Sachmängel zu verschweigen, ist gefährlich!

Natürlich sollten Immobilienverkäufer in allen Punkten so fair, ehrlich und transparent wie möglich handeln! Doch es gibt einen Bereich, in dem das ganz besonders wichtig ist: Wenn es um mögliche Sachmängel an der Immobilie geht.

Es sieht nämlich nur auf den ersten Blick alles ganz einfach aus: Bei Immobilienkaufverträgen sind in der Regel Klauseln eingebaut, die eine Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln ausschließen oder beschränken. Die gelten aber nicht, wenn Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen haben. Und außerdem regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB): „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Kann er das nicht, muss er eben darauf hinweisen.

Was genau ist ein Sachmangel?

Ein Sachmangel an einer Immobilie liegt vor, wenn sie bei ihrer Übergabe nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat – so definieren es die Juristen. Was aber genau ist denn nun die „vereinbarte Beschaffenheit“ – und wie oder wo kann ich die dokumentieren? Der Ort zur Dokumentation von Sachmängeln ist – spätestens! – der Kaufvertrag.

Ein ehrlicher Verkäufer aber weist schon viel früher darauf hin, am besten bereits in der Online- und/oder Printausgabe seiner Anzeige, im Exposé oder beim Besichtigungstermin.

Wie weise ich auf Sachmängel hin?

Je früher der Verkäufer auf Sachmängel hinweist, desto fairer verhält er sich – dann hat ein potenzieller Käufer immer noch ausreichend Zeit, um zu entscheiden: Will ich das in Kauf nehmen – oder eher nicht? Auch wird ein rechtzeitig informierter Käufer wohl ganz andere Sachverständige vor dem Kauf einer Immobilie zu Rate ziehen als ein uninformierter Käufer. Und je nach Sachlage, wird er vielleicht mehr als einen Sachverständigen um dessen Einschätzung bitten, bis er seine Entscheidung pro oder contra Immobilienkauf getroffen hat. Das kann natürlich mehr als einen Besichtigungstermin mit sich bringen – aber es lohnt sich: Sagt der potenzielle Käufer dann „ja“, kann der Verkäufer relativ sicher sein, dass er dann auch zu seiner Entscheidung stehen wird.

Typische Sachmängel

Sachmängel können bei Neu- wie bei Altbauten gleichermaßen vorkommen. Es wäre ein Irrtum zu denken, dass Neubauten nicht von Sachmängeln betroffen sein könnten. Typische Sachmängel sind Feuchtigkeitsschäden, mangelhafte Abdichtungen an Außenwand, Dach oder Keller, Mängel der Elektroinstallation oder bei Heizungsanlagen, Hausschwamm, Hausbock oder anderer Schädlingsbefall, das Verbauen gesundheitsschädigender Stoffe oder Altlasten auf dem Grundstück, das Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung, ständige Störung der Nachtruhe sowie alle weiteren, „verborgenen“, aber bekannten Mängel einer Immobilie. All das muss benannt werden. Vor allem das Wort „verborgen“ ist hier wichtig, denn für alle Mängel, die in einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht.

Offenbarungspflicht – was bedeutet das?

Die Definition lautet: Verkäufer haben die Pflicht, Mängel ungefragt zu offenbaren. Und zwar vor allem genau jene Mängel, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind. Natürlich ist es für Käufer schwierig, später zu beweisen, dass und in welcher Form der Verkäufer davon Kenntnis hatte. Darum ist es immer das Beste, von Anfang an „mit offenen Karten“ zu spielen – und deutlich auf Mängel hinzuweisen. Geschieht dies mündlich, am besten mit Hilfe eines Gesprächsprotokolls, das beide Seiten unterzeichnen. Oder der Verkäufer macht gleich eine „Mängelnotiz“, die er Kaufinteressenten schriftlich aushändigt. Werden die Mängel im Immobilien-Exposé genannt, hat der Verkäufer seine Hinweispflicht natürlich auch erfüllt.

Auch Rechtsmängel sind Mängel

Anders sieht es aus bei allen Rechtsmängeln: Die sind in der Regel leicht feststellbar. Dazu gehören beispielsweise alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen wie Wege- und Leitungsrechte, Reallasten, Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, die der Käufer nach dem Kaufvertrag nicht übernehmen soll, die aber auch nicht gelöscht werden. Außerdem bestehende Miet- und Pachtverhältnisse oder Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Das alles darf ebenfalls nicht verschwiegen werden.

Rechtliche Folgen beim Verschweigen von Mängeln

Stellt der Käufer fest, dass Mängel verschwiegen wurden, kann und wird er in aller Regel erst einmal in einer angemessenen Frist Beseitigung der Mängel verlangen – wo das überhaupt möglich und zumutbar ist. Geschieht das nicht, kann er den Kaufpreis mindern, Schadenersatz verlangen oder gleich ganz vom Kaufvertrag zurücktreten. Schon Schadenersetz kann da teuer werden, denn dazu gehören unter Umständen Gutachterkosten, die Miete für angemessenen Ersatzwohnraum oder Bereitstellungszinsen der Bank. Kommt es zum Rechtsstreit wegen Sachmängeln, wird das Gericht meist durch Zeugenvernehmung und Dokumenteneinsicht prüfen, ob arglistige Täuschung vorliegt, auch Sachverständigengutachten werden eingeholt.

Ausschluss von Ansprüchen?

Vor allem bei „Bestandsimmobilien“ – also älteren Wohnungen und Gebäuden – steht im Kaufvertrag in aller Regel eine Klausel, die Mängelansprüche ausschließen soll, meist mit „Haftungssausschluss für Sachmängel“ überschrieben. Die gilt allerdings nicht bei „arglistiger Täuschung“ – also, wenn ein Verkäufer nicht sichtbare Mängel wissentlich verschweigt oder gar bei konkreter Nachfrage deren Existenz verneint oder abstreitet.