Ratgeber: Immobilie für den Verkauf richtig inserieren

Ein guter Preis, ein schneller Verkauf – das ist das Wunschdenken vieler Immobilienbesitzer, die Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung veräußern möchten. Um das zu erreichen, ist etwas Werbung erforderlich. Ein Immobilieninserat ist der richtige Weg, um Interessenten anzulocken – und zwar die richtigen Interessenten. Gelingt Ihnen ein erstklassiges Inserat, können Sie Ihre Immobilie schnell und zu einem guten Marktpreis verkaufen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie

• Ihre Immobilie herausputzen und vorbereiten,
• den Wert ermitteln und einen Preis festlegen,
• die richtige Zielgruppe definieren,
• gute Fotos erstellen,
• einen spannenden Text für das Inserat verfassen,
• ansprechende Grundrisse und virtuelle Rundgänge hinzufügen,
• die passenden Portale und Zeitungen auswählen,
• wie Sie mit der Adresse des Objekts und Ihren Kontaktdaten umgehen.

Ein gutes Inserat ist Geld wert. Denn durch eine emotionale Ansprache der passenden Zielgruppe können Sie mehr Interessenten auf Ihre Wohnung oder Ihr Haus aufmerksam machen. Sie stellen die Vorzüge heraus und können zugleich Ihren Wunschpreis leichter durchsetzen. Auch die Vermarktungszeit reduziert sich häufig spürbar.

Das richtige Inserat ist ein elementarer Bestandteil der Vermarktung in Eigenregie. Wie das funktioniert, erfahren Sie hier Schritt für Schritt.

Grundsätzlich: Bereiten Sie die Immobilie für den Verkauf vor

Bevor Sie loslegen, lohnt es sich, ein Blick auf den Zustand der Immobilie zu werfen. Beim Verkauf zählt der erste Eindruck. Ein verwilderter Garten, eine Macke in der Wand, eine kaputte Diele, uneinheitliche Klingelschilder und andere Dinge können diese Chance negativ beeinflussen. Eine gepflegte Grünfläche und ein ordentlicher Eingangsbereich werten dagegen sogar Altbauten auf.

Es ist ratsam, kleine Schönheitsreparaturen durchzuführen, bevor Sie die Immobilie inserieren. Ebenso kann es hilfreich sein, wenn Sie für die Fotos oder für die Besichtigungen auf die Kniffe des Home-Stagings zurückgreifen. Das heißt: Sie statten Ihre Immobilie mit günstigem Mobiliar so aus, dass ein wohnlicher und angenehmer Eindruck entsteht. Mehr zu Home-Staging finden Sie hier.

Durch kleine Ausbesserungsarbeiten steigern Sie die Verkaufschancen. Da die Fotos für das Exposé davon abhängen, sollten Sie diese Arbeiten immer durchführen. Setzen Sie sich jedoch ein Limit. Ein niedriger vierstelliger Betrag ist abhängig von der Immobilie eine grobe Obergrenze. Es gilt, mit wenig Aufwand, einen maximalen Effekt zu erzielen. Die Kosten sollten überschaubar bleiben.

Ermitteln Sie vor dem Inserat den Wert der Immobilie

Der Verkaufsprozess ist von einer marktgerechten Preisangabe abhängig. Wenn Sie zu hoch greifen, verlieren Sie Interessenten. Zugleich verlängert sich die Vermarktungszeit oder ihre Immobilie wirkt auf Interessenten nach längerer Angebotsphase sogar „verbrannt“. Ein zu geringer Preis bedeutet jedoch ebenfalls einen Verlust an Einnahmen.

Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie. Das ist über ein Wertgutachten möglich, was jedoch relativ teuer ist. Eine einfache Überschlagsrechnung ist mit der Maklerformel möglich. Auch die [Wertermittlung von ohne-makler.net}(https://www.ohne-makler.net/service/immobilienbewertung/) bietet Ihnen einen Preis, der sich am Markt in Ihrer Region orientiert und Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt.

Effektiv inserieren: Definieren Sie Ihre Zielgruppe

Viele Eigentümer gehen direkt zum Exposé über. Sie sollten aber einen Zwischenschritt einlegen: Definieren Sie Ihre Zielgruppe. Indem Sie sich darüber klar werden, wer ein potenzieller Käufer ist, können Sie die weiteren Schritte darauf abstimmen.

