Zeitplan: die 10 Schritte beim Wohnungsverkauf und Hausverkauf
Aber keine Sorge: Wir unterstützen Sie nach Kräften, dass dieser wichtige Verkauf für Sie erfolgreich über die Bühne geht! Damit Sie ein Gefühl für die erforderlichen Aufgaben und die benötigte Zeit bekommen, bieten wir Ihnen in diesem Ratgeber einen Zeitplan in zehn komprimierten Schritten zum Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung.
Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen
Beginnen Sie damit, die wichtigsten Unterlagen zu sammeln – denn manchmal müssen Sie bei Ämtern Dokumente anfordern, die nur auf dem Postweg verschickt werden. Das kann dauern.
Haben Sie wirklich alle Dokumente zusammen? Unsere Checkliste hilft Ihnen, den Überblick nicht zu verlieren. Denken Sie auch an einen Energieausweis, der von Fachleuten zu erstellen ist und ebenfalls nicht sofort zur Verfügung steht. Mit unserer Leistung OM-Energieausweis sparen Sie nicht nur Geld, sondern auch Zeit.
Wie steht es mit Flurkarten und dem Bebauungsplan? Auch diese Unterlagen sind wichtig für den Verkaufsprozess.
Eine genaue Zeitspanne für diese Phase lässt sich schwer definieren. Planen Sie mehrere Wochen ein. Parallel können Sie bereits die weiteren Schritte in Angriff nehmen.
Tipp: Auch wenn Sie den Preis erst später definieren müssen, sollten Sie ein möglicherweise benötigtes Wertgutachten frühzeitig in Auftrag geben. Dann ist es rechtzeitig fertig.
Schritt 2: Immobilie prüfen – und verbessern
Jetzt sollten Sie Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus gründlich in Augenschein nehmen. Versuchen Sie dabei, Abstand zu gewinnen und wie ein Fremder auf Details zu schauen. Denn gerade, wenn eigene oder gar selbst bewohnte Immobilien verkauft werden sollen, neigen viele Menschen dazu, Problembereiche zu übersehen.
Was ist für einen Kaufinteressenten wichtig? Wird er sich auf Anhieb wohlfühlen? Versuchen Sie, sich das so konkret wie möglich vorzustellen. Dann geht es ans Aufräumen, Putzen, vielleicht Renovieren … Säubern Sie alles, entrümpeln Sie, bringen Sie den Garten und Außenbereich auf Vordermann. Vielleicht bessern Sie mit Farbe einige Stellen aus oder verputzen Löcher. Diese Kleinigkeiten sind zeitaufwendig, bringen aber viel. Der erste Eindruck ist positiv. Sie können so viel leichter einen marktgerechten Preis rechtfertigen.
Home-Staging ist effektiv, dauert aber etwas
Vielleicht ist zusätzlich Home-Staging eine gute Lösung für Sie. Dabei übernehmen es Profis, Ihr Haus mit Möbeln und Accessoires auszustatten, um es wohnlicher wirken zu lassen. Einige dieser Dienstleister koordinieren dabei auch alle notwendigen Handwerks- oder Gartenarbeiten und machen ansprechende Fotos.
Home-Staging bedeutet, Ihre Wohnung oder Ihr Haus im allerbesten Licht darzustellen. Die dabei gewonnene Atmosphäre kurbelt nachweislich den Verkaufspreis an und verkürzt die Zeit bis zum endgültigen Verkauf. Home-Staging-Experten in Ihrer Nähe finden Sie unter anderem hier: https://www.dghr-info.de/anbieterkarte/.
Planen Sie genug Zeit ein. Sowohl die Eigenleistungen als auch Home-Staging sind Arbeiten, die sich über einige Tage hinziehen können. Gerade dann, wenn Sie vieles selbst machen, sollten Sie sich einen Zeitplan erstellen. So können Sie die weiteren Aktivitäten besser planen.
Schritt 3: Fotos und Dateien für das Inserat und das Exposé erstellen
Eine wichtige Dokumentationsarbeit ist das Fotografieren Ihrer Immobilie – auch dafür sollten Sie Zeit einplanen. Warten Sie auf gutes Wetter. Bei Sonnenschein wirken Wohnung, Außenbereich und Grünanlagen gleich ganz anders. Um mit diesem Schritt zu beginnen, sollten Sie alle Aufräum- und Renovierungsarbeiten abgeschlossen haben.
Unterschätzen Sie nicht die Strahlkraft erstklassiger Fotos. Interessenten werden auf Ihre Immobilie aufmerksam. Ihre Verkaufschance steigt. Wenn Sie selbst kein geübter Fotograf sind, können Sie einen Dienstleister beauftragen. Planen Sie hier einige Tage bis zum Ergebnis ein. Alternativ bieten wir Ihnen mit OM-Fotos ein attraktives Angebot.
