Immobilienbewertung: Varianten zur Ermittlung des Verkehrswertes

Der Wert der Immobilie bestimmt den Kaufpreis maßgeblich mit. Zwar gibt es viele Einflussgrößen, von denen einige als weiche oder psychologische Faktoren nicht einmal messbar sind. Aber der Immobilienwert ist üblicherweise der Preis, bei dem sich Angebot und Nachfrager in etwa treffen.

Allerdings gibt es verschiedene Methoden, diesen Preis zu bestimmen. Diese unterscheiden sich im Detail erheblich und kommen zu jeweils anderen Ergebnissen. Immerhin: Meistens liegen die so ermittelten Beträge relativ eng beieinander. Wir stellen Ihnen in diesem Ratgeber die gängigsten Methoden der Immobilienbewertung vor, um den Verkehrswert zu bestimmen.

Immobilienbewertung zusammengefasst

• Die wichtigsten Verkehrswertverfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
• Beim Verkauf ist das günstige Vergleichswertverfahren ausreichend.
• Ein Wertgutachten basiert in der Regel auf dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren und ist insbesondere bei Rechtsstreitigkeiten oder gegenüber Behörden erforderlich.
• maklerformel/">Die Maklerformel ist eine einfache Überschlagsrechnung, mit der Sie den Preis in Relation zur Rendite setzen können.
• Makler benutzen in der Regel das einfache Vergleichswertverfahren und erstellen im Normalfall keine Gutachten.
• Die Immobilienbewertung von ohne-makler bietet Ihnen eine schnelle und effektive Möglichkeit, Ihre Wohnung oder Ihr Haus schätzen zu lassen.

Verkehrswertverfahren: Die Art der Immobilienbewertung hängt vom Bedarf ab

Bei einem Verkauf hängt der Preis letztlich von Angebot und Nachfrage ab. Der zuvor ermittelte Verkehrswert einer Immobilie ist „nur“ ein Richtwert. Dennoch ist es sinnvoll, den Marktwert zu kennen. Das kann in verschiedenen Situationen hilfreich sein wie zum Beispiel

• beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, um einen fairen Preis zu taxieren.
• beim Kauf oder Verkauf von Mietobjekten, wenn die Einnahmen eine Rolle für den Preis spielen.
• bei Erbschaften, um die Erbschaftssteuer berechnen zu können oder innerhalb der Erbengemeinschaft einen Ausgleich zu schaffen.
• bei einer Scheidung um den Vermögenswert der Beteiligten zu berechnen.
• bei einem Streit mit Behörden, um den korrekten Wert für Steuern oder ähnliche Zahlungen zu ermitteln.
• bei einer Darlehensanfrage, um den maximal möglichen Kredit zu berechnen.

Diese Fälle haben alle ein Ziel: Den korrekten Wert der Immobilie zu finden, den sogenannten Verkehrswert. Allerdings unterscheiden sich die Anforderungen erheblich. Aufgeführt sind diese Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Durch dieses Werk will der Gesetzgeber einen gewissen Standardisierungsrahmen setzen. Das heißt: Alle Verfahren sind zulässig und kommen zu einem „korrekten“ Ergebnis. Dennoch führen Sie möglicherweise wegen der Berechnungsgrundlage zu abweichenden Ergebnissen.

Es kommt folglich darauf an, die geeignete Berechnung für den gewünschten Zweck zu nutzen. Dazu ist ein Blick auf die unterschiedlichen Arten der Immobilienbewertung sinnvoll.

Vergleichswertverfahren: schnell, günstig und effektiv

Das Vergleichswertverfahren ist sehr sinnvoll, wenn es darum geht, schnell einen Marktwert zu bestimmen. Diese Form der Immobilienbewertung wird unter anderem von Maklern und Banken genutzt.

Grundlage der Berechnung sind Angebots- und Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien aus der Umgebung. Zum Einsatz kommt eine riesige Datenbank, die sich je nach Anbieter unterscheidet. Durch den Abgleich entsteht eine Preisspanne, die dem tatsächlichen Marktwert sehr nahe kommt. Je mehr Daten es für Immobilien aus der Umgebung gibt, desto genauer ist der Wert.