Ist die Nachbarschaft beispielsweise kinderfreundlich und lebhaft? Dann sind Familien mit Kindern die passende Zielgruppe. Ist die Wohnung barrierefrei und liegt verkehrsgünstig? Dann könnten Senioren auf Eigenheimsuche eine gute Zielgruppe sein. Ist die Immobilie großzügig geschnitten, hat aber wenige Zimmer? Dann ist ein kinderloses Paar vielleicht die perfekte Zielgruppe. Haben Sie alle Wohnungen gut vermietet? Dann sind Investoren Ihr Klientel.

Alle Zielgruppen achten auf andere Details. Indem Sie prüfen, für wen Ihre Immobilie geeignet ist, kommen Sie effektiver zum Ziel. Sie können speziell den Text so verfassen, dass vorwiegend Interessenten der angesprochenen Gruppe darauf aufmerksam wird. Das hat zwei Effekte:

• Sie sparen sehr viel Zeit mit unnötigen Kontakten und Besichtigungen. Sie können sich auf die Interessenten beschränken, die wirklich potenzielle Käufer sind.
• Sie können durch die Zuspitzung die besonderen Vorteile für die Zielgruppe so herausstellen, dass Sie Emotionen wecken. Gelingt Ihnen das, stützt das Ihre Preisvorstellung.

Einschub: Benötigen Sie überhaupt ein Exposé?

Ein Exposé ist eine Art Immobilienmappe. Heute handelt es sich um eine schön aufbereitete pdf-Datei. Diese Datei enthält alle Angaben, Fotos und weitere Informationen. Im Unterschied zu manchen Inseraten enthält sie jedoch auch Anschrift und die vollständigen Kontaktdaten.

Ein Exposé ersetzt nicht das Inserat, sondern ergänzt es. Sie sollten eins anfertigen, auch wenn es keine zwingende Notwendigkeit mehr ist. Speziell professionelle Interessenten und Investoren haben gern alles zur Hand. Ein Exposé kann die Verkaufschance steigern.

Gute Fotos sind für das Inserat unabdingbar

Als Nächstes geht es um Fotos. Indem Sie das Haus oder die Wohnung gut fotografieren, erreichen Sie gleich mehrere Ziele:

• Sie verschaffen Interessenten einen Eindruck von dem Objekt. Das führt zu einer Vorauswahl bei den potenziellen Käufern. Sie sparen Zeit.
• Sie zeigen Vorteile und Nachteile der Immobilie. Dadurch müssen Sie später nicht mehr so viel erklären.
• Sie setzen Ihre Immobilie gut in Szene, was die Kauflust der Interessenten steigern kann und den Preis stützt.
• Sie untermauern Ihre Beschreibung. Durch die Fotos werden Ausführungen klarer.

Fotos: Motivauswahl und Format

Bei der Auswahl der Motive sollten Sie alle Räume berücksichtigen. Dazu sind auch Foto vom Keller, dem Dachboden, Treppenhaus/Flur sowie von der Fassade wichtig. Besonders attraktiv kann ein gepflegter Garten sein. Zeigen Sie die Immobilie von allen Seiten. Achten Sie auf eine gute Beleuchtung. Das schönste Außenfoto wählen Sie als Titelfoto.

Aber: Zeigen Sie auch weniger schöne Stellen, wenn diese Mängel sind oder preismindernd sein können. Ehrlichkeit zahlt sich am Ende aus. Denn wer schon beim Foto abspringt, würde später auch nicht kaufen. Die Interessenten sind vor Ort nicht enttäuscht und Sie sparen einen Besichtigungstermin.

Wichtig ist auch das Format. Online-Portale nutzen in der Regel Formate wie 4:3 oder 3:2. Sie sollten diese Seitenverhältnisse nutzen, um den Fotoplatz effektiv zu füllen. Andere Formate können beschnitten oder verzerrt werden. Das geschieht automatisch, wobei vielleicht wichtige Details verloren gehen können. Beachten Sie, dass auf kleinen Displays/Smartphones die Fotos zwar quer angezeigt werden, aber kleiner wirken. Nutzen Sie deshalb neben Totaleinstellungen auch Details als Motiv.

Laden Sie die Fotos in der maximal möglichen Auflösung und Dateigröße hoch. Die Portale skalieren die Motive für Voransichten. Aber beim Klick auf die Motive können Interessenten das Foto groß öffnen und Details erkennen.

