„Spekulationssteuer“ - die Einkommenssteuer beim Immobilienverkauf

Immobilien günstig kaufen und gleich wieder teuer verkaufen? Ganz so einfach geht's leider nicht.

Steuern sind für Immobilienbesitzer ein Reizwort. Grundsteuer, Grunderwerbssteuer und vieles mehr. Wenn Sie dann noch vor der Wahl stehen, ob Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen möchten, kommt auch noch die „Spekulationssteuer“ ins Spiel. Aber nicht immer.

Was genau ist die sogenannte Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf? Wann wird sie fällig und mit welcher Steuerlast müssen Sie als Verkäufer rechnen? In diesem Ratgeber erfahren Sie, ob sich ein Immobilienverkauf für Sie überhaupt lohnt.

Warum ist die steuerliche Betrachtung eines Immobilienverkaufs so wichtig?

Wer Einkommen erwirtschaftet, soll auch Steuern zahlen. Zumindest besagt das ein ungeschriebenes Gesetz der gesellschaftlichen Solidarität. Was für den Staat und die Gesellschaft sehr positiv klingt, ist für Immobilienbesitzer eine heikle Angelegenheit. Denn der immense Wert von Wohnungen und Häusern kann die persönliche Steuerlast stark ansteigen lassen.

Das Problem: Wenn Sie einen Immobilienverkauf versteuern müssen, geht es immer um große Summen. Die aus dem Verkauf resultierende Steuerlast kann so groß werden, dass es sich kaum noch lohnt, die Wohnung oder das Haus zu veräußern. Das gilt ganz besonders für im Wert stark gestiegene und vermietete Immobilien. Speziell, wenn Sie als Eigentümer die Möglichkeit der Abschreibungen in Anspruch genommen haben, kann der Betrag empfindlich anwachsen.

Die wichtigste Regel: Vermeiden Sie einen zu versteuernden privaten Immobilienverkauf!

Sofern Sie kein gewerblicher Verkäufer sind, sollten Sie die wichtigste Regel befolgen: Vermeiden Sie einen zu versteuernden Immobilienverkauf. Denn als privater Eigentümer profitieren Sie von einer Besonderheit des Steuerrechts. Unter gewissen Voraussetzungen ist der Verkauf komplett steuerfrei. Das sollten Sie nutzen. Kurz zusammengefasst entfällt die Steuerpflicht,

• wenn Sie die Immobilie zehn Jahre in Besitz hatten. Bei vererbten Immobilien zählen die Zeiten mit, in denen der Erblasser Eigentümer war.
• wenn Sie die Immobilie unmittelbar vor dem Verkauf wenigstens drei Kalenderjahre bewohnt haben. Dabei gilt jedes angebrochene Jahr als Kalenderjahr (bspw. vom 21.12.2018 bis zum 7.02.2020, auch hier zählt die Zeit mit, in der ein Erblasser die Immobilie bewohnt hat.
• wenn Sie außerdem nicht mehr als drei Immobilien in fünf Jahren verkaufen.

Das sind sehr gute Voraussetzungen, um als privater Eigentümer eine Immobilie komplett steuerfrei verkaufen zu können. Das schließt auch einen erlaubten Trick ein, eine vermietete Immobilie vorübergehend selbst zu beziehen, um sie vor Ablauf der Zehnjahresfrist privat verkaufen zu können.

Beachten Sie: Sofern Sie gewerblich agieren oder die dritte Voraussetzung durch eine zu große Anzahl verkaufter Immobilien unterlaufen, müssen Sie alle Verkäufe gemäß § 23 Einkommensteuergesetz versteuern.

Grundstücke können nicht selbst bewohnt werden

Ein steuerfreier Verkauf bei Grundstücken ist nur nach zehn Jahren möglich. Da Grundstücke als solche als nicht bewohnt gelten, entfällt die Selbstnutzung bei der Betrachtung durch das Finanzamt.

Was passiert bei einem zu versteuernden Immobilienverkauf?

