Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist für Käufer wie für Verkäufer einer Eigentumswohnung ein äußerst wichtiges Dokument. Denn da sie beim Grundbuchamt hinterlegt werden muss, hat sie für die zu erwerbende/zu verkaufende Wohnung Rechtskraft. Das ist die gute Nachricht: Darum können alle Menschen, die „berechtigtes Interesse“ haben, dieses Dokument jederzeit einsehen. Genau das sollten Sie auch unbedingt tun! Warum, erklären wir Ihnen hier.

Warum gibt es überhaupt Teilungserklärungen?

• Weil – juristisch gesehen - erst mit einer Teilungserklärung aus einem Grundstück einzelne Eigentumswohnungen mit unterschiedlichen Besitzern werden können.
• Erst mit der Teilungserklärung werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft juristisch wirksam.
• Weil immer da, wo sich die Rechte und Pflichten mehrerer Menschen berühren, möglichst klare Regelungen notwendig sind, um etwaige Streitfälle nach Möglichkeit zu vermeiden
• Weil jeder, der eine Immobilie erwirbt, die kein freistehendes Haus ohne direkte Nachbarn ist, immer sowohl auch Eigentum zur alleinigen Nutzung („Sondereigentum“) wie auch Gemeinschaftseigentum erwirbt. Genau das regelt die Teilungserklärung vor allem: Welche Rechte und welche Pflichten habe ich mit dem Kauf dieser Eigentumswohnung?

Was genau regelt die Teilungserklärung?

• Sie definiert Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und möglicherweise auch Teileigentum oder Sondernutzungsrechte einer Eigentumswohnung
• Es geht auch um Kosten! Üblicherweise wird über den Anteil des Miteigentumsanteils geregelt, welchen Anteil an den stets notwendigen Instandhaltungsrücklagen der jeweilige Wohnungs-Eigentümer leisten muss. Auch das regelt die Teilungserklärung: Da steht dann etwa: Wohnung X hat einen Miteigentumsanteil von Y% am Gemeinschaftseigentum. Über diesen – meist nach Wohnungsgröße definierten – prozentualen Anteil werden die monatlichen Kosten für die Instandhaltungsrücklagen berechnet.
• Der Aufteilungsplan ist ebenfalls ein wichtiges Dokument: Üblicherweise bildet er die Grundlage der Teilungserklärung. Gibt es allerdings Unstimmigkeiten zwischen ihm und der Teilungserklärung, ist gezieltes Nachfragen unumgänglich! So kann die Teilungserklärung auch zu einem Instrument der Kontrolle von an anderer Stelle genannten Fakten werden.
• Außerdem könnte es Beschränkungen geben, wenn das Eigentum eines Tages wiederverkauft werden soll – auch darauf lassen sich unter Umständen Hinweise in der Teilungserklärung finden.
• Sehr wichtig sind auch alle Fragen nach Ihren Mitbestimmungsrechten im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum: Manchmal ist das Stimmrecht über Miteigentumsanteile, manchmal über die Person des Eigentümers geregelt. Dann können die Stimmen unterschiedliches Gewicht bekommen – auch das lohnt sich, im Vorfeld genau zu prüfen! Und die Teilungserklärung kann wichtige Hinweise dazu liefern. Dieser Punkt kann vor allem bei Neubauprojekten eine Rolle spielen: Da haben oft Investoren eine „vordefinierte“ Stimmenmehrheit.
• Sie ist kein Muss – aber auch eine Gemeinschaftsordnung kann Bestandteil der Teilungserklärung sein. Wenn es so ist, kann es sehr wichtig sein, sie zu kennen. Denn auf der anderen Seite kann eine Gemeinschaftsordnung bestimmte Regelungen einer Teilungserklärung auch wieder außer Kraft setzen. Da ist durchaus Vorsicht geboten!
• Bauliche Veränderungen unterliegen meist der Zustimmungspflicht der Eigentümer – wie ist das im vorliegenden Fall geregelt? Auch das ist ein wichtiger Faktor beim Erwerb einer Eigentumswohnung.
• Wer eine erworbene Eigentumswohnung weitervermieten möchte, sollte ebenfalls unbedingt vorher die Teilungserklärung gründlich studieren: Unter Umständen ist die Vermietung nämlich über die Teilungserklärung untersagt.
• Die Teilungserklärung hat Rechtskraft, denn ohne den Beglaubigungsvermerk eines Notars ist sie nicht gültig.

Konkrete Tipps rund um die Teilungserklärung

• Kaufen Sie keine Eigentumswohnung, deren Teilungserklärung Sie nicht gesehen haben! In einer Teilungserklärung stehen einfach viel zu viel wichtige Dinge, als dass Sie riskieren sollten, sie nicht vorher gelesen zu haben!
• Wenn Ihnen der Verkäufer die Teilungserklärung nicht von sich aus vorlegt, haben Sie drei Möglichkeiten:
  • Sie wenden sich an das zuständige Grundbuchamt und bitten um Einsicht/Kopie – als Immobilien-Interessent haben Sie ein „berechtigtes Interesse“. Das sollten Sie allerdings auch ausdrücklich erwähnen
  • Sie bitten einen Anwalt, die betreffende Teilungserklärung für Sie anzufordern – das kostet zwar Geld, empfiehlt sich aber natürlich vor allem dann, wenn Sie möchten, dass dieser Anwalt die Teilungserklärung für Sie dann auch „auf Herz und Nieren“ prüft – und Ihnen gegebenenfalls in verständlichen Worten erklärt. Bei jeder offenen Frage empfiehlt es sich unbedingt, so vorzugehen!
  • Sie bitten einen Notar darum, die Teilungserklärung für Sie anzufordern – der kann Sie ja im Fall des erfolgreichen Kaufs später auch in die Teilungserklärung eintragen.
• Denn das ist natürlich der vielleicht wichtigste Tipp von allen: Wenn Sie eine Eigentumswohnung gekauft haben, müssen Sie sich als Eigentümer in die Teilungserklärung namentlich und notariell beglaubigt eintragen lassen!