Interessenten locken: ein ansprechender Text für die Zielgruppe

Nun kommt der für viele Verkäufer schwierigste Teil. Sie benötigen einen ansprechenden, verkaufsfördernden Text. Während der Platz in Tageszeitungen extrem klein ist, stehen Ihnen auf Seiten der Immobilienportale große Flächen zur Verfügung. Nutzen Sie diese, in dem Sie einen emotional ansprechenden, den Tatsachen entsprechenden und informativen Text zur Immobilie verfassen. Die maximale Gesamtlänge ist vom jeweiligen Portal abhängig.

Sie müssen kein Schriftsteller sein, um das hinzubekommen. Orientieren Sie sich an erforderlichen Angaben. Beginnen Sie mit einer spannenden Überschrift und einer packenden Einleitung, mit denen Sie die Vorzüge der Immobilie herausstellen. Denken Sie dabei an die ermittelte Zielgruppe. Stellen Sie wichtige Punkte für diese Menschen heraus. Eine Hilfe bieten wir im Ratgeber Beschreibungstexte.

Harte Fakten sind im Angebotstext „Pflicht“

Danach kommen die harten Fakten. Dabei können Sie sogar mit Aufzählungen arbeiten. Wichtig ist, dass Sie die erforderlichen und für potenzielle Käufer wichtigen Informationen nennen. Dazu gehören:

• frühester Verkaufstermin (sofern relevant),
• Besonderheiten der Bauweise (zum Beispiel Bungalow, Reihenhaus usw.)
• Baujahr, Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksgröße sowie Anzahl der Geschosse,
• Beschreibung der Lage (sofern nicht in der Einleitung),
• Adresse (falls gewünscht),
• Anzahl der Zimmer, Badezimmer und Küchen und ggf. Aufteilung,
• Hinweis zu Balkonen/Terrassen, Keller, Garten, Nebengebäude, Garagen/Stellplätze usw.
• Heizungsart und Energiewerte inkl. Hinweis auf Energieausweis,
• Hinweise zu Besonderheiten wie Barrierefreiheit,
• Information zur aktuellen Vermietungssituation und Einnahmen und Betriebskosten (für Investoren),
• bei Eigentumswohnungen Informationen zu Hausgeld und WEG-Besonderheiten,
• Hinweise zum Zustand, kürzlichen Modernisierungen und zu bekannten wichtigen Mängeln,
• der Verkaufspreis,
• Hinweis zu Makleranfragen (erwünscht oder nicht),
• Kontaktdaten.

Schließen Sie mit einem animierenden Satz. Laden Sie zur Kontaktaufnahme oder Besichtigung ein. Formulieren Sie die einmaligen Vorzüge, diese Immobilie zu erwerben. Das bringt die Interessenten dazu, sich bei Ihnen zu melden.

Achtung: Umgang mit Adresse und Kontaktdaten

Ein gutes Inserat lebt davon, alle Informationen zu liefern. Das gilt grundsätzlich auch für die Adresse des Objekts und die Kontaktdaten. Beachten Sie jedoch, dass zum einen Interessenten gern spontan beim, Haus vorbeikommen und mitunter auch klingeln. Wenn Sie das vermeiden möchten oder Wert auf Diskretion legen, sollten Sie die Adresse im Inserat nicht veröffentlichen.

Das gilt auch für Ihre Kontaktdaten. Eine Telefonnummer und E-Mail sowie der Name sind jedoch sinnvoll. Chiffre oder anonyme System-Nachrichten wirken abschreckend. Beschaffen Sie sich gegebenenfalls eine E-Mail-Adresse von einem Freemailer wie Gmail, GMX oder Web.de. Das verringert Missbrauch.

Visualisieren Sie den Zuschnitt: aufbereitete Grundrisse und virtuelle Rundgänge

Nun fehlen noch Grundrisse oder auch ein Flurplan. Häufig liegen die Pläne in schlecht erkennbarer Form vor. Stellen Sie die Dokumente in pdf-Form bereit. Zusätzlich empfehlen wir Ihnen eine Aufbereitung der Grundriss ein 2D- oder 3D-Form. Dabei unterstützen wir Sie mit unserem Angebot OM-Grundrisse. Durch die modellierten Grundrisse können sich Interessenten die Immobilie deutlich besser vorstellen.