Sollten Sie keine Möglichkeit haben, von den Sonderregeln des Steuerrechts Gebrauch zu machen, müssen Sie den Verkauf versteuern. An dieser Stelle ist grundsätzlich ein Gespräch mit einer fachlich versierten Steuerberatung zu empfehlen. Denn im individuellen Fall kann es eine Reihe von Optionen zur Steuerminimierung geben, die nun greifen.

Wie hoch ist die Steuerlast?

Grundsätzlich bedeutet ein Immobilienverkauf, dass eine „Spekulationssteuer“ fällig wird. Diese ähnelt der Kapitalertragssteuer bei Wertpapiergeschäften. Allerdings gibt es keine pauschale Besteuerung, sondern Sie versteuern den aus dem Verkauf als Zusatzeinkommen im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung.

Dabei zieht das Finanzamt Ihren persönlichen prozentualen Steuersatz heran, der sich aus der zu versteuernden Gesamtsumme ergibt. Durch den mit einer Immobilie verbundenen hohen Verkaufserlös bedeutet das in vielen Fällen eine Besteuerung mit dem Spitzensteuersatz.

Immobilienverkauf: Ist der gesamte Erlös zu versteuern?

Die gute Nachricht: Sie versteuern nicht den gesamten Verkaufserlös, sondern nur den Gewinn. Allerdings steckt genau hier eine Tücke. Im Verkaufspreis enthalten ist in der Berechnung selbstverständlich die Wertsteigerung. Das kann insbesondere bei gekauften und länger gehaltenen Immobilien eine erhebliche Last bedeuten. Denn die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren in vielen Regionen, ganz besonders in Ballungsräumen, erheblich gestiegen.

Was ist der Gewinn beim Immobilienverkauf?

Was aber ist der Gewinn bei einem Immobilienverkauf? Im Prinzip ziehen Sie vom Verkaufserlös erst die Anschaffungskosten, also den ursprünglichen Kaufpreis, sowie die Verkaufsnebenkosten ab. Die dabei errechnete Summe ist der Betrag, den Sie zusätzlich in Ihrer Einkommensteuererklärung als Einnahmen angeben müssen. Der Gewinn steigert entsprechend das zu versteuernde Jahreseinkommen.

Kaufpreis ermitteln

Üblicherweise gibt es bei Immobilien einen ehemaligen Kaufpreis oder eine Wertschätzung im Falle einer Schenkung oder Erbschaft. In wenigen Ausnahmen kann es vorkommen, dass ein Kaufpreis noch zu ermitteln ist. Das ist beispielsweise bei gebauten Häusern der Fall. In solchen Fällen werden entweder die Baukosten herangezogen oder das Finanzamt schätzt den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Vermögenszugangs.

Was fällt unter Verkaufsnebenkosten?

Der Verkaufspreis und der Kaufpreis sind klar umrissen. Aber es gibt noch die Verkaufsnebenkosten. Dieser Begriff fasst viele Posten zusammen, die Sie im Rahmen eines Verkaufsprozesses bezahlen. Es sind sozusagen „Werbungskosten“ für den Verkauf. Konkret fallen darunter:

• Ausgaben für den Notar,
• Gebühren für einen eventuell eingeschalteten Makler,
• Gebühren für Änderungen im Grundbuch,
• Kosten für Werbeanzeigen und Verkaufsinserate,
• Ausgaben für ein Wertgutachten,
• Kosten für einen Energieausweis,
• Eine eventuell an die Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung,
• Kosten für vor dem Verkauf dringend erforderliche Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen.

Wichtig dabei: Sie können nur Ihren Teil der Kosten abziehen. Ausgaben, die der Käufer trägt, entfallen in der Berechnung. Der letzte Punkt, Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, ist sehr komplex und nicht immer eindeutig. Um die steuerliche Relevanz einzuschätzen, sollten Sie einen Steuerberater um Unterstützung bitten.

