Provisionen können geteilt werden

Maklergebühr: Welche Provision bekommt ein Makler?

Makler sind professionelle Dienstleister, die im Auftrag Immobilien verkaufen oder vermieten. Ebenso suchen Sie für Interessenten geeignete Häuser oder Wohnungen. Für die Leistungen berechnen diese Spezialisten einen Betrag: die Makler-Courtage bzw. Maklerprovision. Wie hoch ist diese Vergütung, wer zahlt sie und welche Besonderheiten sind zu beachten. Wir erklären Ihnen alles Wesentliche rund um Makler-Courtage/Maklerprovision.

Heißt es Courtage oder Provision?

Die Begriffe Makler-Courtage und Maklerprovision werden häufig synonym genutzt. Landläufig scheint es keinen Unterschied zu geben. Aber das ist nicht ganz korrekt.

Das ist die Courtage (beim Vermieten)

Die Courtage ist eine gesetzlich festgeschriebene und nicht verhandelbare Provision. Sie kommt allerdings fast nur beim Vermieten vor. Makler verlangen dann üblicherweise zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer oder umgerechnet 2,38 Kaltmieten. Mehr ist nicht statthaft.

Die Courtage für das Vermitteln beim Verkauf beträgt 0,6 bis 0,8 Prozent. Aber: In der Praxis kommt die Courtage hier nicht zur Anwendung, stattdessen verlangen Makler eine Provision.

Das ist die Provision (beim Verkauf)

Die Provision wiederum ist offiziell zwar frei verhandelbar, beträgt für den Verkauf eines Hauses jedoch üblicherweise 7,14 Prozent des Verkaufspreises.

Beim Vermieten kommt der Provisionsansatz bei der Abrechnung in der Praxis so gut wie nie vor. Hier gilt die Courtage.

Obwohl die Begriffe rechtlich verschieden sind, ist die Trennung in der Praxis nicht besonders relevant. Beides sind Entgelte, die eine Partei zu zahlen hat.

Achtung: Es gibt regionale Unterschiede bei der Höhe

Es gibt Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern bzw. Regionen. Generell liegt die Maklerprovision beim Verkauf bei bis zu 7,14 Prozent. Allerdings gilt die Maximalhöhe nicht überall. Zwar sind in den meisten Regionen Tendenzen in Richtung der 7,14 Prozent zu beobachten, aber es gibt noch Ausnahmen. In Teilen folgender Gebiete gilt nicht generell die Maximalhöhe, sondern ein regionaler Wert, der zwischen 4,76 und 7,14 Prozent pendelt: Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Teile von Niedersachsen.

Tipp: Die Maklergebühren sind als maximale Provision zu verstehen. Sie können mit dem Dienstleister auch einen niedrigeren Betrag verhandeln. Das ist in Ballungszentren und bei attraktiven Immobilien leichter als in schlechten Lagen auf dem Land.

Das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer beauftragt

Die Aufteilung der Maklergebühren ist für viele eine Kann-Option. Aber wer zahlt eigentlich nach Gesetz? Seit 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Es zahlt die Partei die Maklerkosten, die den Auftrag erteilt. Festgelegt ist das einerseits im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Andererseits sind die Paragrafen 652 bis 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) relevant.

Das Bestellerprinzip sagt vereinfacht aus: Wer einen Makler beauftragt, muss diesen auch bezahlen. Besonders strikt ist das Gesetz im Bereich der privaten Vermietung.

Beim privaten Verkauf oder Kauf von Immobilien gilt ebenfalls das Bestellerprinzip. Allerdings können hier beide Seiten eine Aufteilung der Maklerkosten vereinbaren. Dabei ist jedoch ein wesentlicher Punkt zu beachten: Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser deckelt die maximale Höhe der Maklerkosten für Käufer auf die Hälfte der vereinbarten Provision. Wenn Sie ein Haus verkaufen und einen Teil der Maklerkosten auf den Käufer abwälzen möchten, müssen Sie mindestens die Hälfte des Betrags selbst bezahlen. Das heißt:

• Die Partei, die den Makler bestellt, zahlt die Provision.
• Der Besteller darf mit der Gegenseite vereinbaren, die Kosten aufzuteilen. Allerdings darf der weitergereichte Betrag maximal 50 Prozent der Kosten ausmachen.
• Sofern der Makler für beide Seiten tätig ist, darf er jeweils maximal 50 Prozent seiner Courtage an jeweils einen der beiden Kunden weiterreichen.
• Mieter zahlen nur dann eine Courtage, wenn Sie selbst einen Makler beauftragt haben.
• Alle Angaben beziehen sich auf private Immobiliengeschäfte.

