Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie?
Der Verkauf einer Immobilie soll Geld in die Kasse bringen. Allerdings ist der Weg zum Ziel nicht nur zeitaufwendig, er kann auch teuer werden. Denn es fallen Kosten an, die den Gewinn deutlich verringern können. Wir erläutern Ihnen, mit welchen Kosten Sie bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf rechnen müssen. So haben Sie eine Basis, um den erhofften Gewinn besser kalkulieren zu können.
Verkäufer von Immobilien haben Kosten
Häufig wird von Kaufnebenkosten gesprochen, die bei einem Eigentümerwechsel anfallen. Das ist berechtigt, denn der Käufer muss für den Notar, die Grundsteuer und je nach Situation weitere Ausgaben wie für einen Makler einplanen.
Aber auch der Verkäufer hat Kosten. Die einzelnen Ausgaben können sogar zu einer erheblichen Summe anwachsen. Dadurch kann sich der Gewinn aus dem Verkauf reduzieren. Teilweise lassen sich die Beträge steuerlich geltend machen. Dennoch sollten Sie als Verkäufer genau prüfen, ob jede Ausgabe sinnvoll ist. An einigen werden Sie jedoch nicht vorbeikommen können.
Kosten beim Immobilienverkauf: die Makler-Courtage
Zu den größten Posten beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gehören die Maklerkosten. Sobald Sie einen Makler einschalten, greift das Bestellerprinzip. Das heißt: Sie als Verkäufer bezahlen mindestens die Hälfte seiner Provision. Die Höhe der Maklercourtage ist zwar nicht gesetzlich festgelegt, beträgt aber üblicherweise 7,14 Prozent des Verkaufspreises – 3,57% pro Seite, wenn Sie eine Provisionsteilung vereinbaren. Da dieser Anteil gerade bei hochpreisigen Immobilien schnell zu einer erheblichen Summe heranwächst, empfiehlt es sich, in solchen Fällen vor der Beauftragung über die Provision zu verhandeln und sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen. Vorsichtig sollten Sie beim Aufschlagen der Provision auf den Verkaufspreis sein. Bieten Sie Ihre Immobilie über dem Marktwert an, bleiben Sie schlimmstenfalls ganz darauf sitzen.
Die Maklerkosten sind ein notwendiges Übel, wenn Sie auf diesen Dienstleister nicht verzichten wollen. Alternativ stehen Ihnen Angebote wie von ohne-makler.net offen, bei denen Sie die wesentlichen Bestandteile der Maklerleistung, inklusive persönlicher Beratung, für einen Bruchteil der Kosten einer üblichen Provision erhalten. Sie können die Kosten auch ganz sparen, müssen dann aber den Verkauf selbst auf den Weg bringen und sich in das Thema einarbeiten.
Kosten beim Immobilienverkauf: der Grundbuchauszug
Es ist nur ein kleiner Posten, aber ein wichtiger. Denn Sie müssen dem Käufer nachweisen, dass die Immobilie Ihnen gehört. Dazu beantragen Sie einen Grundbuchauszug bei der zuständigen Behörde. Die Kosten sind gering, aber von Ihnen zu begleichen. Je nach Kommune können Sie etwa 25 Euro rechnen. Benötigen Sie im Zuge des Verkaufsprozesses weitere Dokumente wie Bebauungspläne oder Flurpläne, kommen weitere geringe Ausgaben hinzu.
Kosten beim Immobilienverkauf: der Energieausweis
Seit 2009 ist unter anderem beim Verkauf ein Energieausweis vorgeschrieben. Damit will der Gesetzgeber Transparenz beim Energieverbrauch einer Immobilie schaffen. Sofern Sie nicht einen gültigen Ausweis haben, müssen Sie vor dem Eigentümerwechsel einen beschaffen. Genauer gesagt: Jedem Interessenten muss vor dem ersten Betreten der Immobilie zum Besichtigungstermin ein gültiger Energieausweis zugänglich gemacht werden. Sonst droht ein Bußgeld.
Es gibt zwei Arten von Energieausweis. Reicht für Ihre Immobilie ein Verbrauchsausweis, zahlen Sie dafür je nach Dienstleister etwa 50 bis 80 Euro. Der Bedarfsausweis dagegen schlägt mit 300 bis 500 Euro zu Buche.
Sie können Kosten sparen. Bei ohne-makler.net erhalten Sie einen von einem Ingenieur geprüften und ausgefertigten Energieausweis ab 45 Euro (Stand: Dezember 2023).
