Erbpacht: Was das Erbbaurecht für Verkäufer und Käufer bedeutet

Grundstücke sind teuer. Bei einem Bauvorhaben oder Kauf steigern die Grundstückskosten die erforderlichen finanziellen Mittel erheblich. In einigen Gebieten ist das anders. Denn dort gilt das Erbbaurecht. In diesem Fall pachten die Immobilieneigentümer das Grundstück nur.

Das hat Vorteile, aber auch Nachteile. Und die sogenannte Erbpacht beeinflusst auch die Verkaufschancen. Welchen Einfluss hat das Erbbaurecht auf den Kauf und Verkauf von Immobilien und wann lohnt sich eine Grundstückspacht?

Was ist das Erbbaurecht bzw. die Erbpacht?

Der Begriff „Erbpacht“ ist der umgangssprachliche Ausdruck für das Erbbaurecht. Zur Anwendung kommt es überwiegend – aber nicht nur – bei Landbesitz von Gemeinden, Kirchen und Stiftungen.

Wesentlich ist dabei, dass ein Haus auf einem gepachteten Grundstück gebaut oder später verkauft wird. Die Laufzeit für die Pacht beträgt üblicherweise über 99 Jahre, kann aber auch kürzer abgeschlossen werden. Als Gegenleistung fällt ein Erbpachtzins an.

Während der Laufzeit kann der Hauseigentümer seine Immobilie verkaufen, verschenken und vererben. Allerdings muss der Grundstücksbesitzer zustimmen, wobei eine Ablehnung rechtlich jedoch nur in begründeten Fällen möglich ist.

Wird die Pacht nicht verlängert, fallen alle Gebäude am Ende der Laufzeit an den Grundstücksinhaber. Allerdings muss dieser eine Ausgleichszahlung leisten, die vertraglich festgelegt ist. Üblich ist es, dass der Marktwert bezahlt wird oder ein etwas geringerer Satz.

Durch das Erbbaurecht gibt es verschiedene Einschränkungen für den Immobilienbesitzer. Außerdem hat der Grundstücksinhaber in der Regel ein Vorkaufsrecht. Es gibt also Vorteile und Nachteile.

Die Vorteile des Erbpachtrechts

Die Vorteile des Erbbaurechts sind die niedrigen Grundstückskosten. Der Erbbauzins ist in der Regel spürbar günstiger als die Darlehenskosten für den Kaufpreis eines gleichwertigen Grundstücks. Speziell bei Kirchen und einigen Stiftungen spielen soziale Kriterien bei der Festlegung des Erbpachtzinses eine Rolle, sodass sich möglicherweise auch Personen mit geringem Einkommen einen Hausbau leisten können.

Die Nachteile des Erbpachtrechts

Allerdings stehen dem finanziellen Vorteil auch Nachteile gegenüber. Dazu gehören unter anderem:

• Heimfall: Am Ende der Pachtlaufzeit fällt das Haus (gegen eine Ausgleichszahlung) an den Grundstückseigentümer.
• Vorkaufsrecht: Der Grundstücksinhaber hat fast immer ein Vorkaufsrecht.
• Verkaufsvorbehalt: Der Grundstücksinhaber muss einem Verkauf zustimmen, ehe er stattfinden kann.
• Finanzierung: Die Finanzierung steht unter dem Vorbehalt, dass die Darlehenskosten maximal auf den Gebäudewert begrenzt sind.

Der Nachteil bei Grundschulden und Hypotheken beim Erbbaurecht

Käufer einer Immobilie auf Erbpachtgrund haben insbesondere durch die eingeschränkten Finanzierungsmöglichkeiten einen Nachteil. Das Grundstück darf üblicherweise gar nicht belastet werden. Die im Grundbuch eingetragenen Kreditkosten dürfen daher nur die Immobilie betreffen. Da das Grundstück nicht beliehen werden kann, haben Banken eine geringere Sicherheit und der mögliche Gesamtdarlehensbetrag ist geringer.

Das Darlehen steht zugleich unter Vorbehalt der Zustimmung des Verpächters. Verneint dieser den Kredit, darf die Bank das Darlehen gar nicht auszahlen! Das heißt: Stimmt der Verpächter dem Darlehen bzw. der Darlehenshöhe nicht zu, wird der gesamte Kaufvertrag ungültig. Das kann insbesondere bei kurzen Restlaufzeiten der Pacht und gleichzeitig hohem Darlehen der Fall sein.

