Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis?
Grundsätzlich ist die Vergleichbarkeit von Immobilienpreisen stets ein Zusammenspiel aus Angebot, Nachfrage, regionalen und bundesweiten Faktoren und Entwicklungen. Mehr über diese Aspekte hier: Sozialstruktur, Makro- und Mikrolage
Andererseits steht kein Preis für eine Immobilie je allein, sie beeinflussen sich stets gegenseitig. Immobilienpreise sind also nur dann plausibel, wenn sie sich auch untereinander vergleichen lassen. Darum wird der Wert von Immobilien immer mit Hilfe eines Vergleichswertverfahrens ermittelt. Das bedeutet: über den Mittelwert einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Objekten in der Umgebung. Und zwar am besten mit Hilfe einer umfangreichen Objektdatenbank. Nur ein großer, ständig aktualisierter Datenpool liefert da wirklich solide Werte. Und selbst wenn diese vorliegen, bedarf es noch einer Menge Fachwissen, um sie korrekt zu interpretieren und an den richtigen Stellen Korrekturen vorzunehmen. Mit anderen Worten: private Immobilienverkäufer können das gar nicht allein leisten. Selbst wir überlassen das lieber Profis, die sich darauf spezialisiert und durch ihre Treffsicherheit bewährt haben.
Häufigste Fehler
- Deutlich über Marktwert inserieren -> “man kann es ja mal versuchen”
- Äpfel mit Birnen vergleichen: Preisfindung durch eigene Vergleiche mit unpassenden Objekten
- Nicht auf dem neusten Stand: Auch wenn Ihr Nachbar seine identische Doppelhaushälfte letztes Jahr für X€ verkauft hat, kann es gut sein, dass Ihre nun 10% mehr wert ist
- Individuelle Faktoren falsch gewichten: Lärmbelastung, Helligkeit in den Wohnräumen, Energieeffizienz, Küchen, Mikro-/Makrolage, etc, werden von Eigentümern oft auf abenteuerliche Weise eingerechnet
Auswirkungen unpassender Preise:
Zu teuer inseriert: Die Immobilie ist lange online und verbrennt am Markt. Seriöse Angebote bleiben aus und die Immobilie wird in den Köpfen seriöser Interessenten “abgehakt”, bevor sie Kontakt zu Ihnen aufnehmen. Über die Zeit verschlechtert sich zudem der Qualitätseindruck nach außen (“das steht schon so lange drin, da stimmt etwas nicht”). Die Folge davon ist, dass Sie mit dem Preis unter den Wert gehen müssen, der eigentlich am Markt erzielbar wäre. Einfach immer wieder neu inserieren als Lösung? Nicht wirklich. Sowohl die Portale erkennen Ihre Immobilie wieder und sortieren sie u.U. trotz neuer Buchung wieder weit unten in die Ergebnisliste ein, als auch die Interessenten. Wer ernsthaft sucht, sucht meistens über einen langen Zeitraum und geht organisiert vor.
Zu günstig inseriert: Sehr viele Anfragen innerhalb kürzester Zeit. In solchen Fällen haben Sie zwei möglichkeiten: Ein Bieterverfahren unter den zahlreichen Interessenten veranstalten, oder den Preis im Inserat erhöhen, und ggf. bisheriger Interessenten benachrichtigen.
Fazit:
Wir ermutigen unsere Kunden grundsätzlich, die Vermarktung Immobilien selbst in die Hand zu nehmen und sagen: “Sie können das!” Damit das allerdings gut gelingt, muss das Exposé in den wichtigsten Punkten überzeugen: Präsentationsqualität, Vollständigkeit und Preisvorstellung. Wie auch in den beiden anderen Bereichen, unterstützen wir Sie gerne bei der Preisfindung. Gemeinsam mit unserem professionellen Partner Estimata erstellen wir gerne eine Bewertung Ihrer Immobilie .
Das Thema Immobilienbewertung im Detail:
So funktioniert die Analyse aktueller Immobilienpreise
Aus vielen verschiedenen Parametern – Größe, Alter, Energieeffizienz, Lage und Objektart, Angebot und Nachfrage, Sozialstruktur, Makro- und Mikrolage, regionalen und bundesweiten Faktoren, Bodenrichtwert und Zinsentwicklung – entsteht die Analyse des Verkaufspreises Ihrer Immobilie. All diese Faktoren stammen aus unterschiedlichen Quellen. Darum sind sie auch unterschiedlich zu bewerten: Manches sind nur Schätzwerte, anderes ändert sich permanent. Da spielen regionale Strukturen wie Arbeitsplätze in der Region ebenso hinein wie kaum vorhersehbare Entwicklungen, etwa in der Zinsentwicklung.
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Wertsteigernde und wertsenkende Faktoren
Ob der Preis für den Verkauf einer Immobilie steigt oder sinkt, ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Manche dieser Faktoren können Sie beeinflussen, andere nicht. Bodenrichtwerte, Lage und Infrastruktur beispielsweise, deren Ausbau oder den Rückgang von Arbeitsplätzen in der Region können Sie nicht beeinflussen. Ebenso wenig alles, was mit der Entwicklung der Konjunktur zu tun hat. Das lassen wir hier außen vor. Was aber können Sie beeinflussen? Alles, was Energie spart, was mit einer Verbesserung der Bausubstanz zu tun hat und diverse innenarchitektonische Faktoren.
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Die Varianten der Immobilienbewertung
Die Begriffe „Verkehrswert-“ und „Marktwert-Gutachten“ können im Bereich der Immobilienwirtschaft synonym gebraucht werden. Die Art des Gutachtens hängt davon ab, wofür Sie es brauchen: beispielsweise, um eine Immobilie zu finanzieren, deren Rendite zu ermitteln, sie zu verkaufen – oder den angemessenen Preis für Ihren Verkauf festzulegen. Dafür gibt es preiswerte Online-Gutachten, beispielsweise bei uns. Grundlage bildet hierbei die Objektdatenbank diverser Immobilienportale mit ihren millionenfachen Vergleichsdaten sowie konkrete Verkaufspreise die von Banken, Notaren usw. geliefert werden. Das Gutachten, das Sie dann bekommen, ist ein freies Wertgutachten – das sehr fundiert und für die allermeisten Bedürfnisse perfekt ist: Sie haben sich des Marktwert versichert, können Kaufinteressenten etwas Handfestes mitgeben, auch viele Banken werden es akzeptieren.
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Immobilienverkauf: Preis lieber erhöhen, nicht verringern
Eine der größten Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf ist die Preisfindung. Setzen Sie den Preis zu niedrig an, geht Ihnen Geld verloren. Setzen Sie den Preis zu hoch an, werden Sie die Immobilie nur schwer verkaufen können. Beides ist ein Nachteil.
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