Sonderfall: Immobilie mit einer Vollmacht verkaufen

Wenn eine Immobilie im Namen eines anderen Menschen verkauft werden soll, gelten strenge Vorschriften – und das ist auch gut so. Denn meist handelt es sich dabei um Menschen, die nicht mehr alles selbst tun können, was sie wollen. Wer zu diesem Zeitpunkt etwa schon nicht mehr voll geschäftsfähig ist – zum Beispiel dement oder auf andere Weise stark eingeschränkt, kann sich glücklich schätzen, wenn er eine Vollmacht unterschrieben hat, mit der Menschen, denen er vertraut, in seinem Namen handeln können. Ist das nicht der Fall, droht die Betreuung durch völlig fremde Menschen. Das kann ja eigentlich niemand wollen, oder? Also: Wie geht das mit den Vollmachten, welche gibt es, wie und wobei sind sie gültig – und welche Pflichten haben die Menschen, denen in so einer Vollmacht das Vertrauen ausgesprochen wird?

Warum überhaupt eine Vollmacht?

Ganz wichtig: Ohne Vollmacht geht bei Bank-, Immobilien- und vielen anderen Geschäften gar nichts! Auch nicht für die engsten Familienangehörigen! Selbst Kindern und Ehepartnern sind die Hände gebunden, wenn Sie als nicht mehr geschäftsfähig angesehen werden müssen. Und dieser Prozess kann – zum Beispiel bei Demenz – schleichend geschehen. Eines Tages ist es plötzlich zu spät. Wer dann keine Vollmacht hat, für den kann weder der Sohn noch die Tochter noch ein Ehepartner handeln. Selbst wenn beispielsweise zwischen Eheleuten eine einvernehmliche Einigung darüber besteht, dass jeder über das Vermögen des anderen verfügen darf – im Betreuungsfall gilt das nicht. Dann hilft nur noch eines: Ein gesetzlicher Betreuer wird bestellt. Der regelt alle geschäftlich notwendigen Vorgänge für Sie – und entscheidet, wenn Sie nicht wenigstens eine gültige Patientenverfügung haben, auch bei gesundheitlichen Fragen.

Wenn es um einen Immobilienverkauf geht, kommt erschwerend hinzu: Nicht jede Art der Vollmacht gilt allen Behörden als ausreichend. Lassen Sie sich also bitte rechtzeitig beraten – und handeln Sie, solange Sie noch können!

Wichtig ist auch der Gedanke: Es geht bei diesem Vorgang zwar meist wirklich um Prozesse des Älterwerdens – doch auch ein plötzlicher Unfall kann zur Folge haben, dass jemand nur noch eingeschränkt handlungsfähig ist. Darum gilt der Hinweis „handeln Sie rechtzeitig“ keineswegs nur für ältere Menschen.

Welche Vollmacht?

Zunächst sollten die Vollmachten unterschieden werden. Die wichtigsten sind die Vorsorge- und die Generalvollmacht. Es gibt beurkundete und beglaubigte Vollmachten. Um welche Vollmacht auch immer es sich handelt: Ohne Notar geht gar nichts! Darum ist der wichtigste Schritt:

Vollmachtgeber sollten sich klarmachen, was eines Tages nötig werden könnte: Haben Sie Immobilien? Haben Sie Kinder oder andere Menschen, die eines Tages diese Immobilie bekommen sollen – und denen Sie womöglich die Erbschaftssteuer ersparen wollen? Kann es sein, dass Ihr „flüssiges Kapital“ eines Tages nicht reicht, um den Platz in einem Pflegeheim zu zahlen? Wäre es dann gut, die Immobilie noch zu Lebzeiten verkaufen zu können – selbst, wenn Sie selbst dazu vielleicht nicht mehr allein in der Lage sein sollten?

Diese Fragen – und die Antworten darauf - sind extrem wichtig, denn der ungünstigste Fall wäre, wenn Sie eine nicht zum Immobilienverkauf ausreichende Vollmacht ausgestellt haben, aber geistig oder körperlich gar nicht mehr in der Lage sind, die Ausstellung einer neuen Vollmacht zu veranlassen. Übrigens: So lang Sie noch voll geschäftsfähig sind, können Sie eine Vollmacht jederzeit und aus freien Stücken ändern, so oft Sie wollen. Danach nicht mehr. Das wird besonders dann regelrecht dramatisch, wenn Heimkosten beglichen werden sollen, die wunderbar aus dem Erlös eines Immobilienverkaufs bezahlt werden könnten. Aber ohne Vollmacht kann die Immobilie niemand verkaufen, der Ihnen nahesteht. Dann bleibt nur der Weg über einen amtlich bestellten Betreuer.

