Der Bauantrag für meinen geplanten Neubau: Was muss ich tun?
Um es gleich zu sagen: Nicht in allen Bundesländern sind die Rechte und Pflichten für einen Bauantrag gleich geregelt. Selbst das zuständige Amt kann unterschiedlich heißen: Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt. Doch es gibt durchaus Übereinstimmungen – auf die konzentrieren wir uns hier. Und: Mit der Baugenehmigung allein ist es noch nicht getan, weitere Genehmigungen sind notwendig, um wirklich einen Neubau beginnen oder später gar ein Neubauprojekt inserieren zu können.
Welche Neubauten brauchen einen genehmigten Bauantrag?
Was überall gilt: Beim Neubau eines Einfamilienhauses muss ein Bauantrag gestellt werden, bei einem Mehrfamilienhaus natürlich erst recht. Wer einen Carport oder eine Garage bauen möchte, sollte nachfragen, auch hier kann eine Baugenehmigung notwendig werden. In aller Regel hängt das von der Größe ab, als Faustregel kann gelten: Was größer als 30 Quadratmeter ist, braucht sicher einen genehmigten Bauantrag. Darum sollten auch Terrassen nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden, auch hier ist meist die Größe entscheidend. Soll sie etwa überdacht sein, also einen Wintergarten ergeben, muss häufig ebenfalls ein Bauantrag gestellt werden. Wer – was auch immer – neu bauen möchte, ist also gut beraten, erst einmal bei der zuständigen Behörde eine Bauvoranfrage zu stellen. Meistens ist dies das zuständige Bauamt. So finden Sie heraus, ob in Ihrem Bundesland für Ihr Bauvorhaben eine Baugenehmigung notwendig ist.
Ich brauche eine Baugenehmigung – was tue ich jetzt?
Auch die Dokumente, die für einen Bauantrag notwendig sind, können von Bundesland zu Bundesland variieren. Sie können aber davon ausgehen, dass Sie sicher Folgendes brauchen:
- das richtige Formular
- eine Bauzeichnung des ausführenden Architekten oder Bauingenieurs
- eine Beschreibung des geplanten Neubaus und dessen technischen Details
- einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Lageplan und Markierung des geplanten Neubaus
- einen Lage- und Freiflächenplan
- eine Berechnung der Wohn- und Nutzflächen des Neubaus
- Angaben zur Entwässerung, zur geplanten Wasserversorgung sowie zu deren Erschließung
- Nachweise zu Brandschutz, Statik und Wärmeschutz
- in besonderen Fällen ein Schallgutachten
- meistens auch eine Zustimmung der Nachbarn zum Bauprojekt
Die richtigen Vordrucke hat das zuständige Bauamt, oft auch online. Dort erfahren Sie auch, welche Dokumente Sie beilegen müssen. Das Ganze müssen der Bauherr wie auch der zuständige Architekt oder Bauingenieur unterschreiben – und dem Amt am besten in dreifacher Ausfertigung zukommen lassen. Der sicherste Weg ist, wenn Sie die Hauptarbeit von der Antragstellung bis zum Ausfüllen der Formulare dem Bausachverständigen (Architekt, Statiker oder Bauingenieur) überlassen.
Nach welchen Kriterien prüft die Baubehörde?
Ein wichtiger Punkt ist: Ihr geplanter Neubau muss im Einklang mit den lokalen Bebauungsplänen stehen – beispielsweise: keine Gewerberäume in ausgewiesenen Wohngebieten. Auch kommunale Bauordnungen können sehr klare Vorgaben machen – etwa in Bezug auf die Dachform und/oder die Ausrichtung eines Daches, die Geschosshöhe oder sogar auf die Fassadengestaltung. In vielen Bundesländern dürfen Nachbarn innerhalb von zwei Wochen Einblick in Ihren Bauantrag nehmen und in dieser Zeit gegebenenfalls Einspruch erheben.
