Mietsicherheit: Grundlegendes zur Mietkaution

Wer eine Wohnung oder ein Haus mieten möchte, zahlt in der Regel eine Mietkaution. Diese Mietsicherheit ist üblich und soll dem Vermieter ein Mindestmaß an finanzieller Sicherheit bieten. Damit kann er zum Beispiel ausbleibende Mietzahlungen oder verweigerte Schönheitsreparaturen abdecken.

Es gibt für die Mietsicherheit klare Regeln, die in der Praxis nicht immer eingehalten werden. Wir nennen Ihnen die rechtlichen Grundlagen für die Mietkaution, welche Form der Anlage erlaubt ist und was damit bei Streit oder beim Auszug passiert.

Mietkaution: Es gibt keine Pflicht, aber eine rechtliche Grundlage

Vermieter müssen keine Mietsicherheit einfordern. Sie dürfen aber ihr Risiko reduzieren und eine solche Kaution verlangen. Wenn sie das machen, sind sie an die rechtlichen Grundlagen gebunden.

Die wichtigste Regel findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In § 551 BGB begrenzt der Gesetzgeber die Höhe der Sicherheitsleistung auf drei Nettokaltmieten, die Mieter in bis zu drei Monatsraten ab Mietbeginn zahlen dürfen.

Zusätzlich muss der Vermieter den Betrag zu marktüblichen Zinsen mit einer Kündigungsfrist von maximal drei Monaten als Spareinlage anlegen. Alternativ können beide Parteien eine andere Anlageform vereinbaren. Ausgenommen von einer Pflicht zur verzinsten Anlage ist besonderer Wohnraum für Studenten und Jugendliche.

Der Betrag ist im Mietvertrag festzuhalten

Zusätzlich zu diesen Vorgaben gilt wie bei vielen Vereinbarungen: Die Mietkaution, speziell die Höhe des Betrages, ist im Mietvertrag zu nennen. Nur dann gilt sie als rechtsverbindlich vereinbart.

Ein weiterer Aspekt dabei: Kommt der Mietvertrag nur durch eine Bürgschaft eines Dritten zustande und enthält die Vereinbarung eine Mietsicherheit, entfällt damit die Bürgschaft. Der Bürge muss bei einem Mietausfall nicht für den entstandenen Schaden haften. Das Prinzip dahinter: Der Bürge kann für den Vermieter zwar die sichere Zahlung garantieren. Wenn jedoch eine Kaution hinterlegt ist, ist die Miete bereits abgesichert und der Sinn der Bürgschaft überholt.

Zwei Sonderfälle: Pauschalmiete und Kombinationskaution

Es gibt abseits von Standardmietverträgen besondere Vereinbarungen. Diese wirken auch auf die Mietkaution.

Ist zum Beispiel eine Pauschalmiete inklusive Nebenkosten vereinbart, ist für die Höhe der maximalen Mietsicherheit das Dreifache der Pauschalmiete anzusetzen. Es gilt die Bruttomiete.

Der Vermieter darf außerdem nicht nur eine Sicherheitsleistung für die Miete, sondern auch für vermietete Einrichtung wie Küchen oder besondere Parkettböden verlangen. Er muss diese Leistungen aber getrennt von der Mietkaution vereinbaren und ebenfalls im Mietvertrag festhalten. Auch hier gilt die maximale Höhe von drei Monatskaltmieten.

Die Zahlung: Wann ist die Mietkaution fällig?

Obwohl das BGB klar erläutert, dass die Gesamtsumme nach Einzug in drei Monaten bezahlt werden darf, verlangen viele Vermieter den kompletten Betrag bis zur Schlüsselübergabe. An dieser Stelle greift grundsätzlich die Vorgabe des BGB, dass anderslautende Absprachen nicht zulasten des Mieters gehen dürfen. Das bedeutet: Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine sofortige Bezahlung.

Allerdings öffnet sich hier ein Konfliktfeld zwischen Vermieter und Mieter, das bereits vor dem eigentlichen Start das Mietverhältnis extrem belasten kann. Es ist ratsam, dass beide Seiten im eigenen Interesse einen Kompromiss finden.

