Welche Unterlagen brauche ich?
Unterlagen für den Hausverkauf
Beim Immobilienverkauf gibt es eine Reihe wichtiger Unterlagen, die Sie zur Hand haben sollten, wenn Sie Ihr Internet-Exposé formulieren. Und dann auch wieder, wenn erste Kaufinteressenten das Objekt besichtigen kommen – dann wäre es gut, Sie kopieren die wichtigsten Unterlagen, um potenziellen Käufern etwas mitgeben zu können. Vor allem aber sollten Sie die wichtigsten Daten und Fakten auch im Kopf haben, um eventuelle Fragen kompetent beantworten zu können. Mehr zu den Fragen, mit denen Sie rechnen sollten, finden Sie hier: Besichtigungstermin Fragen
Wir listen Ihnen hier die wichtigsten Unterlagen auf – manche brauchen Sie schon zur Erstellung Ihres Exposés, bei anderen werden Sie selbst entscheiden müssen, ob Sie die Ihren Kaufinteressenten aushändigen wollen – oder lieber nicht. Generell gilt: Je mehr Informationsmaterial Sie potenziellen Käufern mit auf den Weg geben, desto stärker werden Sie als seriöser Verkäufer wahrgenommen.
Welche Unterlagen sollten Sie unbedingt bereithalten?
Grundbuchauszug
Wenn Sie unseren Empfehlungen gefolgt sind, haben Sie den Grundbuchauszug ja schon während der Erstellung Ihres Immobilien-Exposés angefordert. Sie bekommen ihn – außer in Baden-Württemberg – bei Ihrem zuständigen Amtsgericht. In Baden-Württemberg ist die jeweilige Gemeindeverwaltung zuständig. Liefert Ihnen das Amt keine Datei, sondern „nur“ Papier, sollten Sie das Dokument einscannen oder sauber abfotografieren – das empfiehlt sich, denn danach können Sie es – vorausgesetzt, Sie haben einen guten PC-Drucker – beliebig oft ausdrucken. Alternativ gehen Sie in einen Copyshop und lassen dort ausreichend viele Kopien anfertigen.
Energieausweis
Das ist ein wichtiges Dokument, denn es ist in diesem Fall sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie es für Miet- wie für Kaufinteressenten bereithalten müssen. Da der Energieausweis auch Auskunft über die zu erwartenden Nebenkosten für neue Besitzer der Immobilie gibt, ist das nachvollziehbar. Die Angaben des Energieausweises Ihrer Immobilie sollten Sie natürlich auch in Ihr Immobilien-Exposé übertragen. Mehr Informationen rund um den Energieausweis
Grundriss
Auch den Grundriss sollten Sie in Ihrem Immobilien-Exposé für Kaufinteressenten als Datei zur Verfügung stellen – er ist wichtig, um sich ein erstes Bild der Wohnung oder des Hauses zu machen. Und er ist die Grundlage der Wohnflächenberechnung. Bei einem Besichtigungstermin werden viele Interessenten es sehr zu schätzen wissen, wenn Sie Ihnen eine Kopie des Grundrisses mitgeben können – dann kann schon mal überlegt und geplant werden, ob und wie vorhandene Möbel in die neue Immobilie passen. Mehr zum Grundriss und dessen Erstellung hier https://www.ohne-makler.net/grundrisse/
Bebauungspläne
Dieses Material ist besonders bei geplanten Um- und Neubauten äußerst wichtig – denn da wird geregelt, was erlaubt ist und was nicht. Außerdem können geplante Neubaumaßnahmen den Wert (etwa Aussicht, Lage) der zu verkaufenden Immobilie stark verändern. Kaufinteressenten, denen Sie solches Material aushändigen, werden Sie mit Sicherheit als fairen Verkäufer zu schätzen wissen. Mehr über den Bebauungsplan, wie, wo und für wie viel Geld Sie ihn bekommen, finden Sie hier.
Flurkarten
Die Flurkarte ist der amtlich bestätigte Nachweis der Lage Ihrer Immobilie – und bildet damit die Grundlage über entsprechende Einträge im Grundbuch. Sie wird auch Katasterkarte oder Liegenschaftskarte genannt und kann bei Ihrem zuständigen Kataster– und Vermessungsamt bestellt werden – in den meisten Bundesländern auch per Mail. Mehr darüber Flurkarten.
