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Immobilienkauf: die Bedeutung der Makrolage

„Lage, Lage, Lage“ – so lautet die Antwort von Experten, wenn sie nach den wichtigsten Punkten beim Immobilienkauf gefragt werden. Auch wenn das übertrieben sein mag, kommt der Lage doch eine sehr wichtige Bedeutung zu. Zu unterscheiden sind Makrolage und Mikrolage. Beide sind als Einheit zu bewerten, berücksichtigen jedoch völlig unterschiedliche Aspekte.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen, welchen Einfluss die Makrolage auf eine Immobilie hat und wie sie auf die Wertentwicklung wirkt. Wir stellen Ihnen außerdem Wege vor, wie Sie an relevante Informationen kommen können, um die Makrolage gut einschätzen zu können.

Was ist die Makrolage?

Unter dem Begriff Makrolage ist allgemein die Lage einer Immobilie im erweiterten Umfeld zu verstehen: das Großumfeld. Es geht dabei folglich nicht um den konkreten Standort im Nachbarschaftsgeflecht, sondern um den Stadtteil, die Stadt, den Landkreis oder die Region.

Damit hängen viele weitere Details zusammen wie die wirtschaftliche Entwicklung des Gebietes, die Infrastruktur inklusive Verkehrsanbindung, die finanzielle, kulturelle und soziale Situation in der Gesellschaft, die Bevölkerungsentwicklung und vieles mehr. Die Mikrolage würde dagegen Details wie den genauen Standort, die umliegenden Gebäude und die Infrastruktur vor der Haustür sowie die Mieterstruktur in unmittelbarer Nachbarschaft beschreiben.

Anders als die Mikrolage beschäftigt sich die Begutachtung der Makrolage mit übergeordneten Faktoren der Lage, die das Vermieten oder Verkaufen der Immobilie beeinflussen können. Dabei spielen speziell politische Entscheidungen und die Perspektive Entwicklung der Region eine wichtige Rolle.

Welche Faktoren zählen zur Makrolage?

Sie sollten sich die einzelnen Faktoren vor einem Immobilienkauf genauer ansehen. Denn die Entwicklung der Region wirkt unmittelbar auf Ihr Investment. Bevor Sie Objekte kaufen, sollten Sie genau abwägen, ob die Immobilie in Zukunft voraussichtlich an Wert gewinnt oder verliert. Besonders bei starken Veränderungen kann sich der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung sonst nachteilig oder positiv auf Ihre Anlagestrategie auswirken. Die folgenden Einflussgrößen lassen sich der Makrolage zuordnen.