Das bedeutet: Die Immobilien weisen ähnliche Merkmale hinsichtlich Lage, Nutzung und Beschaffenheit auf. Auch der Zustand der Immobilie, ihr Baujahr, die Außenanlagen, das Wohn- und soziale Umfeld spielen eine wichtige Rolle dabei. Dieses Verfahren wird gern bei Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften oder baugleichen Reihenhäusern angewandt.

Das Vergleichswertverfahren ist das beliebteste Verkehrswertverfahren. Denn es ist nicht nur komfortabel online möglich, sondern liefert günstig und sehr schnell ein belastbares Ergebnis.

Achtung: Beim Verkauf unbebauter Grundstücke wird der Bodenrichtwert mittels einer Bodenrichtwertkarte ermittelt. Dabei spielt die mögliche Nutzung eine Rolle. Den Bodenrichtwert können Sie über die Datenbank BORIS abfragen.

Das Ertragswertverfahren: Einnahmen sind berücksichtigt

Beim Verkauf von vermieteten Objekten ist der Ertrag durch Mieteinnahmen entscheidend. Liegen die Mieten beispielsweise sehr hoch, kann der Wert der Immobilie deutlich über dem per Vergleichswertverfahren ermittelten Wert liegen. Daher eignet sich in diesem Fall das Ertragswertverfahren besser, das die Einnahmen in den Vordergrund rückt. Genutzt wird die Berechnung vorrangig von Banken und Investoren.

Bei diesem Verfahren sind der Wert der baulichen Anlage und die Netto-Jahresmiete (beides bildet den Gebäudeertragswert) sowie der Bodenwert wichtige Faktoren:

• Der Bodenwert wird vom Bodenrichtwert und dem Wert vergleichbarer Grundstücke abgeleitet.
• Der Gebäudeertragswert wird durch Einnahmen, Alter, Restnutzungsdauer, laufende Kosten und Liegenschaftszins berechnet.

Das Ertragswertverfahren ist aufwendiger und kostet daher mehr. Für Käufer von Mietobjekten ist es eine sehr gute Möglichkeit, die zu erwartende Rendite zu berechnen.

Maklerformel: Überschlagsrechnung zur Renditebestimmung

Eine stark vereinfachte Abwandlung des Ertragswertverfahrens ist die Maklerformel. Diese Überschlagsrechnung setzt Kaufpreis und Renditeerwartung in Zusammenhang. Dabei wird die Nettomieteinnahme durch die erwartete Rendite (Kapitalisierungszins in Prozent) geteilt, um den Immobilienwert zu bestimmen.

Beispiel: Liegen die Mieteinnahmen bei 100.000 Euro und der sogenannte Kapitalisierungszins bei 5 % macht das einen Immobilienwert von 2.000.000 Euro aus (100.000/0,05).

Interessant: Der Kehrwert der Renditeerwartung ist mathematisch zugleich der sogenannte Vervielfältiger, der am Markt häufig als Faktor genutzt wird, um aus der Miete den Preis abzuleiten. Dabei kalkulieren vor allem Investoren und Makler den Preis aus der Berechnung von Nettomiete im Jahr multipliziert mit dem Vervielfältiger. Das Ergebnis ist ungenau und eine „Pi-mal-Daumen-Rechnung“, die nur bei ausreichender Marktkenntnis funktioniert, dann aber brauchbare Ergebnisse liefert. Wir haben einen ausführlichen Ratgeber zur Maklerformel veröffentlicht. Dort können Sie Vor- und Nachteile der Berechnung nachvollziehen.

Sachwertverfahren: Wert ohne Vergleich

Eine weitere Methode der Immobilienbewertung ist das Sachwertverfahren. Es wird vor allem dann genutzt, wenn es zu wenige Vergleichswerte gibt und keine Erträge. Dabei werden Grundstück und Gebäude zunächst getrennt bewertet.

Der Wert des Grundstücks wird vom Bodenrichtwert abgeleitet. Mit Blick auf das die Gebäude werden die Herstellungskosten und ein Zeitfaktor der Abnutzung berücksichtigt. Die Summe aus Grundstück- und Gebäudewert wird mit einem lokalen Faktor versehen, um den endgültigen Wert zu ermitteln.

Das Sachwertverfahren ist typisch für Immobiliengutachten von anerkannten Sachverständigen, die auch vor Gericht anerkannt werden. Daher sind Sie geeignet, um entsprechende Streitigkeiten zu lösen oder bei Auseinandersetzungen mit Behörden einen Nachweis zu haben. Der Nachteil: Die Kosten sind relativ hoch.