Die Sache mit der AfA bei vermieteten Immobilien

Eine wichtige Besonderheit sollten Sie beachten, wenn Sie eine Immobilie vermieten und Gebrauch von der AfA (Allgemein verwendbare Anlagegüter) machen. Die AfA ist eine Abschreibungsmöglichkeit, die Sie als Käufer einer Wohnung oder eines Hauses nutzen können. Sie können bei Zugang der Immobilie den Kaufpreis nicht als Ausgabe steuerlich geltend machen. Die AfA erlaubt Ihnen jedoch, jedes Jahr einen Prozentsatz des Kaufpreises von Ihrer Einkommenssteuer abzuziehen. Das sind:

• 2 Prozent jährlich bei Neubauten,
• 2,5 Prozent jährlich bei Altbauten.

Info: Ein für 2023 geplantes Gesetz sieht für Neubauten ab 2024 eine Abschreibungshöhe von drei Prozent vor.

Dieser Abzug mindert nicht nur Jahr für Jahr Ihre Steuerlast. Er verringert den Buchwert der Immobilie, da Verschleiß angenommen wird. Das Problem beim Verkauf ist jedoch, dass Sie diese Wertminderung bereits in Anspruch genommen haben, die Immobilie aber mit dem „steuerlichen Verschleiß“ weitergeben. Daher müssen Sie diesen in Anspruch genommenen Betrag beim Verkauf einer vermieteten Immobilie als zusätzlichen Gewinn versteuern.

Anders gesagt: Der bereits in Anspruch genommene Steuervorteil fließt in die Gewinnberechnung ein. Bei vermieteten Immobilien mit steuerlicher Abschreibung ergibt sich daher folgende Berechnung des Gewinns:

• Verkaufspreis
• zuzüglich genutzte Abschreibungen nach AfA
• abzüglich Verkaufsnebenkosten
• abzüglich Kaufpreis.

Der so errechnete Gewinn ist dann wiederum als zusätzliches Einkommen im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu versteuern. Diese Berechnung gilt selbstverständlich nur dann, wenn Sie den Verkauf überhaupt versteuern müssen.

Verlust gemacht – was passiert nun?

Sollten Sie beim Verkauf einer Wohnung oder einer Immobilie einen Verlust gemacht haben, müssen Sie nichts versteuern. Sie können den Fehlbetrag aber grundsätzlich auch nicht steuermindernd geltend machen. Es gibt eine Ausnahme: Sie können Gewinne aus weiteren Immobilienverkäufen damit in Höhe des Verlustes mindern.

Verkauf unter Preis

Aber Achtung: Ein Verlust ist dann kein Steuersparmodell, wenn Sie Ihre Immobilie an nahe Verwandte unter dem Marktpreis verkaufen. Einige Immobilienbesitzer versuchen durch symbolische Beträge Immobilien innerhalb der Familie weiterzugeben, um zum Beispiel die Schenkungssteuer zu vermeiden. Das Finanzamt nimmt in solchen Fällen einen vorgetäuschten Verkauf an und berechnet auf die Differenz zum tatsächlichen (geschätzten) Wert eine Schenkungssteuer. Das kann eine überraschend große Steuerlast zur Folge haben.

Sonderfall: Immobilie im Ausland verkaufen

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland verkaufen, unterliegen Sie den Steuerregelungen an Ihrem Wohnsitz. Wo die Immobilie steht und an wen Sie verkaufen, ist nebensächlich. Bei komplexen Sachverhalten sollten Sie eine Steuerberatung einschalten.

Achtung: Gewerblicher Verkauf wird teuer

Ein weiterer Sonderfall bei der steuerlichen Betrachtung ist der Verkauf von mehr als drei Immobilien in fünf Jahren oder ein gewerblicher Kauf. In diesem Fall ist der Gewinn nicht nur über die Einkommensteuer zu versteuern. Unter Umständen greifen auch Abgaben nach Umsatzsteuerrecht, Gewerbesteuerrecht oder anderen Grundlagen. Als privater Eigentümer sollten Sie es daher vermeiden, zu viele Immobilien in kurzer Zeit zu veräußern.

