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Das Nießbrauchrecht

Hier geht es um das Recht, alle Nutzungen aus einer Immobilie oder einem Grundstück ziehen zu dürfen. Dieses Recht muss über einen Vertrag geregelt und im Grundbuch eingetragen werden. Darum zählt es bei einem Immobilienverkauf auch zu den Rechtsmängeln – wenn der Verkäufer es verschweigt. Wichtig ist auch: Das Nießbrauchrecht kann weit umfassender als das Wohnrecht sein. Oder es umfasst nur die Teilnutzung einer Immobilie. Kurz: Es ist recht flexibel.

Was genau ist das Nießbrauchrecht also?

Rein sprachlich gesehen, geht es um die Nutznießung von allem, was zu einer Immobilie oder einem Grundstück gehören kann: Wohnrechte und Mieteinnahmen, Ernteerträge, Jagd- oder Waldrechte – je nachdem, was das Grundstück alles umfasst. Das Nießbrauchrecht ist an eine einzelne Person gebunden und erlischt mit deren Tod. Bei größeren Immobilien kommt es häufig vor, dass das Nießbrauchrecht nur partiell vergeben wird, etwa mit dem lebenslangen Wohnrecht in einem Anbau und dem Recht auf alle Erträge beispielsweise eines Bauernhofs.

Es kommt auf die Formulierung an

Schon im BGB steht ausdrücklich: „Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.“ Genau diese – dann eben nicht „genutzten“ - Möglichkeiten könnte ein Verkäufer auch an andere Interessenten veräußern. Dabei sollte allerdings ausdrücklich auf die weiterhin bestehenden Nießbrauchrechte hingewiesen werden, am besten schriftlich.

Klar ist: Ein existierendes Nießbrauchrecht schränkt den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks fast immer ein. Doch ist es auch kein Ding der Unmöglichkeit, die nicht „belegten“ Rechte zu verkaufen. Dabei ist vor allem wichtig, die bestehenden Vereinbarungen zu kennen, zu beachten und auf sie zu verweisen.

Weil bestehende Nießbrauchrechte einen Käufer in aller Regel in seiner Freiheit im Umgang mit der Immobilie oder dem Grundstück ziemlich einschränken, ist es auch keine schlechte Idee, vor dem Verkauf über Alternativen nachzudenken. Etwa ein Angebot an diejenige Person, die das Nießbrauchrecht innehat, eine angemessene Entschädigung für den Nießbrauch zu bekommen.

Wohn- und Nießbrauchrecht

Das Wohn- wie das Nießbrauchrecht muss unbedingt vertraglich geregelt und im Grundbuch eingetragen sein. Der Eintrag im Grundbuch kann bei beiden Rechten nur mit Zustimmung des Rechte-Inhabers gelöscht werden. Mit beiden ist ausdrücklich kein Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück verbunden, sondern nur die Nutzungsrechte. Im Gegensatz zum Nießbrauchrecht umfasst das Wohnrecht allerdings nur genau das, was der Name besagt: Das Recht auf Wohnen.