Kleiner Exkurs: Geschäftsfähigkeit

Die Definition besagt, dass nicht geschäftsfähig ist, wer „sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet“. Wie kann das festgestellt werden? Jede Vollmacht wird einen Hinweis darauf enthalten, dass der Notar festgestellt habe, dass der Vollmachtgeber bei Unterzeichnung geschäftsfähig gewesen sei. Doch kann ein Notar das wirklich beurteilen? Wer auf „Nummer Sicher“ gehen will, sollte der Vollmacht die Bescheinigung eines Facharztes (Neurologe, Psychiater) beifügen, die die Geschäftsunfähigkeit bestätigt.

Daneben gibt es natürlich auch jede Menge körperlicher Einschränkungen, die verhindern, dass Sie noch selbst aktiv werden können.

Die Vorsorgevollmacht

sollte in der Regel das sein, was der Name schon sagt: Die Willensbekundung eines Menschen über das, was geschehen soll, wenn sich andere Menschen um ihn sorgen müssen. Diese Willensbekundung kann schon nah an einer Patientenverfügung liegen – und diese sogar ersetzen. Oder eher allgemein gehalten sein und vielleicht durch eine Patientenverfügung ergänzt werden. Sie deckt vieles ab, ist aber in aller Regel nicht dazu geeignet, um Finanzgeschäfte im Willen des Vollmachtgebers zu erledigen. Damit das funktioniert, müsste es explizit im Text der Vollmacht erwähnt werden.

Die Generalvollmacht

kann Fragen der Vorsorge mit einschließen – und heißt dann oft auch Vorsorge- und Generalvollmacht. In jedem Fall regelt die Generalvollmacht, wer was in welchen Fällen tun darf, wenn sich der Vollmachtgeber selbst dazu nicht mehr in der Lage sieht. Es sollten sehr konkret einzelne Personen benannt sein – und deren Befugnisse. Das kann von Konto-, Geld- und Vermögens- wie Immobilienverwaltung bis zur Betreuung anderer Angehöriger gehen. Was es im Einzelnen sein soll, klärt der Vollmachtgeber grundsätzlich ganz individuell mit einem Notar ab. Bei der Vorsorgevollmacht ebenso.

Egal, ob Vorsorge- oder Generalvollmacht, wenn es um einen Immobilienverkauf gehen soll, ist allein der Inhalt entscheidend: Wird in der Vollmacht das ausdrückliche Recht dafür eingeräumt? Dies ist mindestens ebenso wichtig wie die Zustimmung des Vollmachtgebers zum Verkauf – die natürlich unbedingt vorher eingeholt werden sollte, mindestens mündlich! Denn wer qua Vollmacht derart weitreichende Befugnisse hat, trägt immer auch eine hohe Verantwortung.

Beurkundet oder beglaubigt der Notar? Was ist der Unterschied?

Zunächst: Es macht wenig Sinn, so eine wichtige Vollmacht ohne die Unterstützung eines Notars zu verfassen und zu unterzeichnen. Erst durch dessen Mitwirkung bekommt die Vollmacht juristische Gültigkeit, ein Notar kennt sowohl die wichtigsten Punkte solcher Vollmachten wie auch mögliche Schwachstellen und kann offene Fragen klären helfen. Und dann gehört zu seiner Kompetenz auch die Überwachung der Freiwilligkeit und des Verstehens dessen, was der Vollmachtgeber am Ende unterzeichnet. Ein Notar, der eine Vorsorge- oder Generalvollmacht beurkundet, muss sie dem späteren Unterzeichner vorlesen, sich vergewissern, dass alles verstanden wurde und dem Willen des Vollmachtgebers entspricht.

Dass dieser also wirklich aus freiem Willen und bei vollem Bewusstsein handelt. Denn unter Umständen vertraut der Vollmachtgeber in diesem Moment anderen Menschen die Verwaltung und Verantwortung seines gesamten Vermögens und seiner Gesundheit an. Das ist ein weitreichender Vorgang. Die Vergewisserung des Notars, dass dies alles zutrifft und genauso gewollt ist, ist der erste Unterschied einer beurkundeten zu einer beglaubigten Vollmacht: Nur bei der Beurkundung wird alles noch mal im Einzelnen verlesen.

Der zweite Unterschied ist: Das Original einer beurkundeten Vollmacht wandert daraufhin in ein Archiv – idealerweise in das zentrale Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer

Dort bleibt sie – und kann im Zweifelsfall von jedem, der ein nachweisbares Interesse hat, eingesehen werden. Die in der Vollmacht als zuständige Personen eingetragenen Menschen bekommen davon Kopien. Wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht – oder um andere Dinge, die ein Eingreifen in Grundbucheinträge notwendig machen, wird der – auch bei diesem Vorgang stets notwendige – Notar das Original der Vollmacht einsehen.

