzahl der Wohnungen) der Eigentümer,
- den Wohnungsverwalter,
- den Wirtschaftsplan,
- Höhe der Rückstellungen, Instandhaltungsrücklagen sowie des Hausgeldes,
- Jahresabrechnungen, -in Auftrag gegebene, geplante und abgelehnte bauliche Maßnahmen oder Sanierungen.
Fast alle Punkte können für Sie ein wichtiger Fingerzeig sein, das Objekt zu kaufen. Die Details können jedoch auch Argumente gegen einen Kauf beinhalten. Ausnahme: Weniger von Bedeutung ist der Wohnungsverwalter. Sollten Sie jedoch bereits schlechte Erfahrungen mit der Verwaltung haben oder diese einen schlechten Ruf haben, ist Vorsicht geboten.
Tipp: Achten Sie auch auf die ordnungsgemäße Form der Unterlagen. Die Protokolle müssen den rechtlichen Anforderungen entsprechen und die erforderlichen Unterschriften enthalten. Sonst sind sie ungültig. In diesem Fall sollten Sie sich gegen einen Kauf entscheiden, da die Wohnungsverwaltung offensichtlich nicht ordentlich funktioniert.
Welche Erkenntnisse bringen Namen und Anteile der Eigentümer?
Im WEG-Protokoll sind die Namen der Eigentümer und ihre Anteile an den Wohnungen genannt. Auf diese Weise sehen Sie, mit wem Sie es zukünftig zu tun haben. Es gibt zwei Aspekte, auf die Sie besonders achten sollten:
- Gibt es eine Majoritätsbildung? Besitzt ein Eigentümer mehr als eine Wohnung, gewinnt seine Meinung bei einer Abstimmung in der Regel an Gewicht. Erreicht er sogar einen wesentlichen Anteil oder kann allein eine Mehrheit bilden, werden Sie bei abweichender Meinung Schwierigkeiten bekommen. Eigentümer mit Mehrheiten oder großen Anteilen können Vorhaben leichter blockieren oder mit großer Kraft durchzudrücken versuchen. Das gilt auch, wenn eine Familie mehrere Wohnungen besitzt und so eine Fraktion bilden kann. Ausnahme: Es gibt bei einigen WEG auch Pro-Kopf-Stimmenrechte, die unabhängig vom Anteil am gemeinsamen Eigentum sind.
- Gibt es juristische Personen unter den Eigentümern? Eine GmbH wird eventuell Vorhaben anders beleuchten und auf eine Wertsteigerung abzielen. Speziell wenn die Wohnungen der Eigentümerin vermietet sind, können die Interessen von denen der Selbstnutzer abweichen. Zum Beispiel kann diese Partei Maßnahmen befürworten, die zwar sinnvoll, aber nicht erforderlich sind. Hier gilt es nach Lektüre der Protokolle abzuwägen, ob solche Interessen Ihren eigenen entgegenstehen könnten.
Welche Erkenntnisse lassen sich aus dem Wirtschaftsplan und weiteren Daten ableiten?
Der Wirtschaftsplan ist Bestandteil der WEG-Protokolle. Er enthält Ausgaben und Einnahmen der Gesamtimmobilie. Anhand dieser Daten können Sie prüfen, ob die Ausgaben gerechtfertigt oder überhöht sind. Ebenso sind jedoch das Hausgeld und die Rücklagen wichtig. Beides ist Teil des Wirtschaftsplans.
Die Höhe des im WEG-Protokoll genannten Hausgeldes sollte passen
Eine besondere Angabe ist die Höhe des Hausgeldes (auch Wohngeld genannt). Es handelt sich dabei um die Nebenkosten und einen Aufschlag von ca. 20 bis 30 Prozent. Die Zahlungen dienen dazu, Ausgaben zu begleichen, das Konto zu decken und eine Rücklage zu bilden.
