Steuern für Immobilienbesitzer

Immobilien bedeuten eine gewisse Steuerlast. In unseren Ratgeber-Artikeln erläutern wir Ihnen die unterschiedlichen Steuerarten und mit welchen Belastungen Sie wann rechnen müssen. Grundsätzlich können solche Zahlungen beim Kauf bzw. Erhalt der Immobilie, während der Besitzzeit oder beim Verkauf fällig werden. Dabei spielen die Nutzung und die Nutzungsdauer der Immobilie eine wichtige Rolle.

Steuern beim Immobilienkauf

Sobald Sie eine Immobilie in Besitz nehmen, können Steuern anfallen. Die folgenden Szenarien sind typisch.

1. Grunderwerbssteuer: Sobald Sie eine Immobilie erwerben, geschenkt bekommen oder erben, wird grundsätzlich die Grunderwerbssteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Ausgenommen sind Verkäufe, Erbschaften und Schenkungen in gerader Verwandtschaftslinie. Das heißt: Bei einer Schenkung an die Eltern oder bei einer Erbschaft von den Eltern gibt es eine Steuerbefreiung. Dagegen ist ein Eigentümerwechsel unter Geschwistern nicht von der Grunderwerbssteuer ausgenommen.
2. Schenkungssteuer/Erbschaftssteuer: Bei Schenkungen und Erbschaften gibt es Freibeträge. Bleibt der Immobilienwert unter diesen Grenzen, zahlen Sie keine zusätzliche Steuer. Für jeden Euro über den Freigrenzen fällt jedoch Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer an. Die genauen Regeln hängen vom Verwandtschaftsverhältnis und den aktuellen, regelmäßig angepassten Freigrenzen ab.

Steuern durch Immobilienbesitz

Während Sie die Immobilie besitzen, fallen ebenfalls Steuern an. Dabei kommt es stark aif die Nutzung des Objekts an.

1. Grundsteuer: Diese Abgabe zahlen Sie einmal im Jahr an die Gemeinde. Die Höhe ist insbesondere vom Hebesatz in der Kommune abhängig und variiert je nach Standort. Wichtig: Die erste Grundsteuer zahlen Sie bereits, sobald die Immobilie Ihnen gehört.
2. Einkommensteuer: Sollten Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten, zahlen Sie Einkommensteuer auf die Gewinne. Mieteinnahmen sind Einkünfte gemäß Anlage V der Einkommensteuererklärung. Diese Einnahmen können Sie unter Umständen durch Ausgaben oder Abschreibungen senken. Im Detail kann das sehr komplex werden, sodass Sie am besten Ihren Steuerberater um Hilfe bitten.
3. Körperschaftssteuer: Sollten Sie zur Bewirtschaftung einer Immobilie eine Gesellschaftsform gegründet haben, fällt Körperschaftssteuer auf das Einkommen an. Diese Steuer ersetzt die Einkommensteuer für natürliche Personen.
4. Gewerbesteuer: Wenn Sie die Immobilie gewerblich bewirtschaften, zahlen Sie außerdem Gewerbesteuer. Das gilt für alle juristischen Personen wie zum Beispiel eine GmbH oder wenn Sie das Vermieten oder Verpachten als natürliche Person oder GbR gewerblich verfolgen. In diesem Fall zahlen Sie eine Abgabe für Gewinne über 24.500 Euro (Stand 2024). Die genaue Höhe der Summe richtet sich nach dem Hebesatz der Gemeinde und unterscheidet sich entsprechend in den Kommunen.
5. Sonderabgaben: In einigen Regionen zahlen Sie eine Art Sonderabgabe. Das ist beispielsweise bei der Deichabgabe in den deutschen Küstengebieten der Fall. Es handelt sich dabei nicht um „echte Steuern“, aber zu zahlende Abgaben. Die Höhe und der Zweck sind regional unterschiedlich. Sie orientieren sich typischerweise am Grundsteuersatz. Bei der Deichabgabe wird damit ein Teil des Hochwasserschutzes finanziert.
6. Umsatzsteuer: Im Falle einer gewerblichen Vermietung mit Option zur Umsatzsteuer, ist Umsatzsteuer abzuführen.

Steuern beim Immobilienverkauf

Sobald Sie eine Immobilie veräußern, fällt unter Umständen noch einmal eine Steuer an. Denn Sie müssen die Gewinne aus dem Immobilienverkauf versteuern, wenn der Verkauf nicht mehr als privates Veräußerungsgeschäft gilt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie die Immobilie nicht zehn Jahre gehalten oder zuletzt nicht ausreichend lange selbst bewohnt haben oder wenn Sie gewerblich handeln.

Sollten Sie den Immobilienverkauf versteuern müssen, fließen die Gewinne aus der Veräußerung in die normale Steuererklärung ein. Eine besondere „Spekulationssteuer“ oder „Abgeltungssteuer“ gibt es bei Immobilienverkäufen nicht.

Wichtig dabei: Sollten Sie die AfA genutzt haben und die Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen, zählen die abgeschriebenen Summen als zu versteuernder Gewinn. Prüfen Sie daher vor einem Verkauf, mit welcher Belastung sie rechnen müssen. In einigen Fällen kann die Steuerlast größer sein als der Gewinn aus dem Verkauf.

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Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache – daher schwankt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Geregelt wird die Grunderwerbsteuer durch den Kaufvertrag, einschließlich möglicherweise sonst noch mit dem Immobilienkauf übernommener Leistungen. Dieser Vertrag verpflichtet den Verkäufer, dem Käufer das Grundstück zu übereignen. Und den Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer ist dabei immer schon miteingerechnet – auch, wenn sie separat ausgewiesen und bezahlt werden muss.

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Spekulationssteuer

Steuern sind für Immobilienbesitzer ein Reizwort. Grundsteuer, Grunderwerbssteuer und vieles mehr. Wenn Sie dann noch vor der Wahl stehen, ob Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen möchten, kommt auch noch die „Spekulationssteuer“ ins Spiel. Aber nicht immer.

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Grundsteuer

Im Vorfeld ist es wichtig zu wissen, dass die Grundsteuer immer an das jeweilige Objekt gebunden ist – und nicht etwa an die Person des Eigentümers. Ein wichtiger Aspekt ist immer das Grundstück, auf dem die Immobilie steht. Darum gilt sie auch als Objekt-, Sach- oder Substanzsteuer. Bemessen wird sie vor allem anhand des Grundstückswerts. Es fallen aber auch Grundsteuern für landwirtschaftlich oder gewerblich genutzte Flächen wie für Wohn-Grundstücke an. Auch beim Erbbaurecht findet die Grundsteuer Anwendung. Die Grundsteuer muss jährlich bezahlt werden – ihre Höhe variiert allerdings von Gemeinde zu Gemeinde. Dann bekommen Eigentümer einen sogenannten Grundsteuerbescheid von der Gemeinde.

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