Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

Bei jedem Eigentümerwechsel von Immobilien ist das Grundbuch das wohl wichtigste Instrument: Hier ist alles über Eigentums- und Nutzungsrechte dieser Immobilie festgehalten. Manchmal sogar Dinge, die der jetzige Besitzer schon gar nicht (mehr) weiß. Darum gilt: Ohne Blick ins Grundbuch kein Eigentümerwechsel! Hier soll es um Einträge gehen, die im schlimmsten Fall dem (neuen) Besitzer einer Immobilie am Ende doch noch einen gehörigen Strich durch die Rechnung machen können, kurz gesagt: Achtung!

Reallasten

Durch eine Reallast verpflichtet sich der Eigentümer, regelmäßig eine spezielle Leistung für eine begünstigte Person zu erbringen. Die Reallast muss im Grundbuch eingetragen sein. Das bedeutet aber auch: Wird die Immobilie oder das Grundstück verkauft, wird diese „Last“ mitverkauft. Eine Reallast kann sich auf ganz verschiedene Dinge oder Leistungen beziehen. Beispielsweise gehören dazu

Das Wohnrecht

Fast immer wird dieses Recht als „lebenslanges Wohnrecht“ definiert. Dabei gilt: Dieses Recht muss im Grundbuch eingetragen sein. Ist dies der Fall, wird es bei einem Eigentümerwechsel mitverkauft. Dann heißt das in aller Regel, dass es einen oder mehrere Menschen gibt, die diese Immobilie oder auch nur einen bestimmten Teil davon bis an ihr Lebensende zu bewohnen dürfen, ohne Eigentümer oder Mieter zu sein. Mieteinnahmen darf der neue Käufer einer solchen Immobilie also nicht erwarten, außerdem wird er die ganze Immobilie – oder Teile davon – in aller Regel zu Lebzeiten des Menschen mit Wohnrecht kaum nutzen können.

Durch den Eintrag eines Wohnrechts im Grundbuch ist dieses Recht übrigens auch gegenüber Dritten geschützt, beispielsweise gegen Banken, die Anspruch auf die Immobilie erheben könnten. Ebenso aber eben auch gegenüber neuen Eigentümern.

Das Nießbrauchsrecht

Auch der Nießbrauch gehört zu den „Reallasten“. Und auch dieses Recht existiert nur dann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Dann aber kann es weitreichende Folgen haben.

Es beinhaltet ein persönliches, nicht veräußerliches – allerdings auch nicht vererbbares – Recht an Erträgen oder Einnahmen: Wer das Nießbrauchsrecht auf eine Immobilie oder ein Grundstück hat, darf in der Immobilie wohnen, sie vermieten oder verpachten, das Grundstück bebauen und alle Erträge daraus behalten. Denn dieses Recht umfasst den ausdrücklichen „Schutz gegen den Eigentümer der Sache und Dritte“ – was bedeutet: Wird „die Sache“, also die Immobilie oder der Baugrund – verkauft, wird das Nießbrauchsrecht eines anderen Menschen „an der Sache“ quasi mitverkauft. Und der neue Käufer kann sich danach zwar Eigentümer nennen, im schlimmsten Fall bekommt er von allen Erträgen seines neuen Eigentums aber gar nichts ab.

Im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte

Es gibt drei Arten von Vorkaufsrecht – und sie alle müssen im Grundbuch eingetragen sein: das dingliche, das schuldrechtliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht. Und alle drei legen dringend nahe, bei Interesse an einer solchen Immobilie die Finger davon zu lassen!

