Immobilien: Was genau ist die Lage?

Das wohl wichtigste Kriterium zur Bewertung einer Immobilie ist ihre Lage. Denn der genaue Standort entscheidet neben dem Zustand des Objekts über das Interesse von Mietern und Käufern. Allerdings ist der Begriff gar nicht so exakt definiert, wie es den Anschein hat. Wenn Sie die Lage als Bewertungskriterium ins Feld führen, dürfen Sie nicht vergessen, dass viele Faktoren in die Bewertung der Lage einfließen. Außerdem verändern sich viele der Aspekte und damit die Bewertung der Lage über die Jahre und Jahrzehnte.

Der Begriff Lage beinhaltet zwei große Bereiche: die Makrolage und die Mikrolage. Diese sind wie folgt voneinander abzugrenzen:

• Die Makrolage beinhaltet die übergeordnete räumliche Lage inklusive Strukturdaten. Das heißt: Es kommt auf die Region, die Stadt und die Angebote in diesem Großraum an. Die Strukturdaten umfassen allgemeine Bewertungen der sozialen, verkehrspolitischen und wirtschaftlichen Situation und Perspektive, der Lebensqualität und vieles mehr.
• Die Mikrolage beinhaltet alle Detaildaten, die direkt den Ort oder das Stadtviertel, den Straßenzug oder die umliegenden Gebäude beschreiben. Hier sind die Erreichbarkeit von Angeboten, Umweltfaktoren wie Lärm und Schmutz sowie die soziale Struktur der unmittelbaren Nachbarschaft entscheidend.

Das Zusammenspiel aus Makrolage und Mikrolage

Beide Begriffe sind jeweils eine Seite der gleichen Medaille. Erst im Zusammenhang beider Betrachtungen ergibt sich eine gute oder schlechte Lage.

Auf der einen Seite ist die Makrolage für Investoren ein wichtiges Indiz, ob in einer Region die aktuelle Situation vielversprechend ist. Es geht um eine grundlegende Entscheidung für oder gegen ein Gebiet. Stellen Sie sich die Fragen: Gibt es wirtschaftliche Probleme, siedeln sich viele Unternehmen an? Wie entwickeln sich Arbeitsmarkt und Sozialstruktur? Wie steht es um die Infrastruktur? Das sind wichtige Fragen. Denn die Antworten entscheiden darüber, ob Ihre Immobilie nach zehn oder 20 Jahren eine Wertsteigerung erfahren kann.

Auf der anderen Seite beschreibt die Mikrolage, ob Mieter eine Immobilie genau an dem Standort in einer Stadt annehmen oder nicht. Je besser die Mikrolage ist, desto schneller können Sie das Objekt zu marktüblichen Preisen vermieten. Wenn Einrichtungen des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar sind, der ÖPNV vor der Tür hält und die Straße dennoch ruhig liegt, ist das perfekt. Außerdem ist unabhängig von der Makrolage das Interesse von Investoren an Immobilien in guten Mikrolagen größer als in schlechten Mikrolagen. Für Sie heißt das: Vermietung und Wiederverkauf sind einfacher.

Top-Lagen sind teurer

Das Bewerten dieses Zusammenspiels ist nicht immer ganz einfach. Denn neben einer möglichst schnellen Vermietung und einer potenziellen Wertsteigerung sind viele weitere Aspekte zu berücksichtigen. Dazu gehört auch, dass eine Investition in Top-Lagen entsprechend teurer ist. Je höher jedoch der Preis ist, desto unattraktiver ist ein Kauf. Grund: Sowohl die monatliche Rendite durch Vermietung als auch ein Gewinn beim Verkauf sind schwieriger zu erreichen.

Schwierig: Zukunftsprognosen und Schätzungen sind Investitionsgrundlage

Eine weitere Schwierigkeit stellt sich für Sie: Speziell die Bewertung von Strukturdaten einer Region oder Gemeinde erfordert ein gutes Gespür. Die Daten zur Lage beschreiben häufig einen Zeitraum in der nahen Vergangenheit. Sie sollen aber eine Entscheidung für eine Investition mit Zukunft ermöglichen. Daher müssen Sie aus den vielen Daten Schätzungen über die Zukunftsperspektive der Region oder des Umfelds ableiten. Mit dieser Prognose untermauern Sie eine Entscheidung für oder gegen einen Standort. Solche Schätzungen gelingen besser, wenn Sie sich auf bereits vorhandene Prognosen stützen können oder wenn Sie den Standort persönlich gut kennen.

A-Lage und B-Lage – die Einteilungen sind nicht immer einfach

Wenn Sie sich mit der Einteilung von Immobilien nach Lagen beschäftigen, werden Sie schnell auf Begriffe wie A-Lage, B-Lage usw. treffen. Das Problem dabei: Es gibt keine offizielle Definition, wie eine Lage zu beschreiben ist. Viele Verkäufer und Investoren nutzen daher die Begriffe individuell und nach Bauchgefühl. Das kann bei Angebotsbeschreibungen ungenau sein.