Virtuelle Rundgänge erstellen
Gleiches gilt, wenn Sie sich für einen 360-Grad-Rundgang durch und um Ihre Immobilie herum entscheiden. Durch den filmartigen Rundgang haben Sie den Vorteil, dass sich Interessenten ein genaueres Bild machen können. Für Sie bedeutet das: Einige sonst erforderlichen Besichtigungstermine fallen weg. Mehr dazu hier. Einen solchen 360-Grad-Rundgang erhalten Sie unter anderem über unsere Leistung OM-Virtuelle Besichtigung. Planen Sie auch hierfür etwas Zeit ein.
Grundrisse aufbereiten
Die wichtigsten Dokumente haben Sie inzwischen bereits angefordert oder gesammelt – die müssen jetzt ausgewertet oder weiterverarbeitet werden. Haben Sie beispielsweise einen alten Grundriss, muss der für das Immobilien-Exposé eingescannt oder sauber fotografiert werden. Sonst zeichnen Sie ihn selbst neu oder beauftragen Profis mit der Erstellung eines neuen. Planen Sie auch dafür genug Zeit ein. Das ist mit unserem Service OM-Grundrisse ganz einfach.
Schritt 4: Preis, Exposé und Inserat
Nun kommt die Vermarktungsphase. Zuerst benötigen Sie einen angemessenen Marktpreis. Den können Sie aus dem Bauch definieren. Nach unseren Erfahrungen liegen die meisten Eigentümer beim Schätzen aber weit neben dem realisierbaren Preis. Wir empfehlen, ein Gutachten einzuholen oder einen Service wie unsere Immobilienbewertung zu nutzen. Mit einem marktgerechten Preis steigen die Verkaufschancen. Planen Sie für ein Gutachten Zeit ein.
Verkaufstext erstellen
Bereiten Sie einen guten Beschreibungstext für das Inserat vor. Überlegen Sie genau, wer Ihre Zielgruppe ist. Erstellen Sie einen Text, der zum einen alle relevanten Inhaltspunkte enthält. Zum anderen sollten Sie eine emotionale Ansprache nutzen und die Vorzüge für die Zielgruppe herausstellen.
Exposé erstellen
Vergewissern Sie sich noch einmal: Haben Sie alle wichtigen Unterlagen zusammen? Sieht Ihre Immobilie wirklich gut aus? Dann starten Sie jetzt mit der Eingabe aller Daten für Ihr Immobilien-Exposé, sortieren Ihre Fotos – das Schönste wird natürlich das Titelbild – überlegen sich eine griffige Überschrift …
Folgen Sie dazu ganz einfach unserer Anleitung. Noch einfacher ist es, wenn Sie sich bei uns als Kunde bei uns registrieren. Zu unseren Angeboten gehört das komfortable und schrittweise Erstellen des Exposés.
Inserat erstellen und den Verkauf öffentlich bekannt machen
Achtung, jetzt wird’s ernst: Nun inserieren Sie Ihre Verkaufsabsicht. Nutzen Sie dazu Exposé und Anzeigentext sowie die Fotos und Dateien. Entscheiden Sie, wo Sie inserieren wollen. Wir empfehlen eine breite Streuung.
Bei uns erreichen Sie unter anderem mit dem Angebot OM-Inserat mit in einem Klick alle großen Immobilienportale: ImmoWelt, ImmoScout, Immonet, immobilien.de, kleinanzeigen.de, WELT, Zeit, spiegel.de, kalaydo.de und viele mehr. Dabei sparen Sie gegenüber Einzelbuchungen viel Geld und durch die besondere Systematik auch Zeit.
Wie viel Zeit Sie für diesen Schritt einplanen sollten, hängt von Ihnen ab. Mit etwas Erfahrung benötigen Sie nicht mehr als ein, zwei Tage.
Zeitungsannoncen schalten
Eine Zeitungsannonce ist natürlich keine Pflicht. Aber wir empfehlen Ihnen diesen Weg.
Selbstverständlich ist die Reichweite online durch all unsere Kombi-Pakete schon enorm. Sie dürfen bereits mit großem Interesse rechnen. Trotzdem gibt es noch immer Bereiche, die mit reiner Online-Information nicht oder nur schwer abgedeckt werden können: Etwa ganz spezielle Käufergruppen oder regional ausgerichtete Interessenten. Die Zeitungsannonce ist eine äußerst sinnvolle Ergänzung.
