Immobilienkauf: Welche Dokumente müssen Käufer wann vorlegen?
Auf der Suche nach einem Haus oder einer Eigentumswohnung werden Sie früher oder später einige Dokumente vorlegen müssen. Während es erst beim Notartermin eine Notwendigkeit gibt, bestimmte Papiere vorzulegen, fordern einige Verkäufer bereits vorab Einblick in Unterlagen. Ist das gerechtfertigt? Wir erläutern Ihnen, welche Dokumente Sie benötigen. Dazu geben wir Ihnen Tipps, bis wann Sie welche Unterlagen wirklich zur Verfügung haben sollten.
Rechtzeitig Unterlagen beschaffen
Die gute Nachricht für Sie als Kaufinteressenten: Die meisten relevanten Papiere sind vom Verkäufer zu beschaffen. Dennoch gibt es auch für Sie einige Dinge zu organisieren. Beschaffen Sie rechtzeitig diese Unterlagen. So haben Sie alles beisammen, wenn Sie Nachweise erbringen müssen.
Grundsätzlich gilt dabei: Die Unterlagen müssen Sie theoretisch erst beim Notartermin vorlegen. Allerdings ist das in der Praxis nicht optimal und es kann dann zu ärgerlichen Verzögerungen kommen. Das gilt insbesondere für eine erforderliche Finanzierung bei der Bank.
Im Folgenden gliedern wir den Ablauf in drei Phasen, die nicht zwingend chronologisch sind:
- Verhandlungen und Finanzierungszusage durch die Bank,
- Kontaktaufnahme und Besichtigung,
- Notartermin und Kaufabwicklung.
Die erste Phase findet teilweise parallel zu den anderen statt. Es ist grundsätzlich sogar ausreichend, die Verhandlungen mit der Bank nach dem Erstkontakt zu starten. Sie verlieren dann aber möglicherweise wertvolle Zeit, denn Verhandlungen über eine mögliche Darlehenshöhe und die Konditionen können sich in die Länge ziehen. Es ist daher ratsam, alle erforderlichen Unterlagen bereits vor Beginn der Suche zu sammeln und aufzubereiten.
Phase 1: Unterlagen für die Kreditbank
Spätestens, wenn Sie mit einem Verkäufer verhandeln, sollten Sie eine bei der Bank die Eckwerte für eine solide Finanzierung geklärt haben. Dabei geht es anfangs nicht um feste Zusagen für ein Haus oder eine Wohnung, sondern um die Bereitschaft, einen Immobilienkauf bis zu einer bestimmten Höhe zu finanzieren.
Dazu benötigen Sie eine Reihe von Unterlagen, die Sie der Bank vorlegen müssen. Im ersten Schritt wird die Bank ihre generelle Kreditwürdigkeit prüfen. Dazu benötigen Sie eine Vermögensauflistung, einen Einkommensnachweis der letzten drei Monate, teilweise den aktuellen Steuerbescheid, eine Schufa-Selbstauskunft oder eine Einwilligung zum Prüfen des Schufa-Scores, eine Auflistung von Verbindlichkeiten und Lebensversicherungen. Selbstständige und Freiberufler müssen zudem noch eine BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung) und ggf. einen Gesellschaftervertrag sowie einen Handelsregisterauszug mitbringen.
Mit diesen Daten können Sie einen Finanzierungsnachweis erhalten. Damit bestätigt die Bank, dass Sie ein Darlehen in einer bestimmten Höhe erhalten werden. Dieses Dokument ist für Verkäufer interessant, da diese keine Probleme bei der Vertragsabwicklung befürchten müssen.
Tipp: Achten Sie bereits im Vorfeld einer Kaufabsicht auf einen guten Schufa-Score. Damit können Sie eventuell einige Zehntel an Zinskosten sparen. Wir haben einen Ratgeber, wie Sie den Schufa-Score verbessern können.
Hauskauf: Der Bank später Unterlagen zur gewünschten Immobilie nachreichen
Vor einer endgültigen Bewilligung müssen Sie in der dritten Phase weitere Unterlagen bei der Bank einreichen. Das können Sie noch nicht vorab machen, denn dazu zählen insbesondere die Dokumente, die der Verkäufer Ihnen zur Verfügung stellt. Zum Beispiel betrifft das den Kaufvertrag oder Grundbuchauszug, einen Grundriss, den Bebauungsplan, die Flächenberechnung, das Exposé, ggf. eine Übersicht der Mieteinnahmen und Kosten und viele weitere Details.
Mit diesen Daten starten Sie bei der Bank die Verhandlungen über das tatsächliche Darlehen. Die Bank wird dabei die Daten prüfen und dann den Kreditvertrag auf den Weg bringen. Dabei können einzelne Details noch angepasst werden, der bereits ausgehandelte grobe Rahmen bleibt jedoch erhalten.
Tipp: Eine Finanzierungsbestätigung ist nur dann verbindlich, wenn Klauseln wie „bestätigen wir … bis zu einer Höhe von …“, enthalten sind. Hinweise wie „nach aktuellem Stand“ oder „nach erster Einschätzung“ sind nicht rechtsverbindlich und können „platzen“. Achten Sie auf diese Details, um keine böse Überraschung zu erleben.