Die genutzten Definitionen gehen dabei stets fließend ineinander über. Für den Gewerbebereich sind diese sogar etwas anders. Allgemein gilt: Je weiter vorn im Alphabet der Buchstabe steht, umso besser ist die Lage und umso wertvoller ist die Immobilie.

Allgemein ist verbreitet, die Einteilung der Lage nach Größe und Magnetwirkung der Stadt vorzunehmen. Demnach sind die Kriterien für eine Lage ungefähr wie folgt:

• A-Lage: Boom-Regionen oder Metropolen mit großer Nachfrage und von internationaler Bedeutung wie München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Berlin.
• B-Lage: Metropolen und Großstädte mit spürbarer Nachfrage und von nationaler oder überregionaler Bedeutung wie Hannover, Leipzig, Stuttgart, Teile des Ruhrgebietes.
• C-Lage: größere Städte und Großstädte mit regionaler Bedeutung und durchschnittlicher Nachfrage wie Kiel, Rostock, Freiburg.
• D-Lage: mittlere und größere Städte mit regionaler Bedeutung und mäßiger Nachfrage wie Flensburg, Cottbus, Ulm.

Diese Art der Klassifizierung ist allerdings sehr grob und trifft eher auf Makro-Komponenten zu. Die Mikrolage ist jedoch für eine genauere Einteilung entscheidender. Teilweise ist deshalb eine Einteilung nach Lage innerhalb einer Stadt sinnvoller. Dabei kommen die gleichen Bezeichnungen zum Tragen, die aber durch andere Beschreibungen definiert sind. Diese Einteilungen lassen sich als ungefähres Gerüst verstehen, das jeder individuell nutzt und mit „Leben“ füllt. Typische Beschreibungen sind:

• A-Lage (auch A1-Lage oder beste Lage): Die Immobilie liegt perfekt. Sie ist zentral, liegt in einer guten Wohngegend im Zentrum einer größeren Stadt und bietet Entwicklungspotenzial. Sowohl Vermietung als auch Verkauf sind ein Selbstläufer.
• B-Lage (auch A2-Lage oder gute Lage): Die Immobilie liegt günstig in einem Stadtteilzentrum oder in einer Kleinstadt. Die Objekte lassen sich sehr gut vermieten und ein Verkauf zum besten Marktpreis ist möglich.
• B-Lage (auch gute oder durchschnittliche Lage): Standorte, die an A1 und A2 bzw. B. angrenzen, aber keine herausgehobene Qualität aufweisen. Die Vermietung ist einfach und ein Verkauf ist schnell realisierbar. Info: Diese zweite Definition für B-Lage gilt dann, wenn es eine A2-Lage gibt.
• C-Lage (auch einfache Lage): Standorte, die etwas abseits liegen, keine perfekte Anbindung aufweisen und an denen nicht alle Angebote des täglichen Bedarfs vorhanden sind. Ebenso zählen teilweise Immobilien in besseren Lagen dazu, die jedoch durch die unmittelbare Nachbarschaft spürbar beeinträchtigt sind. Die Objekte in C-Lage sind vermietbar, aber es kann zu temporären Leerstand kommen. Ein Verkauf ist möglich, jedoch nicht immer rasch zum besten Preis möglich.
• D-Lage (auch schlechte Lage): Standorte in strukturschwachen Regionen mit wenig Angeboten des täglichen Bedarfs oder Standorte in besseren Lagen, die jedoch durch die Umgebung deutlich abgewertet sind. Diese Objekte sind schwerer zu vermieten und ein Verkauf ist aufwendiger.

Lage als wichtiges Kriterium beim Kauf und Verkauf

Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien beim Kauf und Verkauf einer Immobilie. Vereinfacht gesagt sorgen Sie über einen erstklassigen Zustand und die Ausstattung Ihrer Immobilie dafür, einen angemessenen Marktpreis zu realisieren. Die Lage bestimmt jedoch erheblich mit, wie hoch dieser angemessene Marktpreis sein kann. Je besser die Lage ist, desto höher ist der Wert einer dort stehenden Immobilie.

Anders gesagt: Sie können eine durchschnittliche Immobilie in A-Städten, aber C-Lagen möglicherweise teurer verkaufen als eine vergleichbare Immobilie in C-Städten und A-Lagen. Dieses Beispiel zeigt das Problem, das durch eine solche Beschreibung aufkommen kann.

So interessant die Definition von Lagen ist, so wichtig ist es für Sie, sich nicht von allgemeinen Aussagen dazu blenden zu lassen. Beleuchten Sie Makrolage und Mikrolage für jede Immobilie individuell. So wie Sie die Substanz und die Wirtschaftlichkeit jeder Immobilie vor dem Kauf prüfen, so sollten Sie auch den Standort mit seinen Vorteilen und Nachteilen sowie Chancen und Risiken genau prüfen. Denn die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Wertermittlung.