Der Gesetzgeber möchte mit den Gesetzen zum Bestellerprinzip und der Aufteilung der Provision den Wohnungsmarkt entspannen. In der Praxis werden vor allem Mietinteressenten geschützt, da der Vermieter in der Regel den Makler bestellt und die Courtage zu zahlen hat.

Die Aufteilung der Kosten beim Verkauf hingegen führt eher dazu, dass ein Teil der Maklerkosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird und so Immobilien zusätzlich teurer werden können. Dennoch ist in einigen Regionen ein geringer Rückgang der durchschnittlichen Maklerprovisionen zu beobachten.

Es gibt übrigens Ausnahmen vom Bestellerprinzip: Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Grundstücke und beim Verkauf an juristische Personen gilt es nicht. Hier gilt Vertragsfreiheit.

Beispielrechnungen: So viel kostet ein Immobilienmakler beim Verkauf bzw. Kauf

Der Wert von 7,14 Prozent (oder bei einer Teilung von 3,57 Prozent) klingt nicht nach viel Geld. Aber Verkaufspreise von Immobilien liegen häufig im sechsstelligen Bereich, sodass die Maklergebühr einen erheblichen Preisaufschlag bedeuten kann. Da es sich um üblicherweise selbst zu finanzierende Kaufnebenkosten handelt, ist das vor allem für den Käufer ein relevanter Betrag. Aber auch der Verkäufer muss mit Nachteilen rechnen. Das verdeutlichen ein paar Beispiele.

• Beispiel 1: Sie verkaufen Ihre Eigentumswohnung und schalten einen Makler ein. Der Verkaufspreis beträgt 125.000 Euro. Sie entscheiden sich, die Maklerprovision von 7,14 Prozent selbst zu tragen. Damit gehen Ihnen 8.925 Euro verloren.
• Beispiel 2: Sie verkaufen ein kleines Mietshaus für 750.000 Euro. Sie haben zwar den Makler eingeschaltet, sich aber mit dem Verkäufer auf eine gleichmäßige Aufteilung der Kosten geeinigt. Ihr Anteil von 3,57 Prozent des Verkaufspreises liegt bei satten 26.775 Euro. Zahlen Sie die Gebühr vollständig selbst, gehen sogar 53.550 Euro an den Makler.
• Beispiel 3: Sie erwerben ein Eigenheim für 275.000 Euro. Der Verkäufer hat im Vorfeld darauf bestanden, die Maklerkosten zu teilen. Sie müssen dadurch 3,57 Prozent des Kaufpreises zusätzlich aufbringen. Das sind 9.817,50 Euro.
• Beispiel 4: Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 85.000 Euro. Der Verkäufer möchte die Kosten aufteilen, übernimmt aber 2/3 der Courtage selbst. Sie müssen also zusätzlich 2,38 Prozent des Kaufpreises an den Makler zahlen. Das sind 2.023 Euro.
• Beispiel 5: Sie verkaufen Ihren Bungalow für 240.000 Euro. Sie übernehmen 80 Prozent der Maklerkosten. Damit müssen Sie eine Courtage von 5,712 Prozent des Verkaufspreises an den Makler geben. Das sind 13.708,80 Euro.
• Beispiel 6: Sie kaufen eine Immobilie für 375.000 Euro. Sie haben den Makler mit der Suche beauftragt und konnten ihn auf 5,0 Prozent des Kaufpreises herunterhandeln. Die Kosten übernehmen Sie. Dadurch entstehen durch die Courtage Kaufnebenkosten von 18.750 Euro.

Bezahlung nur bei Auftrag!

Damit der Makler seine Courtage oder Provision in Rechnung stellen kann, muss er in Textform beauftragt sein. Das geht aus § 2, Abs. 1, Satz 2 WoVermRG hervor.

Textform bedeutet: Sie können den Makler per Brief, Vertrag, Fax oder E-Mail beauftragen. Rechtlich noch umstritten dagegen ist bislang, ob eine Textnachricht per Handy (SMS/Messenger) ausreicht. Garantiert nicht ausreichend ist eine mündliche Vereinbarung. Auch ein Handschlag ist keine Grundlage, um eine Maklergebühr zu berechnen.

Sofern Sie einen Makler mit einer Dienstleistung in Textform beauftragt haben, müssen Sie ihn bezahlen. Allerdings nur, wenn seine Leistung zum Erfolg geführt hat. Der Begriff Leistung ist jedoch nicht definiert. Daher sollten Sie genau hinsehen, welche Aktivitäten professionelle Vermittler bieten.

