Neubaupläne – und jetzt? Was haben die Unterschriften meiner Nachbarn damit zu tun?
Wer ein Baugrundstück sein Eigen nennt, kann bald sein Traumhaus darauf bauen. Oder etwa nicht? Was braucht es alles, bis sich das gewünschte Bauvorhaben juristisch sicher und ohne Nachbarschaftsstreit realisieren lässt? Ist die Zustimmung von Nachbarn zu meinen Bauvorhaben wirklich wichtig? Was sieht das Baurecht vor – und wo bekomme ich Hilfe?
Das nachbarschaftliche Verhältnis
Als Faustregel gilt: Für jeden Neubau, der größer als 30 Quadratmeter ist, werden eine amtliche Baugenehmigung und die Zustimmung der angrenzenden Eigentümer nötig. Gerade mit Hinblick auf ein gutes Nachbarschaftsverhältnis kann die Unterschrift als „Formsache“ unter das Neubauprojekt des neuen Nachbarn zur heiklen Sache werden. Denn die Unterschrift des Nachbarn auf einem Bauantrag bescheinigt dem Bauamt, dass der Anwohner die Bauunterlagen gesehen hat und damit einverstanden ist. Wer so etwas vorschnell unterschreibt, gibt also unter Umständen freiwillig Rechte auf, die ihn eigentlich schützen sollen. Und kann sie danach bestenfalls mühsam wieder einklagen. Ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis entsteht daraus mit Sicherheit nicht. Darum ist der beste Weg für Neubauwillige, sich professionelle Unterstützung zu suchen. Der schlechteste Weg ist oft, auf eigene Initiative die neuen Nachbarn um deren Unterschrift zu bitten. Und das gilt bereits dann, wenn Sie „nur“ den Neubau eines Wintergartens oder eine Terrassenüberdachung planen.
Dieser Vorgang wird häufig unterschätzt – und es geht oft um mehr als nur um einen einzigen Nachbarn. Denn es kommt ja nur selten vor, dass das eigene Bauland nicht an das Eigentum Anderer grenzt – und sei es „nur“ der Ackerboden, die Viehweide eines Landwirts oder der Waldbestand eines Forstbetriebs. So gut wie immer brauchen Bauwillige das Einverständnis ihrer Nachbarn.
Darum sollte der erste Schritt sein: Prüfen Sie, wem angrenzende Grundstücke gehören – oft geht es dabei um mehr als nur um einen Eigentümer, die vier Seiten Ihres Baulands können vier unterschiedliche Eigentümer haben. Und im Zweifelsfall haben alle vier ein Einspruchsrecht gegen Ihren geplanten Neubau.
Wie weit das Einspruchsrecht von Nachbarn bei einer Baugenehmigung reicht, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung ab: Baugenehmigungen werden über das Bauordnungsrecht der Bundesländer geregelt. Fast immer geht es um Fragen der Zumutbarkeit des Neubaus für die Nachbarn. Doch das ist ein dehnbarer Begriff, darum sollten Bauwillige so exakt wie möglich im Vorfeld recherchieren. Und: Es geht nicht nur um Nachbarn, sondern auch um kommunale Vorgaben. Die sollten Sie ebenfalls kennen.
Wie sollte ich vorgehen, ganz konkret?
Der sicherste Weg, um Nachbarschaftsstreit zu vermeiden, führt über das jeweilige Katasteramt: Wem gehört was? Auch die Bauregistratur kann helfen – dort werden alle bestehenden Gebäude einer Kommune verzeichnet. Manchmal findet man es auch unter dem Stichwort Bauaufsichtsamt. Mit dem entsprechenden Nachweis – in der Regel ist das die Dokumentation Ihres eigenen Bauprojekts – haben Sie ein Recht auf Information. Notieren Sie Namen und Kontaktdaten Ihrer neuen Nachbarn. Und dann holen Sie sich professionelle Hilfe. Sie könnten Mitglied in einem Verband für Wohneigentum werden – die unterstützen ihre Mitglieder mit Rat und Tat. Oder Sie holen sich Unterstützung von einem Fachanwalt für Baurecht.
Für den Bauantrag selbst, also das, was Sie der jeweiligen Kommune als notwendige Unterlagen zukommen lassen müssen, sollten Sie die Hilfe des ausführenden Architekten oder Bauingenieurs in Anspruch nehmen. Mehr dazu in unserem Beitrag hier: Der Bauantrag für meinen geplanten Neubau: Was muss ich tun?