Beispielrechnungen: So viele Steuern müssen Sie beim Immobilienverkauf zahlen

Anhand von den folgenden Beispielrechnungen können Sie besser nachvollziehen, wie die Versteuerung eines Immobilienverkaufs funktioniert. In allen Fällen wird vorausgesetzt, dass überhaupt eine Steuer anfällt, also der Verkauf vor Ende der Haltefrist von zehn Jahren und ohne ausreichend lange Selbstnutzung vor Verkauf stattfindet.

Wichtig: Alle Angaben sind fiktiv und nur ungefähre Werte, um das Prinzip zu verdeutlichen. Tatsächliche Werte können davon abweichen.

Beispiel 1: Verkaufen einer Eigentumswohnung nach sechs Jahren, die nur im Jahr des Verkaufs vom Eigentümer bewohnt war

In diesem Fall haben Sie Ihr Gesamtvermögen nach dem Verkauf um 12.615 Euro gesteigert. Hätten Sie die Wohnung noch vier Jahre gehalten, wäre der Gesamtgewinn steuerfrei gewesen. Sollten Sie nur über ein geringes eigenes Einkommen verfügen, sinkt der prozentuale Steuersatz von 42 Prozent möglicherweise deutlich und Ihnen bleibt mehr vom Gewinn.

Beispiel 2: Verkaufen eines vermieteten Objekts nach vier Jahren wegen Wertsteigerung

Schon nach vier Jahren haben Sie trotz kompletter Versteuerung und Berücksichtigung der Abschreibungen einen Gewinn von 81.200 Euro gemacht. Da das Objekt vermietet ist, profitierten Sie zuvor vermutlich noch von einem Mieteinnahmengewinn. Beachten Sie jedoch, dass Sie real nur 102.000 Euro Verkaufserlös gemacht habe, von dem Sie die Steuerlast tragen. Der Rest ist die AfA-Buchung, also der bereits in den Vorjahren Anspruch genommene Steuervorteil. Entsprechend tragen Sie die Steuerlast aus dem Verkaufserlös und es bleiben nominal nur 43.200 Euro (102.000 Euro – 58.800 Euro) übrig.

Beispiel 3: Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses nach fünf Jahren in einer strukturschwachen Region

Dieses Beispiel zeigt, dass ein vorzeitiger Verkauf trotz eines attraktiven Preises kein Garant für einen Vermögenszuwachs sein muss. Sie haben einen Bruttogewinn von 50.000 Euro erwirtschaftet (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis). Die Verkaufsnebenkosten reduzieren diesen bereits auf 38.000 Euro. Da Sie aber wegen der beträchtlichen Kaufsumme einen enormen Vorteil durch die Abschreibungen hatten, müssen Sie deutlich mehr versteuern. Ihnen bleibt ein theoretischer Gewinn von 114.840 Euro – inklusive Abschreibungen. Sie müssen jedoch aus dem Nettoverkaufserlös von 38.000 Euro die gesamte Steuerlast von 83.1460 Euro leisten.

Als privater Verkäufer die Steuerlast nicht mindern, sondern vermeiden

Die Beispiele zeigen, dass nicht jeder Immobilienverkauf ein gutes Geschäft ist. Wenn Sie die Haltefrist von zehn Jahren nicht einhalten können oder wollen, sollten Sie sehr genau hinsehen, ob Sie am Ende die Steuerlast aus dem Verkaufserlös finanzieren können.

Generell gilt: Eine gute Steuerberatung an Ihrer Seite kann Ihnen helfen, durch geschicktes Vorgehen die Steuerlast zu mindern. Als privater Verkäufer stehen Ihnen jedoch erstklassige Optionen zur Verfügung, die Besteuerung Ihres Immobilienverkaufs ganz zu vermeiden. Diese sollten Sie vorrangig nutzen. Denn dann bleibt der gesamte Gewinn in Ihrer Tasche.