Säumige Mieter können Wohnung verlieren

Sollte der Mieter die Zahlung nicht bis spätestens drei Monate nach Mietbeginn vollständig bezahlt haben, gerät er in Verzug. Das kann erhebliche Folgen haben. Nach § 569 Abs. 2a BGB darf der Vermieter von seinem Recht auf fristlose Kündigung des Vertrages Gebrauch machen, wenn der ausstehende Betrag zwei Monatskaltmieten erreicht.

Die korrekte Anlageform: Was passiert mit der Mietsicherheit?

Die Mietsicherheit besteht aus einer Geldsumme. Dieses Geld gehört dem Mieter, aber der Vermieter verwahrt es und hat darauf Zugriff. Dieses Konstrukt bedeutet, dass der Betrag sehr sorgsam und geschützt bei einer Bank angelegt bzw. verwahrt werden muss. Zugleich muss es verzinst werden. Es gilt:

• Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem übrigen Vermögen verwahren.
• Bei einer Insolvenz muss der Betrag vor dem Zugriff Dritter geschützt sein.
• Der Vermieter darf das Geld nur zu marktüblichen Konditionen anlegen. Sind die Zinsen zu niedrig, kann der Mieter Schadensersatz bzw. eine Ausgleichszahlung verlangen.
• Der Mieter darf einen Nachweis über die ordnungsgemäße Verwahrung verlangen. Bleibt ein Nachweis aus, darf der Mieter unter Umständen die Mietzahlungen zurückhalten.

Typische Anlageformen sind ein Treuhandkonto oder ein Sparbuch. Andere Anlageformen sind ebenfalls möglich, bedürfen jedoch der Zustimmung des Mieters. Dieser darf auch ein Mietbürgschaftskonto oder eine Mietbürgschaftsurkunde eines Anbieters vorschlagen. Das ist für ihn in der Regel interessanter, da er nicht das Geld aufbringen muss, sondern ähnlich wie bei einer Versicherung nur eine Art Prämie zahlt. Der Vermieter muss eine Mietbürgschaft aber nicht akzeptieren.

Wann muss der Vermieter die Mietsicherheit zurückzahlen?

Die Mietsicherheit dient nur zur Risikoabsicherung des Vermieters. Daher ist sie beim Auszug zurückzuzahlen. Allerdings nicht zwingend sofort. Die laufende Rechtsprechung räumt dem Vermieter eine Frist von etwa sechs Monaten ein. In dieser Zeit kann er prüfen, ob sich aus dem beendeten Mietverhältnis Ansprüche gegenüber dem Mieter ableiten lassen. Das kann zum Beispiel bei nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen oder einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung mit zu erwartender Nachzahlung der Fall sein.

Sollte der Vermieter die Summe innerhalb dieser Zeitspanne nicht zurückzahlen, gerät er unabhängig von offenen Posten in Verzug. Der ausgezogene Mieter kann ihn dann seinerseits zur Zahlung auffordern und im weiteren Verlauf ein Inkassoverfahren oder ein gerichtliches Mahnverfahren auf den Weg bringen.

Verjährungsfrist für die Rückzahlung

Achtung: Mieter sollten die Verjährungsfrist beachten. Diese beginnt zum Jahresende des Auszugstermins und beträgt drei Jahre. Endet ein Mietvertrag beispielsweise am 30. April 2024, endet die Verjährungsfrist am 31. Dezember 2027. Forderungen nach dem Ende der Spanne muss der Vermieter nicht mehr bedienen.

Wer erhält nach Auszug die Mietsicherheit?

Auf den ersten Blick scheint die Frage nach dem Anspruchsberechtigten der Summe nach Auszug überflüssig. Schließlich sind Namen im Mietvertrag genannt. Aber es gibt immer wieder besondere Konstellationen. Zum Beispiel kann der Vertragspartner, der die Summe hinterlegt hat, vorzeitig ausziehen, ein Mieter stirbt oder bei einer Wohngemeinschaft ändern sich die Mieter.