Juristische Grundlagen
Die Inanspruchnahme professioneller Hilfe ist ratsam, denn die juristischen Fakten rund um einen Neubau haben es in sich: Da geht es um Vorschriften für Grenzabstände, um die mögliche Beeinträchtigung von Nachbarn, auch um Belästigung durch Gerüche oder Lärm - etwa beim Bau von Garagen oder Pkw-Stellplätzen. Auch das Wegerecht spielt bei Neubauten eine große Rolle und kann schnell zum Streitfall zwischen Nachbarn werden, denn in aller Regel werden vorhandenen Wege ja von mehreren Anliegern gleichermaßen genutzt. Und dann gibt es in aller Regel noch den kommunalen Bebauungsplan. Der legt unter Umständen fest, wie hoch der Dachaufbau sein darf, unterteilt in reine Wohn- oder mit Gewerbe durchmischte Gebiete. Manchmal legt eine Gemeinde auch fest, dass neue Fassaden eine hohe Ähnlichkeit mit bereits bestehenden Fassaden einer Straße oder eines ganzen Gebiets haben müssen.
Was in jedem Fall eine Rolle spielt, sind die Sicherheitsabstände der Bebauung zwischen Immobilien. Immer wieder werden Zäune oder Bäume, der neue Carport oder die Terrassenüberdachung zum Streitfall, oft geht es um dann um Sichtbehinderung. Ragt etwa ein Anbau über die Grundstücksgrenze, spricht man von einem „Überbau“ – gegen den können Nachbarn klagen, und werden häufig damit auch Recht bekommen. Das bedeutet: Wurde nicht vorher schriftlich das Einverständnis der Nachbarn eingeholt, muss der Bauherr diesen Anbau vermutlich auf eigene Kosten schnellstmöglich wieder rückbauen. Oder der Bauantrag wird ohne die Unterschrift der Nachbarn erst gar nicht genehmigt. Ärgerlicher Baustau, verfallene Handwerkerabsprachen und viel Ärger sind damit vorprogrammiert.
Kurz: Nicht alle Neubaupläne sind überall zulässig, nicht selten liegt der Teufel im Detail. Und die Unterschrift von Nachbarn kann zum Zünglein an der Waage werden, wenn ein Bauantrag genehmigt werden soll. Natürlich patrouillieren Mitarbeitende der Bauaufsichtsämter nicht ständig durch die Straßen – so dass es fast immer Nachbarn sind, die Klage erheben.
Für alle Ein- und Widersprüche von Nachbarn gibt es zeitliche Fristen: Wurde die Baugenehmigung bereits erteilt, kann bei berechtigten Zweifeln noch nach Baubeginn - aber nur innerhalb eines Monats - Widerspruch eingelegt werden. Dann muss die Bezirksverwaltung die bereits erteilte Baugenehmigung noch einmal prüfen. Damit verzögert sich der Baubeginn schon. Haben die Nachbarn dagegen nie Informationen über die Baugenehmigung bekommen, können sie noch bis zu einem Jahr später Widerspruch einlegen – dann wird es für Bauherren richtig ärgerlich. Diese Fristen variieren übrigens wie alles, was mit Baurecht zu tun hat, in Deutschland von Bundesland zu Bundesland. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass Nachbarn bei Neubauplänen immer ein Mitspracherecht haben.
Nachbarschaftsstreit von Anfang an vermeiden!
Gerade, wer auf einem eigenen Baugrundstück sein „Traumhaus“ – oder auch nur die neue Terrasse - realisieren möchte, sollte sich von Anfang an klarmachen, wie wichtig ein gutes Nachbarschaftsverhältnis ist. Ein neuer Nachbar, der schon beim ersten Treffen mit Ihnen seine Einverständniserklärung zum geplanten Neubau gibt, tut das vielleicht genau aus dem Grund: um ein gutes Verhältnis zu Ihnen aufzubauen. Doch ist er auch in der Lage, Ihre Neubaupläne realistisch zu beurteilen? Weiß er um seine Rechte? Und weiß er, dass er mit diesem Einverständnis vielleicht auf Rechte verzichtet, die ihm eigentlich zustehen? Jede Art von Unsicherheit und Zweifel an dieser Stelle werden über kurz oder lang das Verhältnis zum Nachbarn belasten – bei Familien erstreckt sich das schnell auf mehr als zwei Menschen. Nicht selten entstehen aus solchen Konstellationen Nachbarn, die in ständigem Rechtsstreit miteinander liegen. Das ist nicht schön. Und lässt sich vermeiden, indem von Anfang an professionell agiert wird: Experten haben die richtigen, vollständigen Unterlagen parat und können von Anfang an bestens über Einzelheiten des Neubaus, über Rechte und Pflichten aufklären. Wer sich dieses Wissen nicht selbst aneignen kann oder will, sollte unbedingt professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen.