Kosten beim Immobilienverkauf: Die Wertermittlung
Sie können den Preis Pi mal Daumen festlegen. Wenn Sie über eine gute Marktkenntnis und ein hohes Maß an Objektivität verfügen, funktioniert das sogar relativ gut. Die meisten Verkäufer sind mit einer professionellen Bewertung aber besser beraten.
Anmerkung: Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie kein teures Wertgutachten, sondern eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren. Wertgutachten werden vor allem vor Gericht benötigt, beispielsweise bei Scheidungen. Beim Verkauf hingegen ist der “tatsächliche Wert” (die Summe all dessen, was auf dem Grundstück steht und mit verkauft wird), uninteressant. Für Sie zählt, welcher Preis in der aktuellen Marktlage voraussichtlich erzielt werden kann. Es ist deshalb auch völlig normal, dass ein Wertgutachten und eine “einfache Wertermittlung” zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen kommen können.
Die Kosten für eine Wertermittlung im Vergleichswertverfahren liegen in der Regel zwischen 20€ und 100€.
Tipp: Bei kostenlosen Angeboten ist Vorsicht geboten. Entweder bekommen Sie hier eine extrem breite Spanne als Ergebnis, oder es geht in Wahrheit um den Verkauf einer ganz anderen Dienstleistung - ein Interessenkonflikt, der die Objektivität gefährden kann.
Kosten beim Immobilienverkauf: das Aufhübschen
Sie können Ihre Immobilie besonders erfolgreich und schnell verkaufen, wenn diese gepflegt wirkt. Bessern Sie daher vor dem Verkauf kleine Macken aus, reparieren Sie das Klingelschild, streichen Sie das Treppenhaus oder entfernen Sie Wildwuchs im Garten. Diese Kleinigkeiten haben häufig einen spürbaren Effekt und sind kostengünstig. Große Reparaturen sollten vorher gut kalkuliert werden, denn oft lohnen sie sich nicht. Halten
Ebenfalls ist Home-Staging bei einigen Immobilien eine Möglichkeit des Aufhübschens. Indem Sie Mobiliar für Fotos und die Besichtigungen mieten, können Sie einen besseren Eindruck vom Wohnen vermitteln. Die Kosten lassen sich häufig in einem dreistelligen Bereich halten. Aber alle Maßnahmen sind freiwillig und müssen zur Wohnung oder dem Haus passen. Wem diese Variante zu teuer ist, der kann auch auf virtuelles Home-Staging zurückgreifen. Hier werden vorhandene Fotos aufgehübscht und in fotorealistischer Qualität renoviert und/oder eingerichtet. Das wirkt zwar nur in der Präsentation im Exposé, kostet dafür aber auch nur einen Bruchteil und verursacht kaum Aufwand.
Kosten beim Immobilienverkauf: das Exposé
Wer heutzutage über Exposés spricht, meint in der Regel keine Präsentationsmappe aus Papier, sondern das Inserat im Immobilienportal. Die Inhalte sind jedoch dieselben: Eine schöne Präsentation aus Texten und Bildern, der Preis, und alle relevanten Daten und Anlagen. Je nach dem ob und wie viele der Inhalte Sie selbst erstellen, variieren natürlich auch die Kosten dafür.
Professionelle Immobilienfotos vom Fotografen beispielsweise kosten in der Regel zwischen 250€ und 1.000€, ein 3D-Grundriss zur Visualisierung zwischen 40€ und 100€. Auch das Formulieren guter Texte ist nicht jedermanns Sache und wird deshalb ebenfalls gerne Profis überlassen. Fakt ist: Die Kosten einer hochwertigen und durchdachten Präsentation zahlen sich fast immer aus, da gut präsentierte Objekte nachweislich höhere Preise erzielen.
Kosten beim Immobilienverkauf: die Vermarktung
Inserate kosten Geld. Der Weg über kostenlose Anzeigen allein verspricht wenig Erfolg, da diesen schlicht die Reichweite fehlt. Außerdem suchen seriöse Käufer in erster Linie auf den einschlägigen Plattformen nach Immobilien. Die Preisspannen für Anzeigen in Tageszeitungen sind je nach Größe der Anzeige und der Auflage der Zeitung sehr unterschiedlich und bieten in der heutigen Zeit leider nur noch selten ein konkurrenzfähiges Preis-Leistungs-Verhältnis. Veröffentlichungen auf Immobilienportalen sind besser kalkulierbar und von der jeweiligen Portalauswahl abhängig.
Es ist wichtig, eine gute Reichweite für den Verkaufswunsch zu erreichen. Je mehr Interessenten Sie ansprechen, desto schneller können Sie verkaufen und desto eher entspricht der Preis dem Marktniveau oder liegt sogar darüber. Auf gut gestreute Anzeigen sollten Sie daher nicht verzichten.