Ist das Hausgeld zu niedrig angesetzt, kommt es zu Nachzahlungen. Da diese Beträge relevant zur Ermittlung der laufenden Kosten nach einem Kauf sind, prüfen Sie die Angaben. Untersuchen Sie dabei auch, ob die Höhe des Hausgeldes in den vergangenen Jahren zu niedrig war.
Unproblematischer ist ein zu hohes Hausgeld. Allerdings müssen Sie die laufenden Kosten dennoch begleichen. Ist Ihre Kalkulation knapp, ist ein zu hoch angesetzter Monatsbetrag für Sie ebenfalls ungünstig.
Rücklagen beurteilen
Ein weiterer Punkt im Wirtschaftsplan sind die Rücklagen. Die Summe speist sich auch aus dem Hausgeld. Ist der Betrag besonders gering, droht bei erforderlichen Sanierungsmaßnahmen eine zusätzliche Beteiligung für alle Eigentümer. Denn dann reicht das Geld vermutlich nicht aus. Sind die Rücklagen besonders hoch, spricht das ggf. für einen Sanierungsstau oder bereits beschlossene Maßnahmen.
In beiden Fällen sollten Sie die Protokolle der letzten Jahre prüfen, um eine Ursache für eine besonders schlecht oder gut gefüllte Notfallkasse zu finden. Bei der Beurteilung ist etwas Sachverstand erforderlich. Sollten Sie sich unsicher sein, fragen Sie einen auf das Thema spezialisierten Steuerberater oder einen unabhängigen Finanzierungsberater.
Überprüfen Sie Jahresabrechnungen
Der Wirtschaftsplan listet Ihnen regelmäßige Ausgaben auf. Diese lesen sich wie eine Art Nebenkostenabrechnung, nur dass die Eigentümer bezahlen. Wichtig ist dabei, zum einen die Höhe der Ausgaben zu prüfen. Wirken diese überhöht, ist die Bewirtschaftung der Immobilie nicht optimal. Das kann ein Argument gegen den Kauf sein.
Fehlen einige typische Ausgaben, sollten Sie ermitteln, ob Leistungen nicht angefallen sind oder wie diese anderweitig finanziert werden. Im ersten Fall droht zum Beispiel bei mangelnder Pflege oder Wartung früher oder später eine größere Ausgabe für Modernisierungen, Erneuerungen oder Reparaturen. Im zweiten Fall müssen Sie möglicherweise zusätzliche laufende Kosten einkalkulieren.
Tipp: Prüfen Sie nicht nur die letzten ein oder zwei Jahre, sondern gehen Sie weiter in den WEG-Protokollen zurück. Fallen beispielsweise Wartungen oder Reinigungen nur alle paar Jahre an, sollten Sie den nächsten turnusmäßigen Abrechnungszeitraum herausfinden. So werden Sie nicht von größeren Ausgaben überrascht. Ein typisches Beispiel sind besondere Gartenarbeiten oder Dachrinnenreinigungen.
WEG-Protokoll auf schwarze Schafe überprüfen: Haben alle verlässlich gezahlt?
Ein Fallstrick bei einer Eigentümergemeinschaft sind die beteiligten Personen. Selbst ein guter persönlicher Eindruck schützt nicht vor Fehleinschätzungen. Für alle anderen Miteigentümer kann ein zahlungsunwilliger oder ein zahlungsunfähiger Eigentümer zum Problem werden. Denn die ausstehenden Gelder fressen erst die Rücklagen auf und später müssen die anderen ein wachsendes Ausgabenloch stopfen.
Prüfen Sie daher sehr penibel nicht nur die Ausgaben, sondern auch die Einnahmen und Zuflüsse der Immobilie. Kam es in der Vergangenheit immer mal wieder zu verzögerten Zahlungen einzelner Eigentümer, sollten Sie die Kaufentscheidung noch einmal überdenken. Denn langfristig kann sich daraus ein finanzielles Risiko entwickeln.