Wie kaufen Sie eine Immobilie, die dem Erbbaurecht unterliegt?

Was bedeutet das alles bei einem gewünschten Kauf bzw. Verkauf? Wer eine Immobilie erwerben möchte, die unter das Erbbaurechtsgesetz fällt, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

• Der Käufer übernimmt die Immobilie und den bestehenden Erbbaurechtsvertrag. Der Verpächter muss beidem zustimmen. Der ursprüngliche Pachtvertrag verlängert sich dabei nicht.
• Der Käufer schließt einen neuen Vertrag über Grundstück und Immobilie mit dem Verpächter ab. Dieser Fall kommt bei heimgefallenen Immobilien und eher selten vor, denn in aller Regel ist die Haupt-Konstante des Erbbaurechts allein das Grundstück.

Welcher Weg für einen Immobilienkauf möglich ist, hängt von der Vertragsgestaltung der jeweiligen Immobilie ab. Wichtig: In fast allen Fällen hat der Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht beim Verkauf der Immobilie. Zugleich kann er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Er kann in einen bereits geschlossenen Vertrag eintreten und die Immobilie selbst kaufen. Verschweigt der Verkäufer diesen Umstand, handelt es sich um einen Rechtsmangel mit möglicherweise daraus resultierender Schadensersatzpflicht.

Das Risiko der Vertragslaufzeit

Der größte Nachteil für Käufer: Der Erbpachtvertrag läuft weiter. Damit übernimmt der Käufer das Grundstück nur für die Restlaufzeit. Der Pachtvertrag kann zwar verlängert werden, aber dazu müssen beide Seiten bereit sein. Läuft der Vertrag zum Beispiel nur noch zehn Jahre und der Grundstücksbesitzer möchte nicht verlängern, muss der Käufer am Ende der Laufzeit seine Immobilie wieder abgeben.

Es kommt auf den Erbpachtvertrag an!

Wichtig in diesem Zusammenhang: Vertragliche Regelungen zur Erbpacht können deutlich flexibler gestaltet sein und dem Eigentümer der Immobilie mehr Mitsprache geben. Es kommt daher immer auf die tatsächlichen Vertragsinhalte des Erbpachtvertrags an.

Es gibt beispielsweise Vereinbarungen, nach denen der Eigentümer über die Gebäude frei verfügen und verhandeln kann. Andere Verträge schreiben möglicherweise sogar Bauformen, Instandhaltungsmaßnahmen und andere Details vor oder fordern eine Genehmigung durch den Grundstücksbesitzer bei Umbauten und Erweiterungen.

Der Erbbaurechtsvertrag kann sogar vorsehen, dass mehrere Gebäude auf einem Erbbaurechtsgrundstück stehen dürfen oder das Baurecht auf mehrere Personen aufgeteilt ist. Ebenso kann das Wohnungseigentum in diverses Teileigentum unterteilt sein, das vergleichbar mit Eigentumswohnungen ist. Der Unterschied zur Wohnungseigentümergemeinschaft: Das Grundstück gehört allein einem Dritten und nicht allen Wohnungseigentümern gemeinsam.

Bei Erbpacht unbedingt die Dokumente prüfen

Vor einem Verkauf bzw. Kauf sollten beide Parteien bei Immobilien auf Erbbaugrund die genauen Verträge und Einträge im Grundbuch prüfen. Die Details sind insbesondere in den Erbbaugrundbuchblättern zu finden. Dort werden Wohnungserbbaugrundbücher und Teilerbbaugrundbücher geführt. Aus den dort hinterlegten Angaben lassen sich wichtige Rückschlüsse für den Kaufprozess entnehmen.

Das Thema Erbpacht klingt häufig komplizierter, als es ist. Es bietet Chancen, aber schränkt bei einem Verkauf die freie Handhabe ein. Trotzdem gilt: Auch der Verkauf ist möglich. Es müssen am Ende nur mehr Parteien zustimmen und die im Grundbuch abgesicherte Darlehenshöhe muss zur auf dem Grundstück errichteten Immobilie passen.