Umbau- und Renovierungsmaßnahmen
Die Dokumentationen von Umbau- und Renovierungsmaßnahmen sowie Belege über die letzten Investitionen, die Sie für die Immobilie getätigt haben, sind natürlich keine öffentlichen Dokumente. Aber es kann trotzdem Sinn machen, sie für potenzielle Käufer in Kopie bereitzuhalten. Ob und wieviel Sie davon offenlegen wollen, entscheiden Sie am besten individuell – von Fall zu Fall.
Exposé
Auch das ist ein schöner Service für potenzielle Kaufinteressenten: Geben Sie Ihnen das bei uns erstellte Internet-Exposé in ausgedruckter Form mit! Natürlich kennt der Kaufinteressent das alles schon aus dem Internet – aber die ausgedruckte Fassung vermittelt noch eine Art von Wertschätzung, die das Netz nicht bietet. Mehr über das Internet-Exposé
Verkauf einer Wohnung
Alle oben genannten Unterlagen brauchen Sie auch beim Verkauf einer Wohnung. Doch durch die besonderen Eigentumsverhältnisse in einer Wohneigentümergemeinschaft kommen noch ein paar Dokumente mehr dazu – auch die sollten Sie bereit halten:
Eine Kopie der Teilungserklärung
Die ist wichtig, denn sie klärt die Eigentums- und Besitzrechte auf der einen Seite und definiert auf der anderen Seite das, was allen Bewohnern gemeinsam gehört. In aller Regel ist sie Bestandteil des Grundbuchauszugs – sie müssen die Teilungserklärung also nicht gesondert anfordern.
Protokolle Eigentümerversammlung, Instandhaltungsrücklagen
Das ist ein fairer Service für Kaufinteressenten: Informieren Sie künftige Besitzer über die Instandhaltungsrücklagen der Wohneigentümergemeinschaft und über die im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehaltenen Pläne, bereits getätigte Investitionen und derfleichen. Weitere Informationen dazu Instandhaltungsrücklagen
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen
Machen Sie bei vermieteten Wohnungen unbedingt auch Kopien der vorliegenden Mietverträge – die geben den besten Überblick der zu erwartenden Rendite, informieren aber auch über Einzelheiten der Wohnung wie Energieverbrauch, Nebenkosten, Wohnflächen, Keller, Abstellräume und mehr. Außerdem können für neue Besitzer vereinbarte Kündigungsfristen wichtig sein - falls Eigenbedarf angemeldet werden soll.
Noch ein paar Zusatz-Tipps
Wenn Sie sich auf die ersten Besichtigungstermine vorbereiten, sollten Sie sich bitte auch schon mal die von Kaufinteressenten zu erwartenden Fragen vergegenwärtigen, gegebenenfalls Stichworte zu den wichtigsten Fragen notieren. Mehr dazu hier: Besichtigungstermin Fragen
Und wenn Sie sich fragen: „Hilfe, wie verhält sich eigentlich ein privater Immobilienverkäufer – wie wirke ich überzeugend und seriös?“, dann empfehlen wir Ihnen unseren kleinen Knigge Besuchstermine
Grundriss
Grundrisse sind äußerst wichtig, denn sie geben Interessenten einen guten und sachlichen Blick auf die Immobilie, über Aufteilung und Nutzugsmöglichkeiten der Räume von Wohnung oder Haus. Haben Sie vielleicht noch ein Gutachten der Immobilie? Darin sind fast immer auch Grundrisszeichnungen – aber Achtung: Vor Veröffentlichung bitte erst mit dem Architekten (oder wer sonst ihn erstellt hat) das Nutzungsrecht abklären, am besten schriftlich.
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Bebauungsplan
Es gibt einige Dokumente, die Sie spätestens beim ersten Besichtigungstermin im Kopf – oder besser noch – in Kopie für potenzielle Käufer bereithalten sollten. Der Bebauungsplan gehört dazu, denn er informiert über viele wichtige Dinge:
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Flurkarte
Sie kann unter verschiedenen Namen auftreten: Flurkarte, Katasterkarte oder Liegenschaftskarte – das nimmt sich nichts, denn all das meint das Gleiche. Wenn es um Kauf oder Verkauf von Immobilien geht, wird dieses Dokument wichtig. Denn die Flurkarte stellt Boden, Nutzung, Straßen, Grundstücke und Gebäude im Bereich der Immobilie dar. Und diese Informationen können vor allem für Interessenten des Objekts von großer Bedeutung sein.