• Entwicklung der Bevölkerung: Positiv wirken Bevölkerungswachstum und eine junge oder durchschnittliche Altersstruktur. Beide Faktoren sind Indizien dafür, dass die Region wächst und die Bevölkerung auch in Zukunft Immobilien nachfragen wird. Außerdem sind Besonderheiten zu beachten. An Standorten von Hochschulen wird es beispielsweise auf absehbare Zeit einen Bedarf an kleinen Wohnungen geben. Das begünstigt das schnelle Vermieten an Studierende. Immobilien mit passendem Zuschnitt gewinnen an Wert.
• Wirtschaftliche Situation: Sind vor Ort viele Unternehmen ansässig, wachsen diese und entwickelt sich die Wirtschaft allgemein positiv, ist das ebenfalls ein Indiz für einen zukunftssicheren Standort. Dieser Faktor stützt einen Wertzuwachs der Immobilie, da in der Region Wohnraum weiter nachgefragt wird. Eine dahinsiechende Wirtschaft würde dagegen einen verstärkten Wegzug von Familien und Arbeitskräften bedeuten, was einen Wertzuwachs, aber auch die Vermietung erschwert.
• Beschäftigungssituation und Kaufkraft: Eng mit der wirtschaftlichen Situation verknüpft ist die Situation der Beschäftigten. Verdienen die Menschen überdurchschnittlich viel, sind höhere Mieten möglich und bei einem Verkauf lassen sich bessere Preise erzielen. Die Kaufkraft der Region kann daher ein wichtiges Kriterium sein, um über eine Immobilieninvestition zu entscheiden.
• Verkehrsanbindung: Wo Menschen wohnen und arbeiten, müssen sie sich auch bewegen. Sie müssen zur Arbeit kommen, Kinder zum Kindergarten oder in die Schule, kulturelle Angebote sollten einfach zu erreichen sein. Gibt es ein gut ausgebautes Verkehrsnetz mit einem öffentlichen Nahverkehrsangebot, Anschluss an den Fernverkehr, Bahnhöfe, einen erreichbaren Flugplatz? Das sind wichtige Kriterien der Makrolage.
• Infrastruktur, Einrichtungen des täglichen Bedarfs, öffentliche Angebote: Die Menschen möchten nicht nur wohnen und arbeiten. Sie benötigen Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, kulturelle Angebote, eine medizinische Versorgung und Bildungsmöglichkeiten. Die Infrastruktur einer Region geht nahtlos von der Beurteilung der Makrolage zur Bewertung der Mikrolage über. Was in der Mikrolage fehlt, sollte im erweiterten Umfeld vorhanden sein. Das beeinflusst die Bevölkerungsentwicklung und das Preisniveau für Immobilien.
• Erholungswert: Wie die Freizeitangebote ist auch der Naherholungswert einer Region ein wichtiger Faktor bei der Lagebeurteilung. In landschaftlich schönen und beliebten Gebieten wohnen die Menschen lieber. Sind diese Gebiete nicht zu abgelegen, also nahe an einer Metropole, können Immobilienpreise nachhaltig steigen. In Tourismuszentren wie am Meer oder den Bergen sind meistens überdurchschnittliche Immobilienpreise zu erzielen. Fehlen dagegen Naherholungsziele oder der Anschluss an größere Städte, sinkt die Attraktivität der Makrolage.

Welchen Einfluss hat die Makrolage auf einen Immobilienkauf?

Die Makrolage gibt einen groben Rahmen vor. Sie erkennen in ihr einen Fingerzeig, in welche Richtung sich eine Region oder ein Stadtteil entwickeln kann. Fallen übergreifende Faktoren wie die Bevölkerungsentwicklung oder die wirtschaftlichen Strukturdaten nicht positiv aus, sollten Sie vorsichtig sein.

Gibt es jedoch viele junge Familien, viele gesunde Unternehmen, ein gutes Angebot von öffentlichen Angeboten und Einrichtungen sowie eine gute Verkehrsanbindung, spricht die Makrolage für einen Kauf.

Aber: Das wissen auch viele Verkäufer. Die Preise für Immobilien in diesen besseren Lagen sind meistens höher. Ein Kauf lohnt sich dann nur, wenn Sie angemessene Mieten erzielen können.

Hilfsmittel bei der Einschätzung der Lage

Sie können zur übergeordneten Bewertung einer Region auf diverse Quellen zugreifen. Das Problem: Keine einzige davon wird Ihnen alle relevanten Daten zusammengeführt präsentieren. Je nach Schwerpunkt Ihrer Investitionsstrategie kann es sinnvoll sein, mehrere Quellen zur Rate zu ziehen.

