Vorvertrag beim Immobilienkauf – sinnvoll oder nicht?

Eigentlich ist er absolut nicht notwendig: Nur der endgültige Kaufvertrag ist es, der Käufer und Verkäufer zum unbedingt notwendigen Notartermin führt – wozu sollte da ein Vorvertrag noch sinnvoll sein? Die Antwort ist einfach: Nicht jeder Eigentümerwechsel bei Immobilien geht sofort reibungslos „über den Tisch“.

Da mag es Unklarheiten, noch offene Fragen, abzuwartende Termine geben, es können noch dringend notwendige Informationen oder Finanzierungszusagen fehlen … Und trotzdem sind der bisherige Eigentümer und der Kaufinteressent sicher, dass die Immobilie zwischen ihnen den Besitzer wechseln soll – manchmal aber vielleicht erst dann, wenn bislang Ungeklärtes geklärt werden kann. Etwa: Kommt die Finanzierung zustande? Kann ein gravierender Mangel rechtzeitig – vielleicht unter Kostenbeteiligung von beiden Seiten – behoben werden? Werden anstehende Bebauungspläne wirklich so beschlossen wie erwartet? Genau dann ist ein Vorvertrag sinnvoll. Sein wichtigstes Ziel sollte natürlich die Willensbekundung beider Seiten sein, nach Möglichkeit später einen endgültigen Kaufvertrag miteinander abzuschließen – alles andere macht wenig Sinn.

Was muss, was kann ein Vorvertrag beinhalten?

Das Wichtigste zuerst: Auch ein Vorvertrag muss – wie später der endgültige Vertrag – notariell beglaubigt sein. Nur dann handelt es sich wirklich um einen Vorvertrag. Achtung: Bitte nicht mit einer Reservierungsvereinbarung verwechseln! Die ist ein – in der Regel kostenpflichtiges - Instrument von Immobilienmaklern, die damit versichern, die fragliche Immobilie in einem gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Ohne notarielle Beurkundung haben solche „Reservierungen“ allerdings keine gesetzlich bindende Kraft.

Weitere wichtige Bestandteile eines „echten Vorvertrags“ sind:

• Die Vertragsparteien müssen sich ausweisen und namentlich genannt werden
• Die Bezeichnung der zu kaufenden/zu verkaufenden Immobilie muss eindeutig sein, gekennzeichnet mit Grundstücksnummer und Flurnummer – so, wie sie im Grundbuch ausgewiesen ist
• Der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
• Der Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag endgültig/spätestens abgeschlossen werden soll, muss benannt werden
• Dann kann der Vorvertrag auch noch individuelle Einschränkungen enthalten, etwa die Bedingungen, an die der Abschluss des Kaufvertrags geknüpft ist („geschieht … nicht bis …, dann geschieht Folgendes.“) Oder es können die Voraussetzungen benannt werden, die es Käufer und/oder Verkäufer erlauben, von diesem Vertrag zurückzutreten.
• Auch möglich: eine Schadensersatzklausel für den Fall des Vertrags-Rücktritts „aus unwesentlichen Gründen“: Dabei wird in der Regel eine Summe für den Schadensersatz in Form eines Prozentsatzes des Kaufpreises angegeben.

Kosten

Wie immer, wenn ein Notar involviert ist, fallen auch bei einem Vorvertrag Kosten an. Hier muss mit etwa 5 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie gerechnet werden.