Die „Black Box“ der WEG-Protokolle: Welche Arbeiten sind angefallen, beschlossen oder stehen aus?
Es gibt einen weiteren Schatz an Informationen, den Sie aus den Weg-Protokollen ablesen können. Dabei geht es um Arbeiten an der Immobilie. Es sind für Sie als Käufer drei Kategorien interessant. Alle drei können einen Einfluss auf ihre Kaufentscheidung haben.
- Vergangene Arbeiten: Lesen Sie in den Protokollen nach, welche Arbeiten an der Immobilie die WEG beschlossen hat. Handelt es sich um ein älteres Haus, sollten immer mal wieder Maßnahmen angefallen sein wie Erneuerungen oder Modernisierungen des Daches, von Fenster und Türen, der Außenfassade, der Heiztechnik oder andere energetische Modernisierungen. Ebenso kann ein frischer Anstrich der Fassade Aufschlüsse über eine gute Pflege bieten. Besonders aufmerksam sollten Sie sein, wenn sich verschiedene Reparaturen häufig wiederholen. Treten zum Beispiel immer wieder Wasserschäden auf, kann möglicherweise etwas Grundlegendes mit den Rohrleitungen nicht stimmen. Beziehen Sie solche Details in Ihre Kaufentscheidung ein.
- Beauftragte, nicht abgeschlossene Arbeiten: Ebenso wichtig ist eine Überprüfung, ob bereits beschlossene Arbeiten noch ausstehen. In diesem Fall sollten Sie prüfen, ob die Rücklagen dafür ausreichen oder ob Sie möglicherweise mit einer zusätzlichen Belastung rechnen müssen.
- Abgelehnte Arbeiten: Prüfen Sie in den WEG-Protokollen, ob es abgelehnte Anträge gab. Dabei können Sie zum einen erkennen, ob die Eigentümergemeinschaft an einigen Stellen gegeneinander arbeitet oder lieber mit knappen Mitteln auskommen möchte. Sie können aber auch erkennen, ob einige Miteigentümer bereits einen größeren Bedarf an Arbeiten angemeldet haben, aber diese nicht umgesetzt sind. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass die Maßnahmen zukünftig erforderlich sein werden. Damit ist bereits ein Kostenfaktor für die Zukunft absehbar. Auch das kann zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung führen.
Das Beschließen von Maßnahmen und vor allem das Ablehnen von Anträgen können sehr viel über die WEG erzählen. Fragen Sie bei relevanten Punkten: Warum sind Reparaturen, Modernisierungen oder Sanierungen erforderlich gewesen? Gibt es ein Muster von Für- und Widerstimmen? Führen einzelne Beschlüsse zu einer Gefahr für eine solide Finanzplanung? Gibt es gar Konflikte innerhalb der WEG?
WEG-Protokolle können Kaufentscheidungen beeinflussen
Die genannten Punkte zeigen deutlich, dass Sie die WEG-Protokolle nicht nur flüchtig lesen sollten. Sie erkennen, wie gut und solide eine Immobilie bewirtschaftet und verwaltet wird. Sie erkennen, welche möglichen Tücken im Wirtschaftsplan stecken können. Sie finden Finanzierungsrisiken. Nebenbei erfahren Sie auch etwas über das Zusammenspiel der Eigentümergemeinschaft.
WEG-Protokolle sind ein offenes Buch, das sehr viel über eine Immobilie und die Eigentümer verraten kann. Es lohnt sich für Sie, alles akribisch durchzuarbeiten. Sollten Sie Auffälligkeiten finden, ist es ratsam, den Verkäufer gezielt danach zu fragen. Kann dieser Ihre Zweifel nicht ausräumen, sollten Sie sich weiter umsehen. Es muss vielleicht nicht diese eine Eigentumswohnung sein. Es gibt auch andere Objekte, die weniger Risiko bedeuten.