Über unsere Dienstleistungen sparen Sie hier ebenfalls Geld. Wir übernehmen bis zu 50 Prozent der Kosten Ihrer Zeitungsanzeige! Mehr darüber finden Sie hier.
Bewerben Sie den Verkauf
Wer sich versteckt, wird nicht gefunden. Geben Sie deshalb über ein Verkaufsschild im Garten oder im Fenster öffentlich bekannt, dass Ihre Immobilie einen neuen Eigentümer sucht.
Warum? Weil oft Anwohner in der Umgebung Verwandte und Bekannte oder Arbeitskollegen kennen, die in Ihrer Region ein Objekt suchen. Die Mund-Propaganda über ein Verkaufsschild ist unschlagbar günstig – und viel häufiger erfolgreich, als viele vermuten. Sie können die entsprechenden Verkaufsschilder ganz einfach und für kleines Geld bei uns bestellen: https://www.ohne-makler.net/verkaufshilfen/.
Nutzen Sie außerdem Schwarze Bretter oder bei Bedarf auch Social-Media-Kanäle. Es geht darum, das Angebot möglichst breit zu bewerben.
Schritt 5: Vorauswahl der Interessenten
Läuft alles wie geplant, werden Sie einige Anfragen von Interessenten erreichen. Bevor Sie zu den Besichtigungsterminen übergehen, werden Sie möglicherweise Fragen beantworten müssen und ein erstes Gefühl der Person bekommen wollen. Versuchen Sie, diese Anfragen kurz, aber effektiv abzuarbeiten. Es bringt einerseits wenig, Fragen auf den Besichtigungstermin zu verschieben. Denn einige Antworten könnten den Termin schon obsolet werden lassen. Andererseits sollten Sie nicht zu viel Zeit und Kraft in die ersten Kontakte stecken.
Wir empfehlen Ihnen, die Bonität der Interessenten frühzeitig zu prüfen. Es gibt immer wieder Leute, die wie sichere Käufer wirken, aber gar nicht zahlen können. Besonders einfach ist es, eine Bankbestätigung über die veranschlagte Kaufsumme einzufordern.
Achtung: Sie können aus Datenschutzgründen zu dieser Zeit nur um eine freiwillige Auskunft bitten. Vermeiden Sie, diese Information als Voraussetzung für einen Besichtigungstermin zu bezeichnen oder zu werten.
Schritt 6: Besichtigungstermine durchführen
Jetzt sollten Sie sich über Ihren Zeitplan der nächsten Wochen klarwerden: Ist die zu verkaufende Immobilie in der Nähe Ihres Hauptwohnorts oder haben Sie jedes Mal eine längere Anfahrt? Wie oft pro Woche, zu welchen Uhrzeiten können Sie mit Kaufinteressenten einen Termin vor Ort vereinbaren? Können Sie die Termine vielleicht bündeln, um Zeit zu sparen? Für all das geben wir Ihnen ebenfalls ein paar Tipps mit auf den Weg.
Laden Sie dann eine kleine Anzahl von Interessenten zu Einzelbesichtigungen ein. Seien Sie auf Fragen zum Zustand, den Energiewerten und zu möglichen Einnahmen oder Ausgaben vorbereitet. Planen Sie pro Termin etwa eine Stunde ein. Bei größeren Häusern auch etwas mehr. Ernsthaft interessierte Käufer werden möglicherweise später einen zweiten Termin wünschen und dabei einen Sachverständigen mitbringen.
Außerdem: Wie benimmt man sich eigentlich fremden Menschen gegenüber, die vielleicht bereit sind, viel Geld für Ihre Immobilie zu zahlen? Dafür haben wir einen kleinen Knigge Besuchstermine erstellt.
Die gesamte Zeitdauer der Besichtigungstermine kann mehrere Wochen dauern. Sie werden in dieser Zeit bereits parallel verhandeln. Merken Sie, dass es schwierig wird, Ihren Preis zu erzielen oder einen Käufer zu finden, laden Sie zeitnah weitere Interessenten ein.
Schritt 7: Verhandlung und Kaufabschluss
Das Verhandeln ist ein notwendiges Übel. In der Regel wird keine Immobilie ohne Preisverhandlung verkauft. Setzen Sie sich frühzeitig eine Untergrenze. Verkaufen Sie möglichst nicht unter Wert. Interessenten und speziell Investoren haben ein gutes Gespür für Notsituationen. Seien Sie auf harte Preisverhandlungen vorbereitet.
Unterschätzen Sie die Dauer nicht. Preisverhandlungen können Tage oder sogar wenige Wochen dauern. Teilweise müssen die Kaufinteressenten auch Rücksprache mit ihrer Bank halten.