Ein Vorteil hat die akribische Arbeit: Die meisten Datenquellen sind frei zugänglich. Für einige Fälle kann es sinnvoll sein, ergänzende Datenreports zu einem moderaten Preis zu erwerben. Wir stellen Ihnen einige der Quellen vor:

• Wegweiser Kommune: Die Stiftung Bertelsmann führt ein Portal mit offiziellen kommunalen Daten. Dort können Sie verschiedene Strukturdaten für bestimmte Regionen aufrufen. Anhand der Daten fällt Ihnen die Lagebeurteilung leichter. Der große Vorteil des Portals besteht darin, dass Sie hier echte Strukturdaten gebündelt finden.
• Govdata: Govdata ist das offizielle Datenportal für Deutschland. Leider beteiligen sich die Kommunen und Länder nicht alle komplett und ausführlich an diesem Portal, sodass die Angaben lückenhaft und nicht immer einfach zusammenzustellen sind. In einigen Fällen kann Ihnen diese Übersicht jedoch hilfreiche Hinweise zur Regionalentwicklung liefern.
• Postbank Wohnatlas: Die Postbank sammelt seit einigen Jahren Daten über Mietpreise, Immobilienpreise und Einkommensstrukturen. Im Zusammenspiel entsteht der Wohnatlas, der dank der enthaltenen Prognosen Aufschlüsse über die Entwicklung einer Region bieten kann.
• IVD Erschwinglichkeitsindex: Der Immobilienverband IVD veröffentlicht immer wieder Datenreports und führt einen Erschwinglichkeitsindex. Dieser gibt an, wie günstig oder teuer im Verhältnis zum Einkommen eine Immobilie in einer Region ist. Dieser Index ist ein hilfreiches Werkzeug zur Beurteilung der Makrolage. -Bundesfinanzministerium: Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht Daten zum Steueraufkommen in Gemeinden. Diese Daten können Sie nutzen, um kurzfristige Trends und eine übermäßige Überschuldung zu identifizieren.
• Arbeitsagentur: Die Bundesarbeitsagentur bietet umfangreiche Statistiken zur Arbeitslosigkeit und Stellenentwicklung. Die Daten sind ein möglicher Ansatz, problematische Regionen zu identifizieren. Zusätzlich sollten Sie Daten der jeweiligen Regionaldirektionen abfragen.
• Statistisches Bundesamt: Das Statistische Bundesamt hält eine Fülle an Daten bereit, darunter auch viele relevante Strukturdaten. Die Suche nach passenden Daten ist etwas mühsam, kann sich jedoch lohnen, wenn Sie die Entwicklung einer Region beurteilen möchten. Weitere Detaildaten liefern Ihnen die Statistischen Landesämter.
• Accentro Wohnkostenreport: In Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln veröffentlicht der Immobilienkonzern Accentro regelmäßig einen Wohnkostenreport. Dieser vergleicht bundesweit Kosten für Mieten und Eigennutzung von Immobilien. Die Daten können zur genaueren Beurteilung der Lage beitragen.

Diese Auflistung ist nicht abschließend. Es gibt viele weitere Quellen und Möglichkeiten, regionale Daten zu beschaffen. Wichtig ist, dass Sie die richtigen Schlüsse aus Angaben ziehen. Besonders die offiziellen Daten sind nicht als Entscheidungshilfe für Immobilienkäufer ausgelegt. Die Daten sind von Ihnen folglich zu interpretieren. Gelingt es Ihnen, die statistischen Angaben zu lesen, erhalten Sie aus dem Zusammenspiel der verschiedenen Detailbereiche einen recht guten Überblick über die aktuelle und zukünftige Situation einer Region.

Ohne gute Makrolage kann jeder Standort fragwürdig sein

Das Beurteilen der Makrolage ist ein entscheidender Schritt vor einem Kauf. Denn die Immobilie kann perfekt sein und in guter Nachbarschaft liegen. Dennoch kann die Makrolage den Preis und die Wertsteigerung negativ beeinflussen. Andersherum können Sie selbst mit durchschnittlichen Immobilien in stark nachgefragten Boom-Regionen mittelfristig von einem deutlichen Wertzuwachs ausgehen.

Eins ist jedoch wichtig: Bei einem Immobilienkauf kommt es nicht allein auf die Makrolage an. Auch die Mikrolage, der Zustand des Objekts sowie Ihre persönlichen Präferenzen und Ihre Anlagestrategie sind ein wichtiger Entscheidungsfaktor.