Immobilie verkaufen: Was kann schiefgehen?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, haben Sie vielleicht Angst, dass etwas schiefgehen kann. Immerhin geht es um einen enormen Wert. Vielleicht befürchten Sie sogar, dass Sie das Haus verlieren, aber kein Geld bekommen.

Die gute Nachricht vorweg: Dass Sie Haus und Geld verlieren, ist nahezu unmöglich. Dennoch gibt es auf dem Weg kleine Stolpersteine, die den Vertragsabschluss gefährden können. In diesem Ratgeber erläutern wir Ihnen, warum die große Sorge unberechtigt ist, aber Sie dennoch auf Details achten sollten.

Die gute Nachricht: Der Notar sichert den Verkauf ab

Das wichtigste vorweg: Sie werden nicht das Haus verlieren und kein Geld bekommen. In Deutschland muss ein Notar die Kaufabwicklung betreuen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Dieser verhindert den Totalverlust.

Basis für den Verkauf ist ein Vertrag. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag sind nicht rechtskräftig. Darum bietet der Notartermin zur endgültigen Vertragsunterzeichnung beiden Seiten die größtmögliche Sicherheit.

Der Notar ist neutrale Instanz und muss zum einen auf Fehler im Vertrag aufmerksam machen. Zum anderen wickelt er den Kauf im Schritt-für-Schritt-Verfahren ab. Erst wenn das Geld auf Ihrem oder einem Notarkonto eingetroffen ist, trägt er den Käufer in das Grundbuch ein. Erst dann ist der Verkauf rechtsgültig abgeschlossen.

Durch diese Instanz haben Sie die Sicherheit, dass Ihr Vermögen nicht durch rechtliche Fallen oder Zahlungsausfälle beeinträchtigt wird. Die Gefahr, dass einer der zwei an einem Immobilienkauf beteiligten Parteien wirklich ernsthafter Schaden entsteht, ist faktisch nicht gegeben.

Typische Probleme beim Hausverkauf: Das kann schiefgehen

Trotz allem kann es im Vorfeld oder Nachgang zu Problemen kommen. Das liegt aber weniger am Verkaufsakt selbst, als an kleinen Stolperfallen im Vorfeld. Wir listen Ihnen einige der typischen Probleme auf, durch die ein Verkauf schiefgehen kann. Daran erkennen Sie auch: Die meisten Dinge lassen sich vermeiden, wenn Sie gründlich vorgehen.

Sie legen einen falschen Preis fest

Ein Klassiker der Probleme ist den meisten Verkäufern häufig gar nicht bewusst. Sie kalkulieren den Verkaufspreis aus dem Bauch heraus und mit Blick auf aktuelle Vergleichsangebote. Das Ergebnis kann ein Preis sein, der nicht dem Marktpreis entspricht. Zwei Varianten sind möglich:

• Der Preis zu hoch angesetzt. Die Vermarktungsdauer steigt deutlich, das Objekt kann für potenziell Interessierte dadurch „verbrannt“ wirken. Diese Leute haben dann selbst bei einer Preiskorrektur nach unten kein Interesse. Letztlich müssen Sie Preisabschläge hinnehmen oder sehr viel Geduld haben.
• Der Preis ist zu niedrig angesetzt. Dadurch gibt es möglicherweise starke Nachfrage, aber Sie können den Preis nicht mehr bzw. nur sehr schwer hochsetzen. Sie verlieren eine mögliche Einnahme.

Die Preiskalkulation ist eine der größten Problemquellen. Es gibt zwar keinen exakten, tatsächlichen Wert. Alle Gutachten sind letztlich nur mehr oder weniger genaue Schätzungen. Jede Bewertungsmethode kann aber eine Richtung vorgeben. Häufig kommt es auf dieser Basis zu Verhandlungen, die auch über mehrere Runden gehen. Selbst in Boom-Regionen können Sie nicht immer Ihren Preis durchsetzen.

Lassen Sie sich in diesem Punkt beraten, um ein optimales Ergebnis zu erzielen. Eine Option ist unser Angebot zur Immobilienbewertung.

Sie verschweigen Mängel

Eine Immobilie kann viele kleine oder große Probleme haben. Diese Mängel reichen vom Schimmelbefall über ein undichtes Dach bis hin zu sporadisch auftretenden Heizungsproblemen. Selbst sogenannte Rechtsmängel wie Wegerechte können Probleme bereiten.

Einige Verkäufer verschweigen solche Details in der Hoffnung, einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen und „damit durchzukommen“. Das ist keine gute Idee. Denn Verkäufer haben Sie die Pflicht, Ihnen bekannte Mängel an der Immobilie zu nennen. Kommen Sie dem nicht nach, kann der Käufer auch nach Abwicklung des Kaufs noch Schadensersatz verlangen. Das gilt auch, wenn im Vertrag Klauseln wie „gekauft wie gesehen“ eingebaut werden.