Spätestens jetzt sollten Sie unbedingt die Bonität prüfen oder/und eine Bankbestätigung über die Verkaufssumme einfordern. So räumen Sie die letzten Hindernisse vor der Vertragsunterzeichnung aus.
Ist alles unter Dach und Fach, sollten Sie gemeinsam mit dem Kaufinteressenten so schnell wie möglich einen Notartermin vereinbaren.
Schritt 8: Jetzt bloß nicht leichtsinnig werden!
Lassen Sie Ihr Inserat bzw. das Exposé noch im Internet stehen. Das gilt auch dann, wenn ein Interessent schon festes Interesse bekundet hat und Sie sich einig sind. Bis zum Vertrag ist es immer noch ein weiter Weg.
Machen Sie sich nicht abhängig von einem einzigen Interessenten, werben Sie weiter. Verkauft ist das Objekt erst, wenn der Vertrag unterschrieben, der Notartermin erledigt, das Geld überwiesen und das Grundbuch geändert ist.
Schritt 9: Notar und Geldeingang
Der Verkaufsprozess ist noch nicht ganz vorbei. Zwar ist der Kaufvertrag der Abschluss des Immobilienverkaufs. Aber zuvor ist der gesetzlich vorgeschriebene Notartermin erforderlich.
Der Notar ist ein neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und organisiert den Übergang des Eigentums. Dafür erhält er ein Honorar, das in aller Regel vom Käufer zu zahlen ist.
Aufgabe des Notars ist es, den Kaufvertrag aufzusetzen und beide Vertragspartner über rechtliche Bedeutung und Inhalte dieses Vertrags aufzuklären. Er berät jedoch nicht zu den einzelnen Punkten und bleibt unparteiisch.
Außerdem achtet der Notar darauf, dass der Kaufpreis gezahlt wird, und beantragt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Dabei geht es Schritt für Schritt – gegebenenfalls über den „Umweg“ eines Treuhandkontos des Notars.
Bis das Geld auf Ihrem Konto eingegangen ist und das Grundbuch geändert ist, können in allen Fällen einige Wochen vergehen. Typisch sind Fristen von drei bis sechs Wochen. Haben Sie also Geduld.
Übrigens: Durch das geordnete Verfahren ist es ausgeschlossen, dass Sie kein Geld erhalten und dennoch die Immobilie verlieren.
Besonderheit: Teilzahlungen
Sichern Sie sich bei Teilzahlungen und Ratenzahlungen ab. Es gibt zwei Wege, die beide ein gewisses Risiko beinhalten. Entweder bleiben Sie Eigentümer, bis alle Raten bezahlt sind. Der Käufer nutzt jedoch schon die Immobilie. Oder Sie werden ins Grundbuch eingetragen und erhalten eine Grundschuld und eine Rückauflassungsvormerkung.
Wann wechselt der Besitzer, wann der Eigentümer?
Es gibt noch einen wichtigen Punkt, den Sie auch im zeitlichen Ablaufbeachten sollten. Es gibt beim Verkauf einer Immobilie einen Unterschied zwischen Eigentum und Besitz. Im Kaufvertrag setzen Sie einen Termin fest, an dem der Käufer Besitzer der Immobilie ist. In diesem Moment hat er alle Rechte (auch an den Mieteinnahmen) und Pflichten (auch an den Kosten). Voraussetzung ist je nach Vertragstext die Zahlung der Kaufsumme.
Das Eigentum wechselt jedoch erst mit Änderung des Grundbuchs. Idealerweise fällt beide zeitlich zusammen. Aber in der Praxis gibt es eine Zeitspanne zwischen beiden Vorgängen von teilweise mehreren Wochen. Planen Sie diese Zeit im Verkaufsprozess ein.
Schritt 10: Schlüsselübergabe – Sie haben erfolgreich verkauft
Ist das Geld eingetroffen? Nun kommt noch die Schlüsselübergabe.
Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, das alle ausgehändigten Schlüssel, Unterlagen (Pläne, Energieausweis, Versicherungsunterlagen, Mietverträge, WEG-Protokolle, Belege, Anleitungen, Grundsteuerbescheid usw.), Zählerstände und weiteren Dinge auflistet, die zur verkauften Immobilie gehören. Beide Parteien unterzeichnen dieses Dokument.
Ist inzwischen das Grundbuch umgeschrieben? Damit haben Sie den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses endgültig erfolgreich abgeschlossen. Bis hierher sind je nach Immobilie und Vorgehen vermutlich mindestens zwei, vermutlich drei bis sechs Monate vergangen. Aber: Nun ist es vollbracht. Herzlichen Glückwunsch!