Phase 2: Unterlagen für den Verkäufer bis zur Verhandlung
Sie müssen dem Verkäufer rein rechtlich gar keine Unterlagen vor dem Notartermin zur Verfügung stellen. Wir raten Ihnen jedoch dringend, es dennoch zu machen. In der Praxis werden die meisten Verkäufer Sie um zwei Nachweise bitten:
- Personalausweis zur Identitätsfeststellung und
- einen Finanzierungsnachweis (oder Vermögensnachweis/Einkommensnachweis).
Der Verkäufer hat zwar kein Recht auf Einsicht in diese Daten, bevor es zum Kaufabschluss kommt. Es stehen dem sogar Datenschutzregeln entgegen. Zugleich haben Sie jedoch ein Interesse, nicht bei der Vorauswahl bereits aussortiert zu werden. Daher ist es ratsam, alle Daten und Dokumente wie gewünscht zur Verfügung zu stellen. Beachten Sie, dass insbesondere die Herausgabe von Finanzdaten ein gewisses Vertrauen erfordert.
Wir raten dazu, Ihre kompletten Personendaten (Vorname, Nachname, Anschrift, Kontaktmöglichkeit) schon beim Erstkontakt zur Verfügung zu stellen. Ebenso raten wir dazu, eine vorhandene Finanzierungsbestätigung oder/und eine Finanzierung durch einen hohen Anteil bzw. ganz aus Eigenkapital zu erwähnen und möglichst nachzuweisen. Sie sollten die Vorteile nutzen, die sich aus dem frühzeitigen Bereitstellen dieser Unterlagen ergeben:
- Sie bauen Vertrauen und Sympathie auf, was beim Immobilienkauf ein entscheidender Faktor für einen guten Preis oder einen Abschluss sein kann.
- Sie zeigen, dass Sie an einem reibungslosen und unkomplizierten Ablauf interessiert sind.
- Sie steigern die Chancen auf einen Besichtigungstermin und damit auf einen Abschluss.
Durch diese Pluspunkte können Sie den weiteren Verlauf bereits positiv für sich beeinflussen. Das allein ist keine Garantie, aber Sie ebnen den Weg zu einem erfolgreichen Abschluss.
Käuferpass verbindet Detailangaben und Datenschutz
Es gibt auch Alternativen, wenn Sie unsicher sind, ob Sie Ihre Daten herausgeben möchten. Eine davon ist der Käuferpass von ohne-makler.net. Dieser kombiniert die frühe Herausgabe von Angaben mit dem Datenschutz. Wir prüfen Ihre Unterlagen und gleichen diese mit den Anforderungen des Verkäufers ab. Der Verkäufer erhält von uns einen positiven Bescheid, aber keine Angaben zum Inhalt. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Seite zum Käuferpass.
Phase 3: Unterlagen für den Notartermin
Wenn Sie ein interessantes Haus oder eine schöne Wohnung gefunden und sich mit dem Verkäufer geeinigt haben, folgt noch die eigentliche Kaufabwicklung beim Notar. In dieser Phase sollte auch die Finanzierung so schnell wie möglich stehen.
Der Notar erstellt den Kaufvertrag und klärt beide Seiten über den Inhalt auf. Dazu prüft er unter anderem die Personalien. Sie müssen sich also spätestens hier ausweisen.
Im weiteren Verkaufsprozess überwacht der Notar die Grundbuchänderungen. Dabei spielt auch die Finanzierung eine Rolle. Es ist wichtig, dass Sie hier die Finanzierung gesichert nachweisen können. Dazu dienen unter anderem die Finanzierungsbestätigung von der Bank oder ein Vermögensnachweis.
Im Zuge des Verfahrens werden dann weitere Unterlagen von Ihnen in der Regel nicht mehr benötigt. Den Zahlungsnachweis erhält der Notar vom Verkäufer oder bei einem Treuhandkonto von seiner Bank. Die erforderliche Bescheinigung über die Zahlung der Grundsteuer übermittelt das Finanzamt.
Beim Immobilienkauf kommen Sie mit zwei Dokumenten aus
Diese drei Phasen zeigen, dass Sie gar nicht viele Unterlagen benötigen, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Sofern Sie eine Immobilie nur aus Eigenkapital finanzieren, benötigen Sie im gesamten Ablauf nur einen Ausweis und einen Vermögensnachweis. Ist eine Bankfinanzierung erforderlich, müssen Sie allerdings dort umfassende Informationen und Nachweise über Ihre finanziellen Verhältnisse erbringen.
Nutzen Sie unbedingt eine frühzeitig eingeholte Finanzierungsbestätigung, um den Erwerb einer Immobilie zu beschleunigen. Besonders bei besonders unerfahrenen oder vorsichtigen privaten Verkäufern sowie bei einer Vielzahl konkurrierender Interessenten können Sie sich mit diesem Dokument einen Vorteil verschaffen.