Grundsätzlich gilt: Die Mietkaution ist an die Personen zurückzuzahlen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben. Es gibt folgende Ausnahmen:

• Stirbt der Mieter, sind die Erben gegenüber dem Vermieter anspruchsberechtigt. Das gilt aber nur bei Ende des Mietvertrags. Denn ein Erbe kann je nach Vertragstext sogar den laufenden Vertrag übernehmen und in die Wohnung einziehen. Die Mietsicherheit bleibt dann unberührt und geht nach Auszug auf den Erben über.
• Zieht ein Paar aus, darf der Vermieter den Gesamtbetrag an eine beliebige der beiden Personen auszahlen. Das gilt auch dann, wenn das Paar sich trennt und der andere Teil die Summe aufgebracht hat. Der Vermieter ist damit von seiner Schuld befreit.
• Zieht von einem Paar die Person aus, auf dessen Name die Mietsicherheit hinterlegt ist, wird es kniffelig. In der Regel ist es ratsam, die Mietkaution verzinst auszuzahlen. Der verbleibende Partner bietet dann seinerseits eine erneute Mietsicherheit. Alternativ können alle Beteiligten eine schriftliche Vereinbarung treffen, dass die Kaution unberührt bleibt. Der ausziehende Teil bürgt damit in Höhe der Summe für den anderen Teil bis zu dessen Auszug. Bei Trennungen ist dieses Vorgehen nicht ratsam.
• Tritt der Hauptmieter einer Wohngemeinschaft aus dem Mietvertrag aus und hatte die Kaution hinterlegt, zahlt der Vermieter diesem die Summe zurück. Es ist danach eine Vertragsanpassung oder ein neuer Vertrag mit dem neuen Hauptmieter erforderlich, der seinerseits eine Kaution zu hinterlegen hat.
• Bürgt ein Dritter mit einer Kaution für den Mieter, hat er nach Auszug des Mieters Anspruch auf Rückzahlung. Im Einzelfall kann der Bürge auch ein alleiniger oder zusätzlicher Vertragspartner sein – zum Beispiel bei Kindern. Der Vermieter darf dann an einen beliebigen der Vertragspartner die gesamte Summe auszahlen, um seiner Pflicht nachzukommen.

Für welche Zwecke darf der Vermieter die Kaution nutzen?

Im Normalfall ist die gesamte Mietkaution eine reine Sicherheitsleistung. Dennoch darf der Vermieter das Geld zurückhalten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören die folgenden Punkte:

• Der Mieter ist in Rückstand geraten und bereits ausgezogen. Der Vermieter darf die Mietschulden mit der Kaution ausgleichen.
• Es ist noch eine Betriebskostenabrechnung offen, aus der sich sehr wahrscheinlich eine Nachzahlung ergibt. Der Vermieter darf die Nachzahlung jedoch nur dann mit der Kaution verrechnen, wenn der ehemalige Mieter der Nachzahlung nicht nachkommt.
• Der Mieter hat beim Auszug Schönheitsreparaturen zu leisten, kommt dieser Pflicht aber nicht nach. Der Vermieter kann die Geldsumme dann blockieren, bis die Arbeiten abgeschlossen sind oder nach Fristsetzung ggf. die anfallenden Kosten damit verrechnen.
• Der Mieter hat Schäden verursacht. Der Vermieter setzt eine Frist zur Beseitigung und kann die Mietsicherheit als Kaution einbehalten. Kommt der Mieter der Aufforderung nicht nach, kann der Vermieter den Schaden mit der Summe verrechnen.

Wichtig bei allen Punkten: Der Vermieter darf das Geld zwar einbehalten, aber nur den Teil der Summe, der zur Deckung der offenen Forderung erforderlich ist. Außerdem darf er den Betrag nicht sofort verrechnen. Er muss dem Mieter eine Frist setzen, um eine ausstehende Zahlung oder einen Mangel/Schaden zu beseitigen. Zusätzlich müssen der Schaden und die Zuweisung an den Mieter vor Gericht Bestand haben. Daher sollten entsprechende Aufgaben im Wohnungsübergabeprotokoll beim Auszug hinterlegt sein. Im Zweifelsfall ist ein Gutachter hinzuzuziehen.

Sonderfall: „Abwohnen“ der Mietkaution

Einige Mieter meinen, dass sie am Ende des Mietvertrages die Mietkaution „abwohnen“ können. Sie zahlen einfach keine Miete mehr in dem Glauben, dass der Vermieter dafür die Kautionssumme nutzen kann. Das ist jedoch ein Irrtum. Sie geraten in Zahlungsverzug und können sogar vorzeitig die Wohnung verlieren. Denn die Mietsicherheit dient nur zur Sicherheit, ist Eigentum des Mieters und verzinst zurückzuzahlen.