Umbauten in Mietwohnungen: Welche Änderungen sind erlaubt?
Vorweg: Im Zweifelsfall fragen
Die Beurteilung, ob Umbauten erlaubt sind, ist bei kleinen Änderungen in der Regel einfach. Allerdings gibt es viele Grenzfälle wie neue Bäder und teilweise obskure Mieterwünsche wie zusätzliche Wände. Um Konflikte bereits im Vorfeld auszuräumen und eine Klärung herbeizuführen, ist eine wichtige Grundregel nützlich: Fragen!
Im direkten Austausch können Mieter und Vermieter die jeweiligen Grenzen auch unabhängig von der Rechtslager gemeinsam ausloten und definieren. Möchte ein Mieter beispielsweise einen anderen Boden verlegen, übernimmt der Vermieter vielleicht sogar die Materialkosten und den Belag nach Auszug. In anderen Fällen merkt ein Mieter vielleicht schnell, dass bestimmte Wünsche beim Auszug durch einen erforderlichen Rückbau große Probleme verursachen können. Der beste Weg ist, vor den Arbeiten den Vermieter zu fragen.
Unabhängig davon gibt es jedoch auch eine Rechtslage, die durch Urteile relativ gut flankiert ist. Daraus lassen sich mögliche Änderungen, genehmigungspflichtige Umbauten und nicht akzeptable Wünsche ableiten.
Begriffsdefinitionen: Einrichtungen oder Einbauten/Umbauten?
Welche Änderungen erlaubt sind, hängt vom Maß der Änderung ab. Zu unterscheiden sind die folgenden Begriffe:
- Einrichtungen – bei Einrichtungen handelt es sich um Regale, Wandschränke, Toiletten, nicht verklebten Teppichboden, Einbauküchen usw. Wesentliches Kennzeichen ist, dass die Einrichtungen mit kleinen Schrauben befestigt sind und mit wenigen Handgriffen wieder zu entfernen sind.
- Einbauten und Umbauten – Einbauten und Umbauten gehen ein Stück weiter. Das sind zum Beispiel Rohrleitungen, Elektroinstallationen in der Wand, neue Fliesen, eingezogene Wände, fest verlegter Fußboden oder ein Wintergarten. Wesentlich ist hier, dass auch die Bausubstanz genutzt wird, um die Änderungen zu erreichen. Das Entfernen ist aufwendiger und gleicht einem Rückbau und nicht nur einem Ausbau.
Je nach Einstufung der Änderung ergeben sich unterschiedliche Vorgehensweisen. In der Regel sind Einbauten erlaubt. Bei Einbauten und Umbauten ist jedoch (mindestens) der Vermieter um Erlaubnis zu fragen.
Entscheidend ist der Mietvertrag
Es gibt Mietverträge mit entsprechenden Klauseln, die Änderungen an der Wohnung behandeln. Dabei wird in der Regel zwischen den beiden genannten Begriffen unterschieden. Alles, was als Einrichtung des Mieters zu verstehen ist, ist demnach tendenziell erlaubt, alles andere muss genehmigt werden. Grenzfälle gibt es allerdings immer wieder.
Diese Einbauten und Umbauten sind in Mietwohnungen erlaubt
Daraus folgt, dass Mieter über einen relativ großen Gestaltungsspielraum verfügen. Voraussetzung ist, dass es sich um Einrichtungen handelt, die mit geringem Aufwand wieder entfernt werden können.
Anders gesagt handelt es sich um bewegliche Güter, auch wenn diese – wie bei einer Einbauküche – fest in der Wand verankert sind. Solche Maßnahmen sind erlaubt. Mieter müssen auch nicht um Erlaubnis fragen. Aber sie müssen beim Auszug den Originalzustand der Wohnung wiederherstellen.
Zu den anerkannt erlaubten und nicht genehmigungspflichtigen Eingriffen in die Mietwohnung gehören die folgenden Maßnahmen:
- Verlegen von nicht fest verklebten Teppich,
- Aufstellen von Raumtrennern,
- Anbringen von Regalen und Wandschränken,
- Montage von Lampen und Beleuchtungseinrichtungen,
- Befestigen von Einbauküchen,
- Austausch von Klodeckeln und Spülwannen,
- Einrichten und Befestigen von Antennenanlagen,
- Pflanzen von versetzbaren/entfernbaren Büschen, Hecken, Sträuchern, Blumen und Bäumen,
- Anbringen von Werkbänken,
- Aufstellen von Gartenhäuschen.
Bei Änderungen in einem frei nutzbaren Garten kann es zu einer Änderung des äußeren Gesamteindrucks des Hauses kommen. In diesem Fall kann der Vermieter möglicherweise ein Recht auf Einschränkung der Änderungen haben. Es ist ratsam, sich vorab abzustimmen. In der Regel gibt es im Mietvertrag entsprechende Klauseln, die Gartennutzung und die Änderungen im Gartenbereich näher definieren. Dann gilt die Vereinbarung aus dem Mietvertrag.
Farbvorgaben für Anstriche
Einige Mietverträge geben helle oder neutrale Wandfarben für die regelmäßigen Schönheitsreparaturen vor. Der Mieter muss sich an die Vorgaben für Wände und Decken nicht halten, aber beim Auszug die Wohnung in neutralen Farben übergeben.