Eine „nur“ beglaubigte Vollmacht wird in keinem Archiv verwahrt. Die in der Vollmacht als vorrangig zuständig benannte Person bekommt das Original direkt ausgehändigt – und darf es um Himmels willen nicht verlieren, es ist als Original absolut unersetzlich! Auch schon bei der Unterzeichnung funktioniert die beglaubigte Vollmacht in der Regel anders: Das Verlesen des Notars ist hier nicht zwingend notwendig, es wird in aller Regel nur die Echtheit der Unterschrift beglaubigt.

Was kostet die Erstellung einer Vollmacht?

Der Unterschied von beglaubigter und beurkundeter Vollmacht macht sich natürlich auch im Preis bemerkbar:

Die beglaubigte Vollmacht kostet zwischen 20 und 80 Euro pauschal.

Der Preis einer beurkundeten Vollmacht ist gesetzlich festgelegt und richtet sich in der Regel nach der Höhe des Vermögens. Zwei Beispiele: Bei einem Vermögen von 100.000 Euro kostet sie rund 200 Euro und bei 250.000 Euro Vermögen etwa 350 Euro.

Mit einer Vollmacht Immobilien verkaufen

Wenn ich für einen anderen Menschen – aus welchem Grund auch immer – eine Immobilie qua Vollmacht verkaufen soll, brauche ich:

• die mündliche Zustimmung und Absprache mit dem Vollmachtgeber über den Verkauf
• gegebenenfalls die Zustimmung der anderen, in dieser Vollmacht erwähnten Menschen (das ist kein juristisches „Muss“, aber sicher ein moralisches)
• das Original der Vollmacht („beglaubigt“) oder den Zugriff darauf („beurkundet“)
• einen Notar, der mich und den Käufer durch den Verkaufsprozess begleitet (weil es üblich ist, dass der Käufer den Notar bezahlt, darf und sollte der ihn auswählen).

Am Ende steht die Grundbuchänderung der Immobilie: Statt meiner Mutter oder meinem Vater, meiner Großmutter oder meinem Großvater (meiner Freundin, meines Nachbarn … alles ist möglich, wenn ich eine entsprechend gültige Vollmacht habe) wird der neue Besitzer eingetragen. Mein Name taucht dabei nicht auf, denn ich handele ja im Auftrag dessen, der mir die Vollmacht erteilt hat. Das steht auch so in dem Verkaufsvertrag, den der Notar aufsetzt.

Der schlimmst denkbare Fall wäre: Ich habe eine beglaubigte Vollmacht – und finde das Original nicht mehr. Dann könnte ein Notar eine neue – beurkundete! - Vollmacht mit dem Vollmachtgeber erstellen – sofern der noch körperlich und/oder geistig dazu in der Lage ist. Die wenigsten Notare sind beispielsweise bereit, in einem Alten- oder Pflegeheim „Hausbesuche“ zu machen, vor allem nicht in Corona-Zeiten. Dann könnte der einzige Ausweg sein, einen Betreuer zu bestellen. Das läuft meistens über das kommunal zuständige Betreuungsgericht. Das Dumme ist: Ein Betreuer darf bestenfalls nur eine beglaubigte Vollmacht ausstellen – Beurkundungen sind allein Notaren vorbehalten. Und nicht jedes Grundbuchamt erkennt eine „nur beglaubigte“ Vollmacht an!

Wohnrecht, Nießbrauch und Co.

Alles oben Beschriebene gilt nicht nur beim Immobilienverkauf, sondern auch, wenn Sie sich beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht oder den Nießbrauch in einer teilweise verschenkten, neu vermieteten oder zu verkaufenden Immobilie sichern wollen. Auch das muss im Grundbuch eingetragen werden – und braucht darum auf jeden Fall einen Notar. Der wiederum braucht eine gültige Vollmacht, wenn damit ein anderer Menschen beauftragt worden ist.

Unser Tipp

Wenn Sie sich die Kosten für eine beurkundete Vollmacht sparen wollen und stattdessen nur die beglaubigte Version wählen – egal, ob die nun mit Vorsorge- oder Generalvollmacht überschrieben ist –, dann hüten Sie das Original der beglaubigten Vollmacht wie Ihren Augapfel! Denn wo bei vielen anderen Belangen des täglichen Lebens Kopien der beglaubigten Vollmacht ausreichen, um einem Menschen zur Seite zu stehen, der vieles nicht mehr selbst erledigen kann: Bei einem Immobilienverkauf genügt die Kopie nicht! Meist übrigens auch bei allen Bankgeschäften nicht.