Die einen Dienstleister inserieren nur nach Ihren Angaben auf Portalen, andere gehen aktiv auf einen Kundenstamm zu oder beschaffen wichtige Dokumente von der Gemeinde. Die Hauptleistungen beginnen bei Beratung und Fotoaufnahmen und enden beim Durchführen von Besichtigungen und Verhandlungsgesprächen. Wichtig ist, dass die einzelnen Leistungen klar definiert und schriftlich fixiert sind.

Es gibt unterschiedliche Vermarktungsmodelle und Maklerverträge. Sollten Sie sich trotz kostengünstiger Alternativen für einen Dienstleister entscheiden, informieren Sie sich vorab über die Unterschiede, um dem passenden Dienstleister einen Auftrag zu erteilen.

Sonderfälle bei der Berechnung der Makler-Courtage oder Provision

Grundsätzlich gilt: Wer bestellt, bezahlt den Makler, oder die Kosten werden geteilt. Aber es gibt Sonderfälle:

• Vereinbart der Makler eine unentgeltliche Tätigkeit für eine der beiden Seiten, darf er der anderen Seite keine Gebühren berechnen.
• Sollte die Kaltmiete bei einer Wohnungsvermittlung mindestens 20 Prozent höher als die Vergleichsmiete liegen, darf der Makler seine Courtage nur auf Basis der (niedrigeren) Vergleichsmiete berechnen.
• Der Makler darf keine Courtage berechnen, wenn er sozialen Wohnraum vermittelt.
• Eine Courtage ist ausgeschlossen, wenn der Makler einen Mietvertrag verlängert.
• Eine Courtage oder Provision ist nicht statthaft, wenn der Makler eigene Immobilien anbietet, zugleich der Verwalter des Wohnraums ist oder mit dem Eigentümer wirtschaftlich eng verflochten ist.
• Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er beiden jeweils maximal 50 Prozent der Gebühren berechnen.
• Der Makler darf in einem Vertrag auf eine Erfolgsprovision verzichten und seine Dienstleistungen zum Festpreis anbieten. In diesem Fall zahlen Sie für die vereinbarte Leistung – und zwar unabhängig vom Erfolg!
• Der Makler verliert seine Provision oder Courtage, wenn er nicht aktiv am Vertragsabschluss mitgewirkt hat. Sie schließen zwar einen Vertrag, aber wenn Sie über andere Kanäle einen Käufer oder Mieter finden, kann die Maklergebühr entfallen. Beachten Sie jedoch, dass ein exklusives Vermarktungsrecht dem entgegenstehen kann und der Makler dann doch bezahlt werden muss. Details sind vom Wortlaut der jeweiligen Vereinbarung abhängig.

Welche Alternativen zum Makler gibt es?

Die genannten Beispiele zeigen, dass durch die erheblichen Kaufpreise die Gebühren für einen Vermittler schnell beachtlich ist. Sobald Sie einen Makler beauftragen, entstehen diese Kosten auch dann, wenn Sie selbst einen Käufer finden. Daher sind für Sie Alternativen zu interessant, mit denen Sie diese erheblichen Kosten durch die Courtage sparen können.

Als Käufer nur wenig Einflussmöglichkeiten

Als Käufer können Sie auf einen Dienstleister nur dann verzichten, wenn Sie direkt mit dem Verkäufer in Kontakt treten können und dieser keinen Makler eingeschaltet hat. Sobald ein Makler beteiligt ist, können Sie nur mit dem Verkäufer handeln, dass dieser die Courtage übernimmt. Allerdings wird dieser sich das sehr wahrscheinlich mit einem höheren Kaufpreis bezahlen lassen.

Für Verkäufer gibt es Alternativen: Eigenvermarktung und ohne-makler

Als Verkäufer haben Sie mehrere Optionen. Eine davon ist der Verkauf unter eigener Regie. Mit der Eigenvermarktung liegt alles in Ihrer Hand. Allerdings zeigt unsere Erfahrung, dass die meisten Verkäufer zu wenig Marktkenntnisse haben und ihre Immobilie nicht professionell genug anbieten. Dadurch verlängert sich die Vermarktungszeit bis zum Verkauf und der Verkaufspreis bleibt hinter den Möglichkeiten zurück.

Die zweite Option ist, das Angebot von ohne-makler.net zu nutzen. Wir bieten leistungsstarke Angebote, um den Verkauf Ihrer Immobilie so einfach und effektiv wie möglich zu gestalten. Entscheiden Sie sich für dieses Angebot, beraten wir Sie gern. Sie sparen erhebliche Kosten durch den Wegfall der Maklerprovision und vermarkten Ihre Immobilie dennoch professionell.