Nachverhandlungen
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags stellt für Immobilienkäufer wie -verkäufer einen wichtigen Schritt dar, oft markiert sie das Ende eines langen Prozesses. Doch ist damit wirklich alles komplett beendet? Was, wenn nachträgliche Mängel gefunden werden? Wenn aus diesen oder anderen Gründen der Kaufpreis neu verhandelt werden muss? Was, wenn Finanzierungszusagen doch noch platzen? Kann ich vom Vertrag zurücktreten, ihn möglicherweise nach Unterzeichnung noch ändern? Und was kann ich tun, um solche Situationen schon im Vorfeld nach Möglichkeit zu vermeiden – was natürlich für beide Seiten immer besser ist?
Mögliche Verhandlungspunkte
Der Kaufpreis sollte unbedingt schon vor dem Gang zum Notar feststehen, beide Parteien sollten sich verbindlich darauf verständigt haben. Denn ein Notar ist von Amts wegen verpflichtet, immer beiden Seiten gegenüber neutral zu bleiben. Er wird Sie also weder in finanziellen noch in rechtlichen Dingen beraten. (Erneute) Preisverhandlungen am Tisch des Notars verbieten sich also mehr oder weniger von selbst.
Bei Neubauten ist der Spielraum dabei meist nicht allzu groß. Bei älteren Immobilien dagegen schon: Die Sanierungs- oder Renovierungsbedürftigkeit ist dabei ein wichtiger Faktor. Am besten verhandeln beide Seiten darüber mit objektiv nachvollziehbaren Punkten. Idealerweise legen sich Käufer wie Verkäufer eigene Listen an. Verkäufer mit dem Ziel, die Frage zu beantworten: „Zu wie viel Preisnachlass bin ich bereit?“ Käufer tun dies natürlich meistens mit dem Ziel, den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Es sollte auch zwischen der Notwendigkeit unterschieden werden, eher umfangreich sanieren oder nur partiell renovieren zu müssen. Sanierungskosten sind umfassender, können auch Fassaden und Außenwände betreffen, morsche Geländer oder Treppen, Wärmedämmung und undichte Dächer. Im Bereich der Renovierungskosten kann es um das sanierungsbedürftige Bad, den Schimmelbefall im Keller, die undichten Fenster, die veraltete Heizung und vieles mehr gehen. Doch es muss auch gesagt werden: Modernisierungskosten sollten nicht eins zu eins vom Kaufpreis abgezogen werden – denn die Immobilie hat ja (hoffentlich) bereits eine Heizung, Fenster und ein Bad. Und manchmal geht es ja vielleicht gar nicht um Renovierungen, sondern nur um – eher einfache – Reparaturen.
Ein anderer Punkt ist die Nachfrage. Eine Faustregel besagt, dass bei eher wenigen Mitbewerbern 15 bis 20 Prozent der Modernisierungskosten als Preisnachlass möglich sind. Ist die Immobilie renovierungsbedürftig und braucht zum Beispiel nur neue Fußböden oder Tapeten, sind eher 5 bis 10 Prozent realistisch.
Sind sich beide Parteien über den Preis einig, setzen sie am besten ein schriftliches Dokument auf, in dem der Käufer seine Kaufabsicht eindeutig zu Preis XY bekundet. Das ist kein rechtssicheres Dokument, soll es auch gar nicht sein. Es geht nur darum, für beide Seiten ein wenig mehr Verbindlichkeit zu schaffen. Wenn Kaufinteressenten zu diesem Zeitpunkt noch beginnen wollen, den Preis nachzuverhandeln – also herunterzusetzen – sollten sie vorsichtig sein. Denn wenn die Nachfrage nach der Immobilie groß ist, kann es gut sein, dass sich der Verkäufer für einen anderen Käufer entscheidet. Umgekehrt ist es für Verkäufer einer Immobilie mit geringerer Nachfrage ratsam, in Nachverhandlungen um den Preis dem Interessenten auch finanziell entgegen zu kommen.
Notartemin 1: Der Vorvertrag
Der Notar kümmert sich um den Entwurf des Kaufvertrags, auch oft Vorvertrag genannt. Den schickt er Käufern wie Verkäufern zwei Wochen vor dem endgültigen Beurkundungstermin zu - das ist gesetzlich so vorgeschrieben. In diesen 14 Tagen haben beide Parteien Zeit, den Entwurf zu lesen und gegebenenfalls noch offene Fragen oder Wünsche mit dem Notar oder auch einem weiteren Fachmann – etwa einem Anwalt oder Bankberater - zu besprechen und zu klären. Idealerweise finden mögliche Nachverhandlungen zu diesem Zeitpunkt eher in Bezug auf Inhaltliches, nicht mehr mit Blick auf den Preis statt.
Notartermin 2: Endgültige Vertragsunterzeichnung
Zu diesem Zeitpunkt sollten sich beide Parteien so einig sein, dass keiner von ihnen mehr damit rechnet, noch in etwaige Nachverhandlungen gehen zu müssen. Natürlich gibt es Fälle, in denen am Ende doch alles anders kommt als gedacht. Am häufigsten geschieht dies, wenn während der Verkaufsverhandlungen Mängel verschwiegen wurden. Eine andere Möglichkeit: Der bereits fest zugesagte Kredit kommt nicht zustande, die Finanzierungszusage platzt. Was jetzt?
Rücktritts-Optionen
Immobilien-Kaufverträge kennen mehrere Möglichkeiten, auch nach Vertragsunterzeichnung noch aus dem Vertrag „auszusteigen“:
Das Widerrufsrecht
wird nur auf ausdrücklichen Wunsch hin im notariellen Kaufvertrag vermerkt. Natürlich müssen beide Seiten damit einverstanden sein. Dann ermöglicht es auch beiden Vertragspartnern, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen zu widerrufen.
Das Rücktrittsrecht
regelt, unter welchen Umständen Käufer oder Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten können. Und wie er die Gegenseite dann dafür entschädigen muss. Wurde im Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart, gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht. Das hat der Verkäufer beispielsweise immer bei Zahlungsverzug des Käufers.
Das Sonderkündigungsrecht
Tritt nur dann in Kraft, wenn beide Partner sich außergerichtlich darauf verständigen. Dazu sollte unbedingt ein Fachanwalt mit von der Partie sein.
Immer gut: Hilfe von außen
Fachanwälte sollten idealerweise vor der Vertragsunterzeichnung einen Blick auf den Kaufvertrag werfen. Bei Streitpunkten oder – beispielsweise durch nachträglich entdeckte Mängel oder die Zahlungsunfähigkeit des Käufers – nach Vertragsunterzeichnung ist ihre Hilfe unverzichtbar.