Bei versteckten Mängeln hingegen muss der Käufer Ihnen nachweisen, dass Sie vom Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs wusste. Das ist aufwendig. Aber Sie sollten nicht darauf hoffen, beim Vertuschen nicht erwischt zu werden. Denn Gutachter werden der Sache im Rechtsstreits auf dem Grund gehen.

Alle Mängel können ein Problem werden. Als Verkäufer haften Sie jedoch nur, wenn Sie einen Mangel verschwiegen haben. Dann kann ein erheblicher finanzieller Schaden noch zwei Jahre nach dem Verkauf drohen. Um das zu vermeiden, sollten Sie Mängel immer aktiv kommunizieren.

Sie prüfen nicht die Bonität des Kaufinteressenten

Ein Verkauf kann auch schiefgehen, wenn der Verkäufer nicht die Bonität des Kaufinteressenten prüft. So kann es zwar zu einer vertraglichen Einigung kommen, aber der Käufer ist zum Verkaufstermin nicht zahlungsfähig. Der Deal platzt.

Um das zu verhindern, sollten Sie die Bonität oder die Zahlungsfähigkeit prüfen. Das ist über folgende Wege sehr einfach zu realisieren:

• Eine Schufa-Selbstauskunft von Kaufwilligen schafft erste Klarheit. Zusätzlich können Sie mit einer entsprechenden Einwilligung des Kaufinteressenten selbst eine Bonitätsauskunft bei der Schufa oder anderen Auskunfteien anfordern.
• Eine Finanzierungszusage der Bank gibt Ihnen Gewissheit, dass der Kaufinteressent von seiner Bank überhaupt einen ausreichend großen Kredit bekommt. Speziell private Verkäufer sollten sich nicht scheuen, eine solche Zusage einzufordern.

Das Notaranderkonto dagegen ist für Sie als Verkäufer keine zusätzliche Sicherheit. Hier profitiert der Käufer. Der Notar überwacht damit den Zahlungseingang. Das Geld geht erst nach Änderung des Grundbucheintrags an den Verkäufer.

Sie sollten stets nach einer Bankzusage fragen. Kann der Interessent keine liefern, ist erhöhte Vorsicht geboten.

Die rechtliche Falle: Geldwäsche bei Barzahlung

Einige Kaufinteressenten bieten möglicherweise eine Barzahlung an. In diesem Fall geht der Verkauf nicht schief. Aber Sie können gegen das sogenannte Geldwäschegesetz (Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetz) verstoßen.

Hintergrund: Kriminelle versuchen durch Barzahlungen ihre Einnahmen aus zwielichtigen Handlungen reinzuwaschen. Wenn der Verkäufer dies unterstützt, kann er sich selbst strafbar machen. Außerdem gibt es eine Meldepflicht.

Es ist unwahrscheinlich, dass eine Bezahlung per Überweisung unmöglich ist. Es gibt zwei Auswege aus solchen Situationen: Akzeptieren Sie nur eine Überweisung oder fordern Sie vorab eine Bankbestätigung. Beides schreckt solche Kriminelle in der Regel ausreichend stark ab.

Vertragsänderungen nicht prüfen

Bis zur Vertragsunterzeichnung kann es zu Änderungswünschen auf beiden Seiten kommen. Alle Änderungen sollten durch eine anwaltliche Beratung abgesichert sein. So können Sie sicher sein, dass Ihnen kein Nachteil entsteht. Häufig sind es kleine Details, die keinen Einfluss auf den Verkauf als solchen haben. Aber beide Seiten sollten sichergehen.

Wichtig zu wissen: Der Notar darf Sie inhaltlich zu den Vertragsbestandteilen nicht beraten. Einen juristischen Rat müssen Sie bei Dritten einholen.

Die Schlüsselübergabe als letzte Fußangel

Der Verkauf ist dann abgeschlossen, wenn das Geld überwiesen ist und der Käufer ins Grundbuch eingetragen ist. Es kann jedoch noch eine Kleinigkeit schiefgehen, wenn Sie sich nicht an diesen Ablauf halten.

Im Zuge des Verkaufs wird der Verkäufer möglicherweise vorab um einen Hausschlüssel bitten. Das ist teilweise verständlich, wenn zum Beispiel umfangreiche Renovierungen anstehen. Sie sollten dieser Bitte aber nicht vorab nachkommen. Denn es kann zu Schäden am Haus oder der Wohnung kommen. Platz der Verkauf in letzter Sekunde doch noch, müssen Sie die Schäden beseitigen lassen und den Verursacher zur Rechenschaft ziehen. Vermeiden Sie das, indem Sie den Schlüssel erst am Tag der Grundbuchänderung aushändigen.

Kleine Fallstricke lassen sich vermeiden

Es gibt viele kleine und große Fehler, die beim Verkauf passieren können. Es gibt aber kaum welche, durch die der Verkauf schiefgeht. Viele haben nur einen Einfluss auf den Vermarktungserfolg oder die Preisverhandlungen. Die meisten Fehler lassen sich mit einem professionellen oder überlegten Vorgehen vermeiden. Einen Verlust von Haus und Geld müssen Verkäufer nicht fürchten.