Das dingliche Vorkaufsrecht

Dieses Recht gilt nur für Grundstücke, nicht aber für darauf stehende Gebäude. Ist dieses Recht im Grundbuch eingetragen, hat es den Wert einer Vormerkung auf dieses Grundstück. Damit hat der Vorkaufsberechtigte sogar dann noch das Recht, die Übertragung des Grundstückes zu verlangen, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Bedeutet: Wenn ein solches Recht vorliegt, hat der Käufer dieses Grundstücks quasi rein gar nichts gekauft- denn wenn die eingetragene Person ihr Recht einfordert, steht er mit leeren Händen da. Das dingliche Vorkaufsrecht ist im Prinzip nicht vererbbar - es sei denn, die Vererbbarkeit wurde ebenfalls im Grundbuch vermerkt.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Dieses Recht gilt für bewegliche wie für unbewegliche Sachen. Unter unbeweglichen Sachen werden in diesem Fall Grundstücke verstanden, als beweglich gilt alles, was kein Grundstück, beziehungsweise nur der Anteil eines Grundstücks ist – also etwa Häuser oder Eigentumswohnungen. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch, es wird ausschließlich vertraglich zugesichert. Wird beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht der Vorkaufsberechtigte übergangen und der Erstkäufer ins Grundbuch eingetragen, bleibt die Immobilie Eigentum des Käufers. Der Vorkaufsberechtigte kann – und wird vermutlich – dann aber Schadensersatz vom Verkäufer fordern.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht hat eine Gemeinde oder Kommune das Vorkaufsrecht auf Grundstücke. Festgeschrieben ist das zwar im Baugesetzbuch, aber auch das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs-, Eisenbahngesetz oder das Wasserrecht können Grundlage sein. Betroffen sein können Flächen, die im Bebauungsplan der Kommune für öffentliche Zwecke markiert wurden. Weitere Möglichkeiten: Es handelt sich um ein Grundstück in einem sogenannten Umlegungsgebiet, in dem Grundstücke neu sortiert werden sollen. Oder das Grundstück befindet sich in einem Sanierungsgebiet, einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Das alles muss selbstverständlich „förmlich vermerkt“ worden sein.

Für die Inanspruchnahme des Rechts braucht die Gemeinde allerdings einen triftigen Grund. Etwa, dass es dem Allgemeinwohl dient. Das kann der Fall sein, wenn eine umweltschützende Ausgleichsmaßnahme geplant ist. Will jemand eine solche Fläche kaufen oder verkaufen, kann die Eigentumsübertragung nur dann im Grundbuch festgeschrieben werden, wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausdrücklich nicht ausüben will. Einzige Ausnahme: Der Kaufinteressent ist ein Verwandter des Verkäufers.

Beschränkungen des Eigentums: die sogenannten Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss. Typische Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte, Überfahr- und Leitungsrechte. Die genannten Rechte ermöglichen in aller Regel den jetzigen – und künftigen - Nachbarn einen Zugang zum eigenen Grundstück. Wie und warum können sie dann eingeschränkt werden? Sie sind vor allem dann notwendig, wenn Häuser in einer zweiten oder dritten Baureihe ebenfalls an Kanalisation, Zugangsweg und/oder Strom angeschlossen werden sollen. Denn ohne diese Option darf dort niemand (neu) bauen.

Viele solcher im Grundbuch verbindlich eingetragenen Beschränkungen ziehen massive Einschränkungen nach sich. Wenn beispielsweise für einen Teil des Grundstücks ein Bebauungsverbot besteht, bedeutet das für den Käufer, dass er unter Umständen einen geplanten Erweiterungsbau nicht oder nicht wie gewünscht verwirklichen kann. Und das Wegerecht definiert unter Umständen den Abstand zum Nachbarhaus so, dass ein Wintergarten unmöglich wird.

Rechtsmängel nie verschweigen! Und: Informationen sind wichtig!

Bitte vor einem Immobilien-Kauf wie -Verkauf immer alle Einträge im Grundbuch intensiv nachlesen und prüfen! Das gilt für die Grunddienstbarkeiten ebenso wie für alle zuvor genannten Punkte! Wenn Sie Dergleichen im Grundbuchauszug der Immobilie entdecken, für die Sie sich als Käufer interessieren: Ziehen Sie lieben einen Sachverständigen hinzu, als sich am Ende in langen, unschönen Gerichtsprozessen wiederzufinden!

Und wenn Sie Verkäufer einer Immobilie mit derartigen Zusätzen sind, denken Sie bitte immer daran, dass Sie auch wegen dem Verschweigen von Rechtsmängeln haftbar gemacht werden können! Als Rechtsmängel gelten unter anderem Dinge wie

• im Grundbuch eingetragenes Wegerecht
• Nießbrauchrecht an der Immobilie durch einen Dritten
• Nutzungsbefugnis Dritter durch Miet- oder Pachtrechte