Nach geltender Rechtsprechung darf ein Vermieter aber sehr wohl Farben für Anstriche von Böden, Türen und Fenstern sowie Rohrleitungen und Heizkörper vorgeben. Der Grund: Dunkle Farben sind nicht so einfach zu überstreichen und müssten durch Abschleifen aufwendig entfernt werden.
Welche Einbauten und Umbauten sind in Mietwohnungen nicht erlaubt?
Einbauten und Umbauten gehen weiter als zum Beispiel eine Montage einer Einbauküche. Solche Maßnahmen berühren die Bausubstanz und können teilweise sogar sicherheitsrelevant sein. Feste Einbauten und Umbauten sind mit dem Vermieter abzustimmen. Faustregel zur Bewertung: Alle fest installierten Einbauten, Unterputzarbeiten oder Änderungen am Mauerwerk sind abzustimmen.
Speziell folgende Änderungen sind davon betroffen:
- Legen von fest verklebtem Teppich,
- Legen von Laminat und Parkett,
- Legen von neuen Fliesen,
- der Einbau einer Dusche
- Einbau von Katzenklappen,
- Kürzen von Türen,
- Verlegen von Rohren,
- Erneuern oder Legen von Elektroinstallationen,
- Verlegen von Kabeln unter Putz,
- Einbau neuer Wände oder Veränderungen am Mauerwerk,
- Einbau von Zwischendecken,
- Ausbau von Kellern, Dachböden usw.,
- Bau von Carports, Garagen oder Wintergärten,
- Errichten von gemauerten Gartenzäunen.
Zusätzlich gibt es einen weiteren Einbau/Umbau, der Mietern nicht ohne Abstimmung erlaubt ist: Feuerstellen wie Öfen und Kamine. Hier ist jedoch zusätzlich eine Abnahme durch den Schornsteinfeger erforderlich.
Muss der Vermieter einem barrierefreien Umbau zustimmen?
Sollte ein Mieter wegen einer Behinderung oder altersbedingt einen barrierefreien Umbau wünschen, muss der Vermieter in der Regel zustimmen. Das geht aus 554 BGB hervor. Ausnahmen sind nur gegeben, wenn zum Beispiel andere Mieter benachteiligt werden oder die Umbauten nicht möglich oder zumutbar sind. Die Auslegung durch die Rechtsprechung ist dabei tendenziell mieterfreundlich.
Gilt die Zustimmungspflicht bei E-Ladestationen und Einbruchschutz?
Ebenfalls in 554 BGB ist das Recht der Mieter auf eine E-Ladestation und einen ausreichenden Einbruchschutz verankert. Der Vermieter muss hier ebenfalls zustimmen, sofern dem nicht wichtige Gründe entgegenstehen.
Darf der Vermieter das Entfernen von vertragswidrigen Änderungen verlangen?
Nicht immer holen Mieter eine Zustimmung ein oder halten sich an die Vermieterwünsche. In diesem Fall hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, das sofortige Wiederherstellen des vorherigen Zustands der Mietwohnung zu verlangen. Er darf bei Nichtbefolgen sogar abmahnen und dem Mieter im weiteren Verlauf kündigen.
Allerdings muss der Vermieter solche Einbauten und Umbauten dann bis zum Auszug tolerieren, wenn diese nicht die Bausubstanz oder Sicherheit angreifen oder andere Mieter beeinträchtigen. Trotz des nicht erlaubten Einbaus oder Umbaus hat der Vermieter also nach laufender Rechtsprechung nur einen bedingten Ansatzpunkt, den sofortigen Rückbau zu verlangen.
Was passiert mit den Änderungen beim Auszug?
Während sich Änderungen durch Einrichtung leicht rückgängig machen lassen, ist das bei Einbauten und Umbauten anders. Spätestens beim Auszug kann der Vermieter einen Rückbau verlangen. Basis ist § 546 BGB, wonach der Mieter bei Vertragsende die Wohnung zurückzugeben hat. Nach laufender Rechtsprechung bedeutet dies, dass der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Einbau oder Umbau zugestimmt hat oder der Mieter erhebliche Kosten durch die Änderungen hatte.
Auswege aus dem Dilemma: Wie lässt sich ein Rückbau umgehen?
Um den Rückbau zu vermeiden, sollten beide Vertragspartner frühzeitig Alternativen besprechen und ggf. schriftlich vereinbaren. So kann zum Beispiel der Vermieter die Übernahme der Wohnung in dem aktuellen Zustand durch den Nachmieter ermöglichen. Ebenso kann der Vermieter den Einbau und Umbau übernehmen und ggf. einen Ausgleich an den Mieter zahlen. Häufig bedeutet ein Einbau oder Umbau eine Aufwertung des Wohnraums, von dem der Vermieter bei Neuvermietung durch eine höhere Miete profitiert.
Bei einer Übernahme der Einbauten oder Umbauten ist ein eventueller Preis frei verhandelbar. Nachmieter sollten jedoch einen Punkt beachten: Die Übernahme von Änderungen an der Wohnung wie zum Beispiel gelegtes Laminat oder Parkett vom Vormieter bedeutet nicht zwingend, dass der Vermieter keinen Rückbau nach Ende des neuen Mietverhältnisses mehr verlangen darf. Nachmieter sollten sich durch einen Vertragszusatz absichern, wenn Sie vom Vormieter Änderungen übernehmen.
Allen Beteiligten ist zu empfehlen, sämtliche Vereinbarungen zu diesen Punkten schriftlich festzuhalten. Das trägt zum Verhindern von Streit bei.