Warum ist die richtige Immobilienbewertung so wichtig?

Beim Ermitteln des Verkehrswertes werden für Gutachten üblicherweise das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren genutzt. Diese Werte liefern einen Wert auf Basis der Einnahmen oder der Herstellungskosten sowie jeweils des Bodenwertes. Diese Werte sind zwar real und anhand der genutzten Kriterien halbwegs verlässlich.

Aber sie müssen nicht dem aktuell erzielbaren Preis, also dem tatsächlichen Marktgeschehen entsprechen. Das bedeutet: Ein teures Gutachten nach Sachwertverfahren ist nutzlos, wenn es keinen Käufer gibt, der den so ermittelten Preis bezahlen möchte.

Ein zu hoher Preis gefährdet den Verkauf

Im Gegenteil: Ist der Preis höher als der erzielbare Verkaufspreis angesetzt, verlängert sich die Vermarktungszeit und die Anzahl der Interessenten sinkt. In der Folge kann das zu einem ausbleibenden Abschluss und zum erneuten Inserieren zu einem geringeren Preis führen. Dann jedoch ist die Immobilie „verbrannt“. Es entsteht der Eindruck: „Mit dieser Immobilie stimmt etwas nicht!“ Die Interessenten halten dann Abstand oder verhandeln den Preis sehr offensiv herunter, weil sie einen gewissen Verkaufszwang zu erkennen glauben. Der Verkauf zu einem angemessenen Preis wird unwahrscheinlich.

Ähnliches gilt auch für niedrig bewertete Immobilien. Weist ein Gutachten einen niedrigen Preis aus, kann die Nachfrage dennoch so groß sein, dass ein höherer Preis gerechtfertigt wäre. Ein zu niedriger Angebotspreis kostet dann dem Verkäufer potenziell Geld.

Beim Verkauf zählt das Vergleichswertverfahren

Zur Ermittlung eines realistischen Marktpreises ist es daher für den Verkäufer sehr viel sinnvoller, das günstige Vergleichswertverfahren zu nutzen. Das liefert in den meisten Fällen einen sehr genauen Anhaltspunkt, was die Immobilie kosten darf.

Der Vorteil des Vergleichswertverfahrens: Das Ergebnis lässt sich bequem online abfragen, es ist innerhalb weniger Minuten eine Auswertung verfügbar und es fallen kaum Kosten an. Sie benötigen dazu keinen Makler! Entsprechende Angebote stehen Ihnen auch als Privatperson zur Verfügung.

Bei ohne-makler können Sie außerdem im kostenlosen Kundenaccount die Portfoliofunktion nutzen. Dort erhalten Sie für hinterlegte Immobilien gratis verschieden Auswertungen, die regelmäßig aktualisiert werden. Dazu gehört auch die Immobilienbewertung durch Vergleichswertverfahren. Alles kostenlos und unverbindlich!

Wann lohnt sich ein Wertgutachten bei Immobilien?

Ein teureres Gutachten nach Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren ist vor allem dann erforderlich, wenn es zu juristischen oder behördlichen Auseinandersetzungen kommt. Dann muss das Gutachten zudem von einem anerkannten Sachverständigen erstellt sein. Die Ergebnisse aus anderen Verkehrswertverfahren sind für diese Fälle nutzlos.

Zusätzlich kann es für den Käufer von ungewöhnlichen Immobilien ratsam sein, ein Gutachten zu erstellen. Das gilt insbesondere für Altbauten, Fachwerkhäuser oder seltene Bauweisen oder vermutete Baumängel. Wichtig ist, sich an einen für den jeweiligen Fall spezialisierten Gutachter zu wenden. Das Vorgehen bietet mehr Sicherheit beim Kauf und kann wichtige Ergebnisse liefern, wie mit der Immobilie oder/und dem Preis umzugehen ist.

Eine weitere Besonderheit kann bestehen, wenn die Nutzungsdauer einer Immobilie deutlich kürzer als gewöhnlich ist. Dann kann ein Restnutzungsdauergutachten dazu beitragen, Dauer der Abschreibungen deutlich zu verkürzen und dabei den Steuereffekt zu optimieren. Wir haben für Sie einen ausführlichen Ratgeber zum Restnutzungsdauergutachten veröffentlicht.