Fehlende Unterlagen
Wem es darum geht, seine Immobilie zu einem möglichst guten Preis zu verkaufen, dem sollte das eigentlich nicht passieren: „Hilfe! Da fehlen noch Unterlagen! Die reiche ich später nach …“ Solche Eil-Verkäufe führen selten zu einem guten Preis. Denn Käufer merken so etwas – und wollen in aller Regel genau daraus finanziellen Vorteile ziehen. Doch manchmal geht es vielleicht wirklich nicht anders – beispielsweise, weil weitere finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen sind. Doch es ist nicht nur der Zeitfaktor, der dazu führen kann, dass Unterlagen fehlen … Also sehen wir uns das mal genauer an.
VOR dem Notartermin
Wenn es mit dem Verkauf wirklich so sehr eilt, dass wichtige Unterlagen vorübergehend noch fehlen, dann gibt es nur eine Maxime: größtmögliche Offenheit! Verkäufer müssen Kaufinteressenten ganz klar kommunizieren: „Das wird noch nachgereicht!“ Der Termin dafür liegt manchmal nicht in der Macht der Antragsteller – etwa, wenn es um die Korrespondenz mit Ämtern geht. Da wäre es fair, wenn der Verkäufer dem Käufer volle Einsicht in den Vorgang gewährt: Wann wurde was bei wem (namentlich!) angefragt? Vielleicht geht es ja schneller, wenn sich zwei Seiten an den Sachbearbeiter wenden und ihr dringliches Interesse begründen.
Wie sehr die Sache auch eilen mag: Wenn Sie wissen, dass noch Unterlagen fehlen, sollten Sie den Notartermin unbedingt so lange verschieben, bis alle Unterlagen vollständig sind.
Doch es gibt auch Fälle, in denen der Kaufvertrag schon unterschrieben ist. Und erst dann wird klar, dass noch Unterlagen fehlen. Ob das wissentlich oder unwissentlich passiert ist, spielt dabei gar nicht mal die Hauptrolle. Wichtig ist:
Bei fehlenden Unterlagen kann der Kaufvertrag hinfällig werden
Wann kann das passieren? Schwachstelle Baugenehmigung
Auf den ersten Blick sollte man vermuten, dass es dem Notar doch auffallen müsste, wenn wichtige Unterlagen fehlen. Doch solche Fälle gibt es. Sie kommen gern dann vor, wenn an einer Immobilie über längere Zeit immer wieder Umbauten vorgenommen wurden – an die sich der Verkäufer vielleicht sogar selbst gar nicht mehr erinnern kann. Und dann wird erst im Nachhinein, nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, festgestellt, dass eine Baugenehmigung fehlt. Ein ungenehmigter Ausbau kann zu hohen Kosten oder sogar der Verpflichtung führen, alles „rückzubauen“. Bei einem eben erst unterzeichneten Kaufvertrag würde der Käufer auf diesen Kosten und Verpflichtungen „sitzenbleiben“. Was können Käufer und Verkäufer tun, um das Problem aus der Welt zu schaffen – ohne gleich vor Gericht zu gehen? Die Lösung lautet:
Nachbesserungsmöglichkeiten: Widerrufsrecht und Rücktrittsrecht
Es gibt das Widerrufsrecht und das Rücktrittsrecht für Kaufverträge. Das Widerrufsrecht kann auf ausdrücklichen Wunsch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Die Frist, um den Vertrag widerrufen zu können, beträgt dabei in aller Regel zwei Wochen. Verkäufer werden einer solchen Klauseln in aller Regel wohl nur ungern zustimmen, für Käufer bietet es eine gewisse Sicherheit.
Das Rücktrittsrecht ist komplizierter: Dabei muss eine Vertragspartei der anderen eine Frist setzen, damit der Rücktrittsgrund behoben werden kann. In unserem Fall: Die Ausstellung der fehlenden Baugenehmigung. Ist diese Frist verstrichen, ohne dass die Baugenehmigung vorliegt, darf der Käufer von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Dann können für den Verkäufer Ansprüche auf Schadensersatz entstehen.
Weitere Nachbesserungsmöglichkeiten
Wenn nachgewiesenermaßen arglistige Täuschung durch fehlende Unterlagen vorliegt, könnte der Kaufvertrag schlicht hinfällig werden. Doch ein solcher Nachweis ist schwierig. Eine zweite Möglichkeit wäre eine Minderung des Kaufpreises. Das ist nur dann möglich, wenn nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel festgestellt werden, die eine Kaufpreis-Senkung rechtfertigen. Funktioniert nicht, wenn der Mangel bereits bei Kaufabschluss bekannt war. In unserem Beispiel besteht der Mangel aus einem versehentlich nicht beantragten Dokument – nicht leicht, darüber einen Nachweis zu führen!
Die rechtlichen Möglichkeiten werden in unserem Fall wohl selten zum Ziel führen. Darum wäre die sauberste Lösung wohl, dass der Verkäufer eine nachträgliche Baugenehmigung beantragt.
Wie vermeide ich so etwas?
In unserem Fall wäre die Lösung gewesen: Käufer wie Verkäufer hätten sich vor Vertragsunterzeichnung die Bauakte gründlich angesehen. Denn die enthält auch die Baugenehmigungen. Grundsätzlich sollten alle bekannten Mängel – neben Sach- und Rechtsmängeln auch Dinge wie Überflutungsgefahr oder ständige Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn - vor Vertragsunterzeichnung angesprochen werden.- Am besten schriftlich, mit einer Quittung durch Unterschrift und in Kopie für Käufer und Verkäufer.