Das gilt auch für virtuelle Rundgänge oder 360-Grad-Erkundungen. Auch hier bieten wir mit OM-Virtuelle Besichtigung einen Service, der Ihr Inserat für den Verkauf optimiert.

Streuen der Inserate: Welche Portale eignen sich?

Sie möchten Ihr Inserat möglichst breit streuen. Denn so erreichen Sie in kürzester Zeit die maximale Aufmerksamkeit. Das steigert die Chance auf einen Abschluss. Es gibt eine Reihe von großen und kleinen Immobilienportalen. Zu den bekanntesten gehören Immoscout, Immonet/Immowelt sowie die Rubrik auf kleinanzeigen.de – und natürlich das Immobilienverzeichnis auf ohne-makler.net. Es gibt aber noch Dutzende weiterer Angebote. Es lohnt sich, möglichst viele davon abzudecken.

Beachten Sie, dass die Kosten von der Dauer des Inserats abhängen. Vier Wochen sollten Sie einplanen, drei Monate sind eher zu lang. Die Kosten können im dreistelligen Bereich pro Anzeige liegen. Auf den größten Portalen kann sich für besonders attraktive Immobilien ein Hervorheben des Inserats lohnen. Das ist zwar teurer, zieht aber mehr Interessenten an. Ihre Anzeige rutscht sonst schnell auf hintere Seiten in der Angebotsübersicht.

Tageszeitungen mit einem größeren Immobilienteil sind ebenfalls eine Option. Die Kosten sind bei deutlich weniger Platz nicht zu unterschätzen. Die genauen Preise hängen von Region und Auflage der Zeitung ab.

Weitere Orte für das Inserat oder Hinweise auf den Verkauf sind Schilder vor der Immobilie oder im Fenster, Schwarze Bretter und möglicherweise auch lokale Facebook-Gruppen. Nutzen Sie alle Möglichkeiten, die sinnvoll erscheinen. Sie werden für die verschiedenen Medien jedoch eigene Inserate erstellen müssen.

Gibt es einen perfekten Zeitpunkt für ein Immobilieninserat?

Der beste Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses ist eine Niedrigzinsphase bei gleichzeitig florierender Wirtschaft und hohen Immobilienpreisen. Zusätzlich sollten Sie den Verkauf nach Möglichkeit steuerfrei gestalten. Das sind allerdings theoretische Bedingungen, die nicht immer der realen Situation entsprechen.

Zusätzlich gelten das Frühjahr und der Herbst als besonders gute Verkaufsphasen. In dieser Zeit sollen Inserate angeblich mehr Interessenten locken. Belegen lassen sich diese Annahmen nicht immer. Allerdings ist die Anzahl der Interessenten über Weihnachten und in den Sommerferien tendenziell etwas geringer.

Lassen Sie sich nicht von Annahmen treiben. Verkaufen Sie die Immobilie dann, wenn Sie es möchten. Mit einem guten Inserat erreichen Sie zu jeder Zeit potenzielle Käufer. Allerdings sollten Sie die Zeit zwischen Weihnachten und Silvester vermeiden, da viele Menschen volle Terminkalender haben oder bewusst Ruhe suchen.

Was kostet ein gutes Inserat für den Verkauf einer Immobilie?

Ein einzelnes Inserat kostet nicht viel. Schalten Sie jedoch mehrere Inserate und das über einen längeren Zeitraum, summieren sich die Einzelkosten zu einem erheblichen Betrag. Rechnen Sie bei breiter Streuung mit einem Preis, der durchaus vierstellig sein kann.

Wenn Sie Kosten sparen möchten, kann unser Service OM-Inserat für Sie interessant sein. Sie erhalten ein Buchungspaket mit individuellen Anzeigen, die auf relevanten Portalen breit gestreut werden. So erzielen Sie effektiv eine optimale Wirkung und maximieren die Reichweite.

Und nach dem Inserat? Abwarten!

Ist Ihr Inserat umfassend geschaltet, heißt es: Abwarten. Sie werden schon nach wenigen Tagen merken, ob die Resonanz gut ist. Je besser Ihr Inserat ist, desto mehr potenzielle Käufer erreichen Sie. Suchen Sie dann die passenden Interessenten aus, klopfen Sie die Bonität ab oder verlangen Sie einen Finanzierungsnachweis. Dann vereinbaren Sie Besichtigungstermine. Das ist nach dem Inserat der nächste Schritt zum Verkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses.