Die Bauakte, Baugenehmigungen

Die Bauakte ist eine Art Dokumentation der wichtigsten Bauschritte einer Immobilie. Idealerweise enthält sie die Baupläne, Baubeschreibungen und – ganz wichtig! - die Baugenehmigungen. Bauakten können unterschiedlich aussehen – je nachdem, wer alles an den Bauschritten beteiligt war. Und natürlich auch je nachdem, wie alt die Immobilie ist, um die es geht. Genau an diesem Punkt wird die Bauakte vor allem für Immobilienkäufer und -verkäufer wichtig: Sind alle Bauschritte genehmigt worden? Diese Fragen sollten Sie nach Möglichkeit vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags klären – denn bei fehlenden Baugenehmigungen könnte Ihnen einiger Ärger drohen.

Wofür brauche ich Baugenehmigungen?

Die wichtigsten Grundfragen – für was alles brauche ich eine Baugenehmigung? - erläutern wir Ihnen anhand von Neubau-Vorhaben. Alle dort genannten Regeln gelten aber auch für ältere Immobilien, sogenannte Bestandsimmobilien. Kurz zusammengefasst: Es geht dabei keineswegs nur um größere An- und Umbauten, die sofort von außen zu sehen sind. Auch der Ausbau eines Kellers oder der Umbau von Wohn- zu Lagerraum (oder umgekehrt) brauchen ebenso eine Baugenehmigung wie der zusätzliche Balkon, die Veränderung der Dachform oder die neue, große Veranda.

Bei Bestandsimmobilien kommt immer noch der Zeitfaktor dazu: Es kann Jahrzehnte her sein, dass etwas um- oder angebaut wurde – wer erinnert sich daran überhaupt noch? Das ist ein wichtiger Punkt, der auch immer wieder die Rechtsprechung beschäftigt: Was ist, wenn Unterlagen verschwunden sind, während des Kriegs verbrannt sind oder in andere Archive verlagert wurden? Solche Fälle müssen meist von Gerichten geklärt und entschieden werden.

Die Baugenehmigung: wichtig auch für Kaufverträge

Viele Menschen vermuten, dass Baugenehmigungen nur bei Neubauten wichtig sind. Natürlich sind sie für Neubauten essenziell: Ohne Baugenehmigung sollte niemand einen Neubau beginnen. Aber: Beim Kauf und Verkauf können Baugenehmigungen mindestens ebenso wichtig werden. Denn wenn beim Verkauf Ihrer Immobilie eine Baugenehmigung fehlt, gilt das bei Vertragsabschluss als Mangel, genauer gesagt: als Rechtsmangel. Das kann für Verkäufer wie auch für Käufer sehr unangenehme Folgen haben, die entweder zu einer Minderung des Kaufpreises, zum Rücktritt von einem schon geschlossenen Kaufvertrag oder zu hohen Kosten führen können. Diese Kosten könnten darin bestehen, dass der Verkäufer dem Käufer eine Ausgleichszahlung leisten muss. Oder dass der Käufer den nicht genehmigten Bau „rückbauen“ muss – und die Kosten dafür sicher dem Verkäufer in Rechnung stellen wird, auch rückwirkend, noch lange nach Vertragsunterzeichnung.

Dabei stellt sich natürlich immer die Frage: Hat der Verkäufer von diesem „Rechtsmangel“ gewusst, konnte er überhaupt davon wissen? Auch diese Frage muss meist vor Gericht geklärt werden.

Welche Folgen eine fehlende Baugenehmigung nach dem Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie haben kann, lässt sich schwer vorhersagen. Denn es hängt vom Einzelfall ab. Und da können verschiedene Faktoren eine Rolle spielen:

• Kann dem Verkäufer nachgewiesen werden, dass er um das Fehlen einer Baugenehmigung wusste? Das ist schwierig, vor allem bei älteren Immobilien, die möglicherweise schon mehrere Vorbesitzer hatten.
• Gibt es im Kaufvertrag Rücktrittsklauseln – und wenn ja: In welchen Fällen treten die in Kraft?
• Kann es gelingen, noch nachträglich eine Baugenehmigung zu bekommen?

Gibt es nicht so etwas wie Verjährung oder Bestandsschutz?

Nein, das ist leider ein häufig angenommener Irrtum. Wenn eine ganze Immobilie ohne Baugenehmigung errichtet wurde, gilt sie als „Schwarzbau“. Und zwar ohne zeitliche Begrenzung, selbst dann noch, wenn sie Jahrzehnte alt ist und sich bisher nie jemand an ihrer Existenz gestört hat. Auch ihr Eintrag im Grundbuch bietet dann leider keinen Schutz. Das bedeutet: Eine Baubehörde kann auch nach Jahren noch anordnen, dass ein ohne Baugenehmigung gebautes Haus abgerissen werden soll. Das wird vor allem dann geschehen, wenn die Immobilie nicht mit kommunalen Bauplanungs-Richtlinien übereinstimmt, etwa mitten im Naturschutzgebiet steht. Oder wenn eine Gewerbe-Immobilie in einem reinen Wohngebiet liegt. Das sind wirklich gravierende Fälle. In anderen Fällen lässt sich aber manchmal das Schlimmste doch noch abwenden.

Was kann ich tun, um fehlende Baugenehmigungen nachträglich zu korrigieren?

Wenn die ganze Immobilie oder auch nur der nachträgliche Bauteil - etwa der Balkon oder der große, überdachte Carport –nicht gegen gesetzliche Anforderungen oder die Richtlinien des kommunalen Bebauungsplans verstoßen, stehen die Chancen recht gut, eine nachträglich beauftragte Baugenehmigung bewilligt zu bekommen. Da geht es beispielsweise um die Abstandsgrenzen der eigenen, nicht bewilligten Bau-Teile zu Nachbar-Immobilien oder um kommunale Bebauungspläne, die beispielsweise eine gewisse Dach-Form oder Geschoss-Höhe vorsehen. Auch die kommunalen Bebauungspläne können noch nachträglich geändert werden. In diesem Fall wäre ein Antrag an die zuständige Gemeinde, Kommune oder Stadt zu stellen.

Fazit: Vorher prüfen!

Auf der sicheren Seite sind Sie in jedem Fall nur, wenn Sie sich rechtzeitig mit den Fragen der Baugenehmigungen auseinandersetzen. Dazu sollten Sie sich mit Folgendem beschäftigen:

• Einsichtnahme in die Bauakte. Die bekommen Sie im zuständigen kommunalen Bauamt (manchmal auch „Bauaufsichtsamt genannt). Was enthält diese Akte alles? Ist es wirklich vollständig?
• Was ist an der Immobilie im Lauf der Zeit verändert worden? Gibt es zu jeder Änderung eine Baugenehmigung?
• Wenn Baugenehmigungen fehlen: Wie könnte ich sie nachträglich bekommen?

Diese Schritte sind wirklich für ALLE an einem Immobilienkauf und -verkauf Beteiligten wichtig.

Für Verkäufer, damit keine nachträglichen Forderungen auf sie zukommen.

Und für Käufer, damit sie auf der rechtlich sicheren Seite sind – das ist vor allem darum wichtig, als es Nachbarn oder plötzlich prüfenden Behörden jederzeit einfallen könnte, den nicht genehmigten Bau(-Teil) zu beanstanden. Auch sollten Neu-Käufer nicht vergessen, dass sie vielleicht ihrerseits eines Tages die Immobilie wieder verkaufen wollen oder müssen. Spätestens dann könnte die Suche nach den fehlenden Baugenehmigungen (wieder) von vorne losgehen. Wenn die fehlende Baugenehmigung also bisher noch gar niemandem (außer Ihnen vielleicht) aufgefallen ist, scheint es keine gute Idee zu sein, die Sache einfach „aussitzen“ zu wollen. Denn, wie gesagt: Auf Verjährung sollte man dabei nicht hoffen