Immobilienverkauf: der ideale Zeitpunkt

Es gibt eine Faustformel, wann der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist: im Frühling. Aber stimmt das wirklich? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, die Ihre Immobilie auf den Markt bringen möchten. Vorab: Der Frühling hat viele Vorteile. Aber diese Jahreszeit ist nicht zwingend die beste Zeit, um ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Entscheidend ist eine Reihe von anderen Einflussgrößen:

• Nachfrage/Preisentwicklung,
• wirtschaftliche Situation/Zinssatz,
• individuelle Situation.

Aus diesen Eckwerten lässt sich im individuellen Fall ermitteln, ob und wann der Verkauf sinnvoll ist. Dabei ist ein Punkt von Bedeutung: Von der Vermarktung bis zum Abschluss vergehen mehrere Monate. Die genaue Zeitspanne ist vom Objekt abhängig. Allein schon deshalb ist ein idealer Zeitpunkt schwer zu ermitteln.

Einfluss von Nachfrage und Preisentwicklung auf den Hausverkauf

Deutlich entscheidender als die Jahreszeit ist die Situation am Immobilienmarkt. Anfang des 21. Jahrhunderts sind die Immobilienpreise lange Zeit stetig gestiegen. Eigentümer konnten sich fast sicher sein, dass ihr Haus oder ihre Wohnung bei guter Pflege und ordentlicher Ausstattung sowie in guter Lage an Wert gewinnt. Der Verkaufszeitpunkt spielte daher fast schon eine untergeordnete Rolle.

Ganz anders ab etwa 2022. Die Immobilienpreise sind in breiter Front im Zug von steigender Inflation und Zinsen trotz anhaltend hohen Bedarfs an Wohnraum gefallen. Solche Schwankungen am Immobilienmarkt haben einen massiven Einfluss auf den idealen Zeitpunkt.

Prognose berücksichtigen

Die übergeordneten Rahmenbedingungen, die sich kurz mit dem Begriff Marktentwicklung zusammenfassen lassen, sind entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf. Grundsätzlich gilt: Wenn die Preise fallen, sollten Investoren zugreifen. Eigentümer jedoch sollten möglichst warten, bis sich die Preise erholen. Bei steigenden Preisen ist es andersherum.

In allen Fällen spielt die mittel- und langfristige Perspektive jedoch eine Rolle. Kündigt sich eine Änderung an, kehrt sich die Verkaufschance um. Ebenfalls beeinflussen die weiteren Faktoren maßgeblich, ob ein erfolgreicher Verkauf möglich ist.

Die wirtschaftliche Gesamtsituation beeinflusst den Immobilienverkauf

Es gibt saisonale und konjunkturelle Schwankungen, Krisen und unvorhergesehene Ereignisse, die einen Einfluss auf den Immobilienverkauf haben können. Es ist ungleich schwieriger, in Zeiten einer schlechten wirtschaftlichen Phase eine Immobilie gewinnbringend zu veräußern. Wenn es den Menschen finanziell nicht gut geht, wagen viele nicht den Kauf einer Immobilie. Das gilt auch für Standorte mit Problemen. Wenn eine Mikrolage nicht mehr attraktiv ist, sinkt die Nachfrage.

Zinsen als Einflussgröße am Immobilienmarkt

Eine ganz zentrale Einflussgröße für den Verkauf einer Immobilie ist der aktuelle Zinssatz. In Zeiten hoher oder steigender Zinsen ist es für Interessenten deutlich weniger attraktiv, eine Immobilie zu kaufen. Die Kosten für das Darlehen steigen an. Niedrige Zinsen dagegen bedeuten niedrige Kapitalkosten. Das senkt die Finanzierungskosten und schafft ein attraktives Umfeld für einen Immobilienverkauf (und -kauf). Der aktuelle Zinssatz hat daher einen erheblichen Einfluss auf den besten Zeitpunkt für den Verkauf.

Die individuelle Situation für den Hausverkauf ist entscheidend

Ein ebenfalls wichtiger Faktor für den richtigen Zeitpunkt ist die individuelle Situation. Wer eine Immobilie unbedingt loswerden „muss“, beißt in den sauren Apfel. Dabei spielen die Rahmenbedingungen eine untergeordnete Rolle. Wer dagegen warten könnte, kann sich den besten Zeitpunkt herauspicken.

Es gibt verschiedene Szenarien, die einen Einfluss haben können. Dazu gehören beispielsweise die folgenden Aspekte:

• Finanzielle Notsituation: Gerät ein Eigentümer in finanzielle Not, hat Schulden oder verliert den Job, kann ein Verkauf zwingend sein. In diesem Fall geht es darum, die Immobilie schnell zu Geld zu machen.
• Termindruck: Steht ein Umzug an, wird eine Scheidung abgewickelt oder gibt es ähnliche Gründe für einen Termindruck? Dann geht es ebenfalls darum, Nägel mit Köpfen zu machen und Haus oder Wohnung schnell zu verkaufen.
• Gesundheit/Alter: Alter und Gesundheit haben einen Einfluss darauf, ob die Haus- und Gartenarbeit, kleine Reparaturen oder die regelmäßige Pflege zu schaffen sind. Ab einem gewissen Zeitpunkt sollten Eigentümer den Verkauf erwägen. Der Vorteil: Außer bei Schicksalsschlägen gibt es einen gewissen zeitlichen Spielraum, die Immobilie zu einem günstigen Zeitpunkt am Markt zu platzieren.
• Eigentum vergolden: Besonders frei sind Eigentümer in ihrer Entscheidung, wenn Sie sich Zeit lassen können. Das erlaubt es ihnen, die optimalen Marktbedingungen abzuwarten und die Immobilie dann anzubieten.
• Steuerliche Effekte: Ein wesentlicher Faktor für den Zeitpunkt kann ein steuerlicher Grund sein. Nach einer Haltefrist von zehn Jahren ist der private Immobilienverkauf zum Beispiel steuerfrei. Warten kann sich lohnen. Viele weitere individuelle Steuergründe können den Zeitpunkt für den Verkauf beeinflussen.
• Zustand der Immobilie: Es lohnt sich, die Immobilie etwas „herauszuputzen“, bevor sie verkauft wird. Ein optisch ansprechendes Erscheinungsbild mit gepflegtem Garten und sauberen Außenbereichen sowie ein wenig Home-Staging können den Preis positiv beeinflussen. Ebenso können kleine Reparaturen oder sogar größere Modernisierungen den Verkauf erleichtern. Diese Arbeiten erfordern jedoch etwas Planung. Aber: Stehen größere Ausgaben an, die der Eigentümer nicht mehr stemmen kann, ist ein zügiger Verkauf sinnvoll.

Der beste Zeitpunkt beim Immobilienverkauf: die Jahreszeiten

Die genannten Punkte sind entscheidend dafür, in welchen Situationen ein Verkauf sinnvoll ist oder nicht. Häufig beeinflussen die Rahmenbedingungen jedoch nur das Marktumfeld, nicht den genauen Zeitpunkt, an dem der Immobilienbesitzer tatsächlich verkaufen kann.

Da bleibt folglich wieder die Frage nach dem besten Termin innerhalb des Kalenderjahres. In welcher Jahreszeit lassen sich Häuser und Wohnungen am besten verkaufen? Die Antwort ist einfach: das ganze Jahr über.

Es gibt eine Ausnahme: Die Weihnachtszeit ist nicht optimal. Am Jahresende stehen viele Feiern und familiäre Termine an, die Menschen entspannen und erholen sich vom Jahresstress. Es gibt in dieser Zeit eine kleine Nachfragedelle.

Die Vor- und Nachteile der Jahreszeiten für den Immobilienverkauf

Obwohl sich alle Jahreszeiten zum Verkauf eignen, haben alle ihre Vor- und Nachteile. Die kommen nicht immer zum Tragen, weil die meisten Verkäufe sich über Monate vom Inserat bis zur Schlüsselübergabe hinziehen. Aber es ist sinnvoll, die Vorzüge zu nutzen und die Nachteile zu umschiffen.

• Frühling: Im Frühjahr blühen viele Pflanzen, alles wirkt frisch und grün. Das Licht ist intensiver und erlaubt perfekte Fotos. Eine Besichtigung ist noch am Abend möglich, da das Tageslicht ausreichend ist. Die Rahmenbedingungen sind vielleicht die besten im Jahr. Hinzu kommt ein Detail, das Verkäufer nutzen können: Familien ziehen eher in den Sommerferien um, damit ein möglicher Schulwechsel für die Kinder harmonisch möglich ist. Das bedingt eine Suche im Frühjahr, wodurch sich der Verkauf zu dieser Zeit lohnen kann.
• Sommer: Für den Sommer gelten ähnliche Bedingungen wie im Frühjahr. Schöne Gärten und viel Tageslicht erleichtern den Verkaufsprozess. Nachteilig kann jedoch die Urlaubszeit sein. Die Anzahl der Interessenten kann sinken oder die Vermarktungsspanne sich wegen Urlaubsunterbrechungen etwas hinziehen. Die Effekte sind jedoch als eher klein einzuschätzen.
• Herbst: Der Herbst hat den Nachteil, dass die Tage kürzer werden. Fotos von Laub auf dem Rasen oder kahlen Büschen wirken weniger ansprechend und Besichtigungen am Abend erfordern künstliches Licht. Vorteil ist, dass Investoren vielleicht noch eine Ausgabe vor Jahresende tätigen möchten, was die Zahl der Interessenten positiv beeinflussen kann.
• Winter: Weihnachten und Neujahr sind ungünstige Termine. Auch sonst ist der Winter nicht ideal, um Fotos zu machen oder Besichtigungen durchzuführen. Aber auch in der kalten und dunklen Jahreszeit werden Häuser und Wohnungen gesucht.

Es gibt keine perfekte Jahreszeit, aber gute Rahmenbedingungen

Abseits der kurzen Nachfragelücke um Weihnachten herum ist die Nachfrage nach Immobilien das ganze Jahr über ähnlich. Das Frühjahr hat Vorteile für den Verkauf. Das kann den Prozess beim Vermarkten erleichtern. Aber: Immobilien werden das ganze Jahr über verkauft. Wichtiger als die Jahreszeit sind für Interessenten wirtschaftliche Aspekte, Zinsen und der Zustand des Objekts. Verkäufer hingegen sollten den Markt prüfen und vor dem Hintergrund der individuellen Situation den für sie besten Zeitpunkt ermitteln.