Tipp: Wir bieten Ihnen Inserate im Rahmen unserer Leistungen an, mit denen Sie alle relevanten Immobilienportale auf einmal erreichen und dabei sogar bis zu 50 Prozent der Kosten gegenüber einzeln gebuchten Anzeigen sparen.
Kosten beim Immobilienverkauf: der Notar
Um einen Notar kommen Sie nicht herum. Jeder Immobilienverkauf muss von einem Notar begleitet werden. Die Gebühren liegen in Höhe von 1,5 bis zwei Prozent des Verkaufspreises.
Die gute Nachricht: Die Kosten trägt generell der Käufer. Abweichend müssen Sie jedoch die Kosten für das Löschen der Grundschuld im Grundbuch tragen. Rechnen Sie mit 0,2% der Grundschuldsumme.
Kosten beim Immobilienverkauf: die Vorfälligkeitsentschädigung
Haben Sie für die Immobilie ein Darlehen aufgenommen, das noch nicht zurückgezahlt ist? Dann wird Ihnen die Bank für die vorzeitige Kreditablöse eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Dieser Betrag soll die Zinsen kompensieren, die Sie nicht mehr zahlen müssen.
Je nach Zinssatz liegt die Höhe dieser Entschädigung für Immobilienkredite anders als bei Kleinkrediten bei fünf bis zehn Prozent der Restschuld. Das ist zwar in der Regel bezahlbar, weil Sie erst verkaufen und dann die Summe begleichen müssen. Aber es ist ein Posten, den Sie vor dem Verkauf berücksichtigen sollten.
Kosten beim Immobilienverkauf: die Grunderwerbssteuer
In Deutschland wird für jeden Eigentümerwechsel einer Immobilie Grunderwerbssteuer fällig. Die Höhe liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 5,5 Prozent des Verkaufspreises.
Die Steuer zahlt der Käufer. Aber: Sie sind ebenfalls Schuldner. Sollte der Käufer nicht zahlen, haften Sie stellvertretend. Sie müssen dann die Grunderwerbsteuer bezahlen.
Kosten beim Immobilienverkauf: die Spekulationssteuer
Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses kann steuerfrei sein. Wenn Sie die Immobilie jedoch vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen oder gewerblich tätig sind, müssen Sie den Gewinn versteuern.
Zwar wird diese Steuer gern als Spekulationssteuer bezeichnet, es handelt sich aber letztlich nur um eine zusätzliche Einnahme, die Sie im Rahmen der Einkommensteuer angeben müssen. Das heißt: Ihre um den Gewinn gesteigerten Einnahmen werden in Höhe des persönlichen Steuersatzes einkommensabhängig versteuert.
Beispiel: Sie verkaufen einen Bungalow mit einem Gewinn von 30.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 30 Prozent müssten Sie 9.000 Euro Einkommensteuer auf diesen Betrag zahlen. Diese Steuer können Sie nur umgehen, wenn Sie die Immobilie zehn Jahre halten (oder vorher darin lange genug wohnen) und privat veräußern.
Übrigens sind einige der hier aufgeführten Ausgaben Werbungskosten, die Sie bei der Einkommensteuererklärung angeben können. Dazu zählen unter anderem die Kosten für Inserate oder das Exposé. Lassen Sie sich im individuellen Fall von einer guten Steuerberatung unterstützen.
Übersicht der Kosten bei einem Immobilienverkauf
Abschließend listen wir Ihnen die Kosten übersichtlich auf, die bei einem Immobilienverkauf entstehen können. Ein Teil davon ist davon abhängig, welche Möglichkeiten Sie beim Verkaufen nutzen, ein anderer Teil richtet sich nach dem Verkaufspreis. Daher dient diese Übersicht nur für eine erste grobe Kalkulation.
Tabelle: Verkaufskosten Immobilien für Verkäufer
| Posten | Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Makler-Provision | bis zu 7,14 Prozent des Verkaufspreises | freiwillig und ggf. anteilig |
| Grundbuchauszug | ca. 25 Euro | abhängig von Kommune |
| Energieausweis | 50 - 80 Euro (Verbrauchsausweis 300 – 500 Euro (Bedarfsausweis) | Pflicht; je nach Gebäude und Bedarf; günstiges Angebot bei ohne-makler.net |
| Wertermittlung | 20 - 100 Euro (nach Vergleichswertverfahren) | freiwillig, aber unbedingt empfehlenswert; attraktive Alternative bei ohne-makler.net |
| Renovieren und Home Staging | variabel, maximal niedrig vierstellig empfohlen | nach eigenem Wunsch |
| Exposé | abhängig von Eigenleistung und gewünschter Qualität | professionelle Fotos besonders teuer, aber auch besonders effektiv; attraktives Angebot von ohne-makler.net |
| Vermarktung | variabel, in der Regel dreistellig | abhängig von Anzahl und Dauer der Inserate; attraktive Alternative bei ohne-makler.net |
| Notarkosten (Löschen der Grundschuld) | 0,2 Prozent der Restschuld | Pflicht; zusätzlich trägt der Käufer die Notarkosten für die Verkaufsabwicklung |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 5 bis 10 Prozent der Restschuld | fällt nur an, wenn Restschuld vorhanden uund ist abhängig vom Zins und der Bank, Betrag ggf. verhandelbar |
| Grunderwerbssteuer | 3,5 – 5,5 Prozent des Verkaufspreises | Pflicht; zahlt der Verkäufer als Schuldner nur bei Zahlungsausfall des Käufers |
| Spekulationssteuer | persönlicher Steuersatz auf Gewinn durch Wertsteigerung | Fällt nur an, wenn die Immobilie nicht mind. 2 Jahre selbst bewohnt wurde UND der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt |
Rechenbeispiel für die Verkaufskosten
Es ist ein Unterschied, ob Sie den Verkauf selbst organisieren, einen Makler einschalten oder zum Beispiel das Premium-Angebot von ohne-makler.net nutzen. Anhand einer vereinfachten Beispielrechnung ergeben sich deutliche Unterschiede.
Wenn Sie ein Haus verkaufen, das in einem ordentlichen Zustand ist und das Sie bereits über zehn Jahre besitzen, ergibt sich bei einem Verkaufspreis von 250.000 Euro und einem Verkauf in Eigenregie folgende Kostenauflistung:
300.000 Euro Einnahme
- 25 Euro (Grundbuchauszug)
- 80 Euro (Energieausweis)
- 35 Euro (Immobilienbewertung)
- 600 Euro (Renovieren/Home Staging)
- 500 Euro (Fotos, Grundrisse, Energieausweis)
- 300 Euro (Inserate)
- 0 Euro (Notarkosten, keine Restschuld)
- 0 Euro (Vorfälligkeitsentschädigung, keine Restschuld)
- 0 Euro (Grunderwerbssteuer, Käufer zahlt)
- 0 Euro (Einkommensteuer, steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren)
= 298.445 Euro (300.000 Euro - 1.540 Euro Kosten)
Makler-Courtage und OM-Premium: Die Kosten im Vergleich
Die gleiche Leistung kostet bei einem Makler bis zu 21.420 Euro (7,14 Prozent) des Verkaufspreises. Selbst wenn der Käufer freiwillig die Hälfte der Maklerkosten übernehmen würde, zahlen Sie noch immer 10.710 Euro.
Zusätzlich tragen Sie in der Regel die Kosten für das Aufhübschen der Immobilie selbst, sodass aus dem Beispiel noch einmal 600 Euro hinzukommen, der Gesamtbetrag also bei bis zu 22.020 Euro liegt. Das ist ein Betrag, den Sie nur schwer über einen höheren Verkaufspreis kompensieren können.
Zum Vergleich: Der Verkaufsservice OM-Premium von ohne-makler.net kostet Sie nur 2.999 Euro zuzüglich Kosten für Grundbuchauszug, Renovierungen und Home Staging. Einen Energieausweis bekommen Sie bei uns ab 45 Euro. Das ergibt in diesem Beispiel Kosten von insgesamt 3.569 Euro. Darin enthalten ist alles, was ein guter Makler bieten würde, außer Besichtigungsterminen, Begleitung zum Notar und persönlichem Kennenlernen.
Gut kalkulieren vor dem Verkauf
Als Verkäufer einer Immobilie ist es Ihr Ziel, das Haus oder die Wohnung in bare Münze zu verwandeln. Sie sollten jedoch die Kosten bis zum Vertrag mit dem Käufer nicht vergessen. Denn diese können einen beachtlichen Anteil der Einnahmen ausmachen.
Besonders die Makler-Courtage und ein umfassendes Wertgutachten können erhebliche Ausgaben bedeuten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ein zu versteuernder Gewinn können den Traum vom Bargeldsegen endgültig ins Wanken bringen.
Planen Sie diese Ausgaben ein und beauftragen Sie nicht den erstbesten Makler, nur weil Sie sich professionelle Unterstützung wünschen. Inzwischen gibt es Alternativen wie OM-Premium, die Sie zumindest in Betracht ziehen sollten. Indem Sie bereits im Vorfeld die ungefähren Abzüge errechnen, erhalten Sie ein gutes Gefühl, wie viel Geld am Ende wirklich bei Ihnen ankommt.