Was immer eine Rolle spielen wird, sind die Abstandsregelungen: nicht nur zu Nachbarn, sondern auch zu öffentlichen Straßen und Fußwegen. Außerdem die Statik des Gebäudes wie alle Erschließungsmaßnahmen wie etwa Wasser- oder Stromversorgung. Auch Fragen des Natur- und Denkmalschutzes können eine Rolle spielen. Wichtig außerdem: Das alles gilt nicht nur bei kompletten Neubauten, sondern auch beim Um- und Ausbau bestehender Gebäude, selbst, wenn sie schon fast vollständig verfallen sind. Ebenso bei Nutzungsänderungen und Abbrissplänen.
Weitere notwendige Genehmigungen, um mit dem Bau zu beginnen
Das Genehmigungsverfahren dauert in aller Regel einige Monate. Bevor es nicht vorliegt, dürfen Sie mit dem Bau nicht beginnen. Dasselbe gilt, wenn etwa Klagen von Nachbarn gegen den geplanten Neubau vorliegen – dann wird der Bauantrag nicht selten erneut geprüft. Auch das sollten Sie abwarten, bevor Sie zu bauen beginnen – oder den bereits begonnenen Bau fortsetzen.
Wenn alles in Ordnung ist, bekommen Sie Ihre Baugenehmigung. Doch, Achtung: Dann dürfen Sie in den meisten Bundesländern noch immer nicht mit dem Bau beginnen. Sondern Sie müssen sich jetzt noch eine sogenannte Baufreigabe besorgen, in aller Regel bekommen Sie die nicht automatisch zugestellt, sondern müssen sie gesondert beantragen. Dieses Dokument ist mit einem dicken, roten Punkt gekennzeichnet und muss gut sichtbar an der Baustelle angebracht werden.
Was ist mit der Unterschrift von Nachbarn?
In manchen Bundesländern werden Nachbarn bei geplanten Neubauprojekten automatisch von der zuständigen Behörde informiert, in anderen sollten Bauherren selbst aktiv werden. Dann aber bitte nicht auf eigene Initiative, mal eben beim Plausch am Gartenzaun. Denn die Einwilligung von Nachbarn – und sei es nur beim geplanten Neubau eines Wintergartens – kann weitreichende Folgen haben. Darüber informiert Sie unser Beitrag Neubau Nachbarn.
Was muss ich sonst noch rund um die Baugenehmigung wissen?
Eine Baugenehmigung gilt ab Erteilung in den meisten Bundesländern drei Jahre lang – wird sie bis dahin nicht in Anspruch genommen, erlischt sie, kann aber auf Antrag verlängert werden.
Die Kosten für einen Bauantrag mit all seinen notwendigen Folgedokumenten belaufen sich – grob geschätzt - auf 0,5 Prozent der geplanten Baukosten. Die exakte Höhe ist in der Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslands festgelegt, grundsätzlich gilt: Je aufwändiger das Verfahren, desto teurer wird der Antrag. Und das korreliert meist mit der Höhe der Baukosten.
Sollte Ihr Bauantrag im ersten Anlauf abgelehnt werden, können Sie innerhalb von vier Wochen schriftlich Widerspruch einlegen, oder ihn gleich in geänderter Form neu einreichen.
Zu den wenigen Dingen, die in Deutschland ohne Baugenehmigung gebaut werden dürfen, gehören in vielen Bundesländern kleine Garagen, oft auch Gartenhäuser, die keinen Aufenthaltsraum für Personen bieten – also beispielsweise nur der Lagerung von Gartengeräten dienen. Doch auch da gelten in aller Regel die Abstandsvorschriften. Und: Nicht alles, was genehmigungsfrei ist, darf einfach so gebaut werden. Oft genug ist es dann zumindest „anzeigepflichtig“. Gehen Sie also besser immer davon aus, dass Ihr Neubauvorhaben genehmigungspflichtig ist und fragen direkt beim Bauamt nach – damit sind Sie auf der sicheren Seite. Denn: Wer ohne Baugenehmigung baut, muss mit dem Abriss des Neubaus und bis zu 50.OOO Euro Bußgeld rechnen.