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Wertgutachten
Ganz egal, ob Sie eine Immobilie finanzieren, deren Rendite ermitteln, sie verkaufen oder den angemessenen Preis für deren Verkauf festlegen wollen: Immer brauchen Sie verlässliche Zahlen. Das beliebteste Verfahren, um den Wert Ihrer Immobilie verlässlich zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Da werden möglichst viele, vergleichbare Immobilien und deren aktuelle Kaufpreise mit den Daten Ihrer Immobilie abgeglichen: Weisen Sie ähnliche Merkmale hinsichtlich Lage, Nutzung und Beschaffenheit auf? Auch der Zustand der Immobilie, ihr Baujahr, die Außenanlagen, das Wohn- und soziale Umfeld spielen eine wichtige Rolle dabei.
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Verträge
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Grundbuchauszug
Bei Immobilienverkäufen aller Art ist der Grundbuchauszug ein Muss. Und zwar zu ganz verschiedenen Anlässen und Zwecken. Der Grundbuchauszug ist immer Teil des Grundbucheintrags zu der jeweiligen Immobilie. Im Grundbucheintrag sind fast alle wichtigen Dinge vermerkt, die diese Immobilie betreffen: Besitz- und Bestandsverhältnisse (auch: Vorkaufs-, Wohn- oder Erbbaurechte), möglicherweise ausstehende Forderungen (Hypotheken, Grundschulden und ähnliches), bei Wohnungen meist auch die Teilungserklärung.
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Teilungserklärung (bei Wohnungsverkäufen)
Sie wollen eine Eigentumswohnung verkaufen? Dann ist Ihnen sicher auch klar, dass potenzielle Kaufinteressenten sich bald mit unterschiedlichsten Fragen an Sie richten könnten. Damit Sie dafür gut dafür gewappnet sind, fassen wir für Sie einige Fakten kurz zusammen. Das gilt auch für die Dokumente, die Sie frühzeitig zusammenstellen und an Interessenten aushändigen sollten. Hier: alles rund um die Teilungserklärung.
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Energieausweis
Seit 2014 benötigen Sie beim Verkauf – wie auch bei der Vermietung - von privat oder gewerblich genutzten Immobilien immer einen Energieausweis, um ihn bei Besichtigung Kauf- wie Mietinteressenten vorlegen zu können. Es geht darum, die Energieeffizienz der Immobilie transparent zu machen.
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Bauakte
Die Bauakte ist eine Art Dokumentation der wichtigsten Bauschritte einer Immobilie. Idealerweise enthält sie die Baupläne, Baubeschreibungen und – ganz wichtig! - die Baugenehmigungen. Bauakten können unterschiedlich aussehen – je nachdem, wer alles an den Bauschritten beteiligt war. Und natürlich auch je nachdem, wie alt die Immobilie ist, um die es geht. Genau an diesem Punkt wird die Bauakte vor allem für Immobilienkäufer und -verkäufer wichtig: Sind alle Bauschritte genehmigt worden? Diese Fragen sollten Sie nach Möglichkeit vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags klären – denn bei fehlenden Baugenehmigungen könnte Ihnen einiger Ärger drohen.
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Verkaufen mit Vollmacht
Wenn eine Immobilie im Namen eines anderen Menschen verkauft werden soll, gelten strenge Vorschriften – und das ist auch gut so. Denn meist handelt es sich dabei um Menschen, die nicht mehr alles selbst tun können, was sie wollen. Wer zu diesem Zeitpunkt etwa schon nicht mehr voll geschäftsfähig ist – zum Beispiel dement oder auf andere Weise stark eingeschränkt, kann sich glücklich schätzen, wenn er eine Vollmacht unterschrieben hat, mit der Menschen, denen er vertraut, in seinem Namen handeln können. Ist das nicht der Fall, droht die Betreuung durch völlig fremde Menschen. Das kann ja eigentlich niemand wollen, oder? Also: Wie geht das mit den Vollmachten, welche gibt es, wie und wobei sind sie gültig – und welche Pflichten haben die Menschen, denen in so einer Vollmacht das Vertrauen ausgesprochen wird?
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Wohnflächenberechnung
Wer sich zum ersten Mal mit dem Immobilienkauf oder -verkauf beschäftigt, ist nicht selten überrascht davon, dass ein so wichtiger Bestandteil der Wertermittlung wie die Wohnflächenberechnung alles andere als ein überall gleichermaßen genormter Faktor ist. Ganz